둔촌주공보다 독하다 — 성남 상대원 2구역 재개발의 진흙탕 전쟁
📺 원본 영상: 둔촌주공보다 독하다 진흙탕 성남 재개발 (언더스탠딩 장순원 기자) 🎙️ 채널: 언더스탠딩 : 세상의 모든 지식 📅 정리 일자: 2026-04-20 ⚠️ Note: 본 리포트는 영상의 음성을 텍스트로 변환(STT)하여 정리한 것입니다. 화면에 표시된 자료(차트, 표, 문서 이미지 등)는 포함되지 않을 수 있으며, 강연자가 화면을 직접 지칭하는 구간은 별도로 표기했습니다.
개요
성남시 구시가지 상대원동 일대에서 약 5,000가구를 조성하는 ‘상대원 2구역 주택 재개발 사업’이 착공을 목전에 두고 격렬한 내홍에 휩싸였다. 언더스탠딩의 장순원 기자가 현장 취재를 바탕으로 이 사업장에서 벌어지고 있는 시공사 교체 분쟁의 전말을 짚었다. 이 리포트는 사건의 배경이 된 아크로 브랜드 갈등, 공사비 산출내역서를 둘러싼 줄다리기, 조합장 금품수수 의혹, 그리고 총회 파행에 이르는 일련의 과정을 시간 순서대로 재구성한다.
사업의 규모와 현황
00:40 - 성남 상대원 2구역 사업장 전경 및 규모 설명 화면 — 약 5,000가구 재개발 부지 항공 또는 현장 이미지
성남 상대원 2구역은 성남 구시가지 상대원동 산비탈 일대에 위치한 대형 재개발 사업장이다. 총 5,000가구를 조성하며, 조합원 수는 약 2,200명, 총 사업비는 약 2조원에 육박하는 대형 사업이다. 2022년에 이주와 철거를 시작한 이후 당초 2023~2024년 착공을 목표로 했지만, 사업 부지 안에 남아 있던 교회와의 협의가 지연되면서 일정이 밀렸다. 최근에 교회와의 합의에 마침내 성공하며 한숨 돌리나 했던 찰나, 착공 직전에 시공사 교체 논란이 불거지면서 다시 혼돈에 빠졌다.
사업성 측면에서 이 현장은 재개발 업계에서 꽤 매력적인 곳으로 꼽힌다. 조합원이 약 2,200가구인데 전체 공급 가구는 5,000가구이므로, 일반 분양분이 넉넉하게 확보된다는 뜻이다. 강연자에 따르면 영상 촬영 시점 기준으로 인근 국민평형(전용 84㎡) 아파트 시세가 17~18억원 수준으로 형성되어 있어, 이 타이밍에 분양을 진행하면 사업성이 상당히 양호하다는 분석이다. 그만큼 이해관계가 크고, 그래서 싸움도 더 치열하다.
이미 이주가 완료된 상태라 대출 이자가 하루에 약 1억원, 한 달에 약 30억원씩 발생하고 있다. 사업 지연이 길어질수록 조합원 전체가 공동으로 짊어지는 재정 부담이 눈덩이처럼 불어난다는 점에서, 지금 벌어지는 싸움은 단순한 감정 대립을 넘어 실질적인 경제적 위기를 내포하고 있다.
갈등의 씨앗 — 아크로 브랜드 전쟁
04:34 - 갈등 원인 정리 표 — 아크로 브랜드, 공사비, 물가 조항 세 가지 쟁점
현재의 갈등은 조합이 시공사 DL이앤씨(DL E&C)에 ‘아크로(ACRO)’ 브랜드 적용을 요구하면서 시작됐다. 아크로는 DL이앤씨가 e편한세상과 별도로 운용하는 하이엔드 프리미엄 브랜드로, 반포, 도곡 등 서울 핵심 입지의 고급 단지에 주로 부착된다. 현 조합장이 2022년에 ‘아크로 브랜드를 달겠다’는 공약을 내걸고 당선된 이후, 당선 직후부터 DL이앤씨에 브랜드 교체를 요구했다.
사실 이 요구가 처음은 아니었다. 2023년에도 조합이 아크로로 바꿔달라고 먼저 제안했으나, 당시 DL이앤씨는 여러 이유를 들어 거부했다. DL이앤씨의 논리는 명확했다. 성남은 고도제한이 적용되는 지역인데, 아크로 브랜드를 위해 층고를 높이면 일반 분양 가구 수가 약 480가구 감소하고, 그에 따라 사업성이 저하되며, 설계 변경에 따른 기간 연장도 불가피하다는 것이었다. 결국 조합원들의 이익에 반하는 결과가 나온다는 주장이었고, 2023년에는 조합 내부에서도 찬성률이 높지 않아 한 차례 아크로 요구가 기각되었다.
그런데 2025년 11월, 조합은 다시 아크로 적용을 요구한다. DL이앤씨는 이번에도 거부했다. 주차장을 확대하고 마감재를 업그레이드하는 설계 특화까지 약속하며 대신 ‘e편한세상 성남 더 시그니처’라는 리미티드 에디션 브랜드를 제안했지만, 조합은 받아들이지 않았다. 강연자는 DL이앤씨가 안양 호계동 온천지구에 ‘아크로 베스티뉴’를 적용한 사례를 들며, 브랜드 부착 기준이 명확한 수치(예: 층고 2.5m 이상)에 엄격히 따르는 것이 아니라 DL이앤씨 내부 브랜드위원회의 주관적 판단에 따른다는 점을 지적했다. 성남의 경우 입지상 아크로를 달기 어렵다는 내부 인식이 작용했을 가능성이 크다는 것이다.
공사비 분쟁 — 산출내역서를 둘러싼 줄다리기
브랜드 갈등이 수면 아래에서 끓어오르는 동안, 표면적으로 더 격렬한 싸움은 공사비를 놓고 벌어졌다. 2021년 도급계약 당시 공사비는 평당 약 460~490만원 수준으로 책정되어 있었다. 그런데 착공을 앞두고 본공사 계약 협상에 들어가자 DL이앤씨는 초기에 평당 780만원을 제시했다. 설계 변경과 주차장 확대 등을 반영한 결과라는 설명이었지만, 조합 입장에서는 처음 계약 금액 대비 약 70%의 증액 요구로 받아들여질 수밖에 없었다. 이후 양측이 협상을 이어가며 DL이앤씨는 평당 690만원 선까지 의견을 좁혔다고 주장했다.
조합이 요구한 것은 이 증액의 근거가 되는 산출내역서였다. 산출내역서는 아파트 한 채를 짓는 데 필요한 자재 하나하나의 단가, 인건비, 공종별 세부 비용을 담은 문서로, 공사비의 적정성을 검증하는 핵심 자료다. 그런데 조합은 DL이앤씨가 이를 제대로 제출하지 않았다고 주장했다.
10:38 - 산출내역서 관련 문서 화면 — 공사비 70% 증액 근거 서류 제출 여부를 둘러싼 분쟁 설명
DL이앤씨의 입장은 달랐다. 2015년 최초 계약 당시 계약 형태가 평당 단가(총액) 방식이었기 때문에 산출내역서 제출 의무 자체가 없었고, 뒤늦게 제출하려고 했을 때는 물리적으로 시간이 필요하다고 해명했다. 실제로 2025년 2월에 5만 페이지 이상 분량의 산출내역서 박스를 조합에 제출했다고 주장한다.
11:32 - DL이앤씨가 2월에 제출한 산출내역서 박스 실물 — 5만 페이지 이상 분량
문제는 타이밍이었다. 이미 2024년 12월에 조합이 시공사 변경 추진 결정을 내린 상태였고, 2025년 1~2월에는 새 시공사 입찰까지 진행하고 있었다. 조합 입장에서는 “버스는 이미 떠난 후”였다. 게다가 조합은 DL이앤씨가 보내온 산출내역서 박스에 ‘개봉 금지’ 표기가 되어 있었다고 주장했다. 조합원 외 열람을 금지한다는 취지였겠지만, 조합 측은 이를 뜯어보지도 않고 그대로 반송했다는 것이다.
양측의 주장은 평행선을 달린다. 강연자는 “산출내역서를 안 준 게 결정적인 이유라기보다는, 그보다 앞서 쌓인 감정의 골이 더 근본적인 문제였을 것”이라고 분석했다. 한편 물가 상승분 반영 조항을 놓고도 분쟁이 있었다. 계약서에는 ‘물가 상승이 4%를 초과하면 상호 협의한다’고 명시되어 있었는데, DL이앤씨는 4% 초과분을 조합이 부담해야 한다고 주장한 반면, 조합은 협의 대상이지 조합 단독 부담 항목이 아니라고 맞섰다. 강연자는 이 조항 자체가 계약서에 넣어서는 안 될 모호한 표현이라고 지적했다.
경쟁 구도의 전환 — GS자이의 등장과 DL이앤씨의 반전 제안
2024년 12월 조합이 시공사 변경을 공식 추진하기 시작하자, 이후 1~2차 입찰이 진행되었다. 2차 입찰에서 GS건설(GS자이)이 참여하며 상황이 급반전되었다. GS자이는 평당 720만원을 제시하되, 물가 변동과 관계없이 이 금액을 확정하겠다는 파격적인 조건을 내걸었다. 물가 조항이 살아있어 추가 증액 가능성이 있는 DL이앤씨의 680만원보다, 확정 고정 가격인 GS자이의 720만원이 조합 입장에서 더 안심될 수 있는 조건이었다.
그러자 DL이앤씨가 태도를 완전히 바꿨다. 2025년 3월 GS자이가 우선협상대상자로 선정되자마자, DL이앤씨는 “물가 상승분도 우리가 전부 부담하겠다, 평당 680만원에 확정하자”라고 제안했다. 처음에는 물가 조항을 조합에 떠넘기려 했던 것과는 180도 다른 태도였다. GS자이보다 평당 40만원 싸게 하겠다는 조건까지 내걸었다. 다만 조합이 여전히 요구하던 아크로 브랜드만큼은 끝까지 불가 입장을 고수했다.
강연자는 이 반전을 사업 이탈의 절박함이 낳은 결과로 해석했다. 착공 직전 단계에서 시공 자격을 잃게 되면 공정 투입 비용과 기회비용이 상당한 만큼, 현실적인 손익을 재계산한 끝에 나온 양보라는 것이다. 이로 인해 조합 내부에서도 “이미 한 번 긴장한 DL이앤씨와 계속 가는 게 낫지 않느냐”는 목소리가 적지 않게 생겨났다.
조합장 금품수수 의혹 — 자수와 부인의 교차
시공사 갈등이 극에 달하던 2024년 말~2025년 초, 이 사업장을 관리했던 전직 DL이앤씨 직원이 경찰서에 자수하면서 국면이 더욱 복잡해졌다. 이 전직 직원은 마감재 납품업체로부터 5,000만원씩 두 차례, 총 1억원을 받아 조합장에게 전달했으며, 5성급 호텔, 개인 PT, 미슐랭 레스토랑 등의 접대도 제공했다고 진술했다. 경찰은 압수수색을 진행하고 조합장을 불러 조사했다.
조합장은 즉각 의혹을 전면 부인했다. 돈을 받은 사실이 없으며, 이는 자신을 음해하기 위한 공작이고, 실제 돈을 중간에서 가로챈 것은 자수한 전직 DL이앤씨 직원 본인이라는 입장이다. 강연자에 따르면 정확한 입장을 직접 확인하기 위해 조합장 측에 여러 차례 연락을 시도했으나 통화나 면담이 이루어지지 않았다고 한다. 따라서 조합장의 공식 입장은 언론 보도를 통해 간접적으로 전해진 내용이다.
강연자는 자수 진술의 논리적 이상함도 짚었다. 납품 결정권을 가진 사람에게 뇌물을 전달하는 것이 통상적인 방식인데, 업체가 굳이 DL이앤씨 직원을 신부름꾼으로 써서 조합장에게 전달했다는 설명이 어색하다는 것이다. 업체가 조합장에게 직접 전달하거나, 적어도 조합장 측근을 통하는 것이 자연스럽다. 강연자는 이것이 전직 직원이 자신이 뇌물을 받은 사실을 조합장에게 전가하려는 것일 가능성도 배제할 수 없으며, 결국 경찰 수사 결과를 지켜봐야 한다고 결론 내렸다.
이 의혹이 확산되면서 시공사와의 갈등 속에서 이미 흔들리던 조합장의 리더십에 추가로 스크래치가 났고, 조합 내 비상대책위원회(비대위)가 꾸려지는 계기가 되었다.
총회의 전말 — 해임, 복귀, 계약해지, 그리고 파행
비대위는 2025년 4월 4일 조합장 해임총회를 개최하여 조합장 해임을 의결했다. 그러나 조합장은 즉시 효력정지 가처분을 신청했고, 법원이 이를 받아들이면서 조합장은 법적 지위를 회복해 직무에 복귀했다. 복귀하자마자 조합장은 반격에 나섰다.
4월 11일 오전, 조합은 DL이앤씨와의 도급계약 해지 안건을 총회에 상정했다. 도시정비법(도정법)에 따르면 시공사 계약 해지는 조합원의 현장 참석률이 20%만 충족하면 의결이 가능하다. 이 안건은 통과되었다. 같은 날 오후에는 GS자이를 새 시공사로 선정하는 총회가 연이어 열렸다. 그런데 새 시공사 선정 총회는 도정법상 요건이 달랐다. 조합원 과반수의 현장 참석이 필요한 사안으로, 2,200명 조합원 중 약 1,100여 명 이상이 현장에 와야 했다. 하지만 필요 인원에서 16명이 모자라 정족수를 채우지 못했다. GS자이 선정은 결국 무산되었다.
이 상황의 아이러니는 도정법 조항 자체에서도 찾을 수 있다. 기존 시공사를 쫓아내는 계약 해지는 참석률 기준이 낮아 상대적으로 쉽게 통과시킬 수 있지만, 새 시공사를 받아들이는 선정은 훨씬 높은 정족수를 요구한다. 강연자는 이 두 가지가 조합원의 이해관계에 미치는 영향이 동등하거나, 어쩌면 기존 시공사를 쫓아내는 것이 더 치명적일 수 있다고 지적했다. 법의 논리가 현실과 다소 어긋난다는 비판이다.
결과적으로 4월 11일을 기점으로 상대원 2구역은 DL이앤씨와의 계약은 해지된 상태이지만 새 시공사는 결정되지 않은 진공 상태에 빠졌다. 조합은 5월 1일에 GS자이 선정 재총회를 열기로 했고, 비대위 측은 4월 30일에 조합장 재해임총회를 준비했다. 두 세력이 이틀 간격으로 각자 총회를 개최하는 초유의 상황이 연출된 것이다.
한편 재총회 성사를 위해 조합은 참석 조합원에게 1인당 55만원의 ‘참석비’를 지급하겠다는 문자를 발송했다. 통상적인 참석비가 10~20만원 수준임을 감안하면 이례적으로 높은 금액이다. 반대 측에서는 이를 사실상 매표 행위라고 비판했다.
시공사 교체의 선례 — 레미안 원펜타스와 방화 6구역
30:33 - 레미안 원펜타스(신반포 15차 재건축) — 대우건설에서 삼성물산으로 시공사 교체 선례 설명
강연자는 과거 시공사 교체 선례로 두 사례를 소개했다. 첫 번째는 강남의 랜드마크 단지로 자리 잡은 레미안 원펜타스, 즉 신반포 15차 재건축 사업이다. 이 사업장은 2017년 대우건설을 시공사로 선정했다가 2019년 착공을 앞두고 공사비 분쟁이 불거졌다. 대우건설이 설계 변경(지하층 추가 등)을 이유로 기존 약 2,090억원에서 2,690억원으로 600억원 증액을 요구했고, 조합이 이를 거부하며 대우건설을 내보냈다. 이후 삼성물산이 약 2,400억원에 공사를 수주했지만, 공사가 마무리될 때까지 실제로 투입된 비용은 약 2,900억원(500억원 추가 증액)에 달했다.
법원에서의 경과도 흥미롭다. 1심에서는 조합의 현장 인도 가처분이 기각되었다. 대우건설이 공사비 증액 요구에 타당한 근거가 있다는 취지였다. 그러나 2심(항고심)에서는 조합이 역전승을 거뒀고, 결국 대우건설이 현장을 비웠다. 이후 대우건설은 시공사 지위 확인 소송을 제기해 “억울하게 쫓겨났다”는 사실 자체는 법원에서 인정받았지만, 이미 삼성물산이 공사를 진행 중인 상태여서 “다시 대우건설이 공사하라”는 판결의 실익이 없다는 판단이 내려졌다. 결국 손해배상 청구만 남아 지금도 소송이 진행 중이다. 이 사례에서 착공은 약 2년 지연되었다.
두 번째 사례는 서울 강서구 방화 6구역이다. HDC 현대산업개발이 2022년경 시공을 맡아 철거까지 마쳤으나, 2024년 착공을 앞두고 공사비 증액 분쟁이 벌어지며 삼성물산으로 시공사가 교체되었다. 기존 시공사는 유치권을 행사하며 현장에 펜스를 치고 버텼다.
37:25 - 방화 6구역 현장 — ‘본 펜스는 현대산업개발 소유’ 문구가 적힌 펜스 이미지
당초 2024년 착공 목표였으나 실제로는 2026년 3월에 착공이 이루어졌다고 강연자는 전했다. 공사 기간이 약 1~2년 지연된 셈이다. 두 사례를 종합하면, 시공사 교체가 발생했을 때 빠르면 1~2년, 길면 그 이상의 공사 지연이 불가피하며, 그 과정에서 법적 분쟁과 비용 증가가 동반된다는 패턴이 확인된다.
향후 전망과 리스크 분석
현시점에서 상대원 2구역 조합원들이 직면한 리스크는 크게 세 가지로 압축된다.
첫째, 사업 지연 리스크다. DL이앤씨가 유치권 행사와 시공사 지위 확인 소송, 계약 해지 효력 다툼 등 다중의 법적 수단을 동원해 버티면, 실제 GS자이가 공사를 시작하기까지 상당한 시간이 걸릴 수 있다. 강연자에 따르면 레미안 원펜타스 선례에서 가처분은 1심과 2심 결과가 엇갈렸고, 본안소송까지 가면 수년이 소요될 수도 있다는 우려가 조합 내에 존재한다.
둘째, 공사비 상승 리스크다. 사업 지연 기간에 우크라이나 전쟁 같은 외부 충격이 발생하면 자재비와 인건비가 급등하고, GS자이가 약속한 720만원이라는 고정 공사비조차 재협상 대상이 될 수 있다. 역설적으로 GS자이도 착공 직전에 DL이앤씨처럼 조건을 바꾸지 않으리라는 보장이 없다.
셋째, 손해배상 리스크다. DL이앤씨가 계약 해지의 부당성을 법원에서 인정받을 경우 조합이 상당한 손해배상을 부담해야 할 수도 있다. 강연자가 언급한 업계 관행에 따르면, 손해배상 금액은 통상 해당 공사의 기대 이익(총 사업비의 3~5% 수준)에서 시공사가 다른 현장에서 벌어들인 이익과 절감 비용 등을 공제하여 산정하며, 수백억원에 달할 수 있다.
반면 DL이앤씨와 계속 사업하는 쪽을 지지하는 조합원들은, 이미 한 번 절박함을 드러낸 DL이앤씨가 이제는 유리한 조건으로 마무리 지으려 할 것이므로 이 기회를 활용하는 것이 낫다는 입장이다. 사업성이 뒷받침되는 현장인 만큼, 어느 정도의 비용 증가는 장기적으로 상쇄될 수 있다는 낙관론도 있다. 조합은 현재 사실상 절반 대 절반으로 갈라진 상황이다.
구조적 교훈 — 재개발의 고질적 악순환
장순원 기자는 이 사건을 단순히 상대원 2구역만의 특수한 문제로 보지 않았다. 재개발·재건축 사업의 태생적 구조에서 비롯된 반복적인 패턴이라는 진단이다.
조합은 집을 처음 짓는 비전문가들의 집합체다. 초기에 설계와 공사 조건을 세밀하게 확정하지 않고, 사업이 진행되면서 기대가 높아지면 브랜드도 바꾸고 싶고, 층고도 높이고 싶고, 마감재도 고급으로 바꾸고 싶어진다. 이 욕구를 당초 계약에서 구조적으로 차단하지 않으면 분쟁의 씨앗이 된다. 시공사 역시 이를 알기 때문에, 초기 수주 단계에서는 최대한 낮은 가격을 제시하고 이후 설계 변경과 물가 조항 등을 활용해 공사비를 올리는 전략을 구사한다는 것이 강연자의 분석이다. 강연자는 “시공사도 조합이 중간에 분명히 마음을 바꿀 것을 알기 때문에, 일단 따고 나서 하나씩 올리면 된다는 계산이 이미 깔려 있다”고 날카롭게 짚었다.
강연자가 제시한 처방은 간단하다. 초기 설계에 충분한 시간과 비용을 투자하고, 조합원 전체의 동의를 받은 뒤에는 설계도 시공사도 바꾸지 않겠다는 강한 의지를 유지하는 것이다. 한 번 정해진 설계는 나중에 미적 감각이 달라졌더라도 건드리지 않는다는 원칙이 지켜질 때, 공사비 분쟁의 여지가 사라진다. 물론 이것이 현실에서 얼마나 가능한지는 또 다른 문제다.
아울러 강연자는 이 사업장이 분당 신도시 재건축 사업의 이주 단지로도 활용될 수 있는 중요한 공급 거점임을 언급했다. 성남 구도심의 재건축이 지연될수록 분당 신도시 이주 수요를 흡수할 공간이 줄어들어, 인근 전세 시장을 더 요동치게 만들 수 있다는 것이다. 상대원 2구역의 갈등은 단순히 조합원들만의 문제가 아니라 성남·분당 일대 전체 주거 시장에 파급 효과를 미칠 수 있는 사안이다.
마무리
성남 상대원 2구역 재개발 사업은 아크로 브랜드 요구, 공사비 산출내역서 분쟁, 조합장 금품수수 의혹, 총회 파행이라는 네 가지 갈등이 겹쳐 발생한 복합적인 사태다. 어느 한 쪽이 명백히 잘못됐다고 단정하기 어렵고, 각각의 주장 뒤에는 나름의 논리가 있다. 그러나 분명한 것은 하루 1억원씩 이자가 나가는 현장에서 법적 분쟁이 길어질수록 피해는 고스란히 2,200명 조합원에게 돌아간다는 사실이다.
강연자는 이 사건이 재개발·재건축의 구조적 문제를 압축적으로 보여준다고 평가하며, 동시에 재개발 업계 전체에 던지는 교훈이 있다고 강조했다. 둔촌주공(올림픽파크포레온)이 12,000가구 규모에서 비슷한 시공사 갈등을 겪었지만 결국 성공적으로 마무리된 것처럼, 상대원 2구역도 사업성 자체는 충분히 갖추고 있어 결국에는 해소될 가능성이 높다. 그러나 그 과정이 얼마나 길어지고, 조합원들이 얼마나 많은 비용을 추가로 부담하게 될지는 앞으로 열릴 총회들의 결과와 법원의 판단에 달려 있다.
📚 출처 및 참고
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 원본 영상 | 둔촌주공보다 독하다 진흙탕 성남 재개발 |
| 채널 | 언더스탠딩 : 세상의 모든 지식 |
| 출연 | 장순원 기자 |
| 리포트 작성 | 2026-04-20 |
| 작성 방식 | YouTube 영상 STT 변환 후 에디팅 |
💬 본 리포트는 영상 내용을 바탕으로 재구성되었습니다. 조합장 금품수수 의혹은 현재 수사 진행 중인 사안으로, 확정된 사실이 아닙니다. 정확한 내용과 최신 상황은 원본 영상 및 관련 언론 보도를 참조하세요.