일본 홋카이도 땅값 30년 전 버블 넘었다
📺 원본 영상: 일본 홋카이도 땅값 30년 전 버블 넘었다 (와세다 대학교 박상준 교수)
🎙️ 채널: 언더스탠딩 : 세상의 모든 지식
📅 정리 일자: 2026-08-04
⚠️ Note: 본 리포트는 영상의 음성을 텍스트로 변환(STT)하여 정리한 것입니다. 화면에 표시된 자료(차트, 코드, 슬라이드 등)는 포함되지 않을 수 있습니다.
개요
이번 강연의 핵심은 일본 지방 부동산의 일부 지역이 왜 다시 상승하고 있는지를 설명하는 데 있다. 박상준 교수는 단순히 “일본 부동산이 올랐다”는 표면적 현상보다, 어떤 지역이 오르고 어떤 지역은 여전히 정체되어 있는지의 차이를 봐야 한다고 강조한다. 특히 홋카이도 치토세시와 규슈 구마모토현 기쿠요초의 사례를 통해, 지방 부동산 가격 회복의 배후에는 반도체 기업과 산업 클러스터, 대학, 병원, 전력 인프라가 결합된 지역 생태계가 있다는 점을 짚는다.
이 분석은 한국의 수도권 집중 문제와도 연결된다. 강연자는 한국이 기업, 병원, 대학, 고용, 부동산 가격 면에서 서울과 수도권에 극도로 집중된 독특한 구조를 가지고 있다고 본다. 일본 역시 도쿄 집중을 문제로 인식하지만, 한국과 달리 지방 거점 도시와 산업 기반이 여전히 살아 있으며, 바로 그 차이가 지방 부동산의 회복 가능성을 만들고 있다는 것이다.
일본 부동산을 보는 출발점은 “전체 평균”이 아니라 “어디가 오르는가”다
강연자는 일본 부동산을 이야기할 때 도쿄 가격 상승이나 과거 버블 붕괴의 이미지에만 머물러서는 안 된다고 말한다. 일본 부동산 시장은 버블 붕괴 이후 오랫동안 침체되어 있었고, 특히 6대 도시를 제외한 지방 부동산은 거의 회복하지 못한 구간이 길었다. 그러나 최근의 변화는 “일본 부동산 전체가 오른다”는 식의 단순한 이야기가 아니라, 특정 지방 도시가 과거 버블기 수준까지 가격을 회복했다는 점에서 의미가 있다.
강연자가 제시한 일본 부동산 가격 지수에 따르면, 1980년대 후반 일본의 6대 도시는 매우 짧은 기간에 가격이 폭등했고, 이후 버블 붕괴와 함께 급락했다. 2010년을 100으로 놓고 보면 6대 도시는 한때 500에 가까운 수준까지 올라갔으며, 지방도 버블기에는 상당히 상승했지만 이후 큰 폭으로 떨어졌다. 2010년대 이후 도쿄를 포함한 대도시는 다시 반등했지만, 지방 전체로 보면 여전히 회복력이 약한 모습이 나타난다.
그렇기 때문에 강연의 관찰 포인트는 평균이 아니라 예외다. 일본 지방 전체가 다 살아난 것은 아니지만, 치토세시와 기쿠요초처럼 특정한 산업 기반을 가진 지역은 버블기 가격을 회복하거나 넘어서는 움직임을 보이고 있다. 이 예외적 사례가 중요한 이유는, 지방 부동산이 살아나기 위해 필요한 조건이 무엇인지를 비교적 선명하게 보여주기 때문이다.
💡 [영상 참조] 강연자는 이 구간에서 일본 장기 부동산 가격 지수와 6대 도시 및 지방 가격 흐름을 비교하는 차트를 참조합니다.
📺 원본 영상에서 확인하세요.
한국의 수도권 집중은 일본보다 훨씬 강하다
박상준 교수는 일본을 “도쿄 집중 국가”로만 보는 시각도 다시 생각해봐야 한다고 설명한다. 일본 내부에서는 도쿄 집중이 심각한 문제로 자주 논의되고, 실제로 행정 기능을 오사카 등 다른 지역에 분산하려는 논의도 있다. 그러나 한국과 비교하면 일본의 집중도는 오히려 덜 극단적이다. 강연자는 이 점을 설명하기 위해 병원, 대학, 기업의 분포를 차례로 제시한다.
세계 상위 병원 분포를 보면 일본은 도쿄와 그 인근에 주요 병원이 몰려 있지만, 홋카이도와 규슈 등 지방에도 세계적 병원이 존재한다. 프랑스 역시 파리에 집중된 병원이 있으나 나머지는 전국에 비교적 고르게 흩어져 있다. 반면 한국은 세계 250위권 병원 16개가 모두 서울과 수도권에 있으며, 그중 13개가 서울에 있다는 점에서 매우 독특한 구조를 보인다. 강연자는 이러한 구조가 의료 접근성 측면에서 지방 거주자와 그 가족에게 큰 부담을 준다고 설명한다.
대학의 경우도 마찬가지다. 일본의 상위 대학에는 도쿄대, 와세다대, 게이오대처럼 도쿄권 대학도 있지만, 교토대, 도호쿠대, 오사카대, 나고야대, 규슈대, 홋카이도대처럼 지방의 명문 대학도 여전히 중요한 위치를 차지한다. 강연자는 한국도 과거에는 부산대, 경북대, 전남대, 충남대 같은 지역 국립대가 강한 위상을 가졌지만, 지금은 인서울 선호와 의대 쏠림이 매우 강해졌다고 지적한다. 이 현상은 단순히 좋고 나쁨의 문제가 아니라, 비교 가능한 선진국과 비교했을 때 한국이 상당히 특이한 경로를 밟고 있다는 문제 제기다.
💡 [영상 참조] 강연자는 이 대목에서 일본, 프랑스, 한국, 네덜란드의 병원 분포와 일본 대학 랭킹 지도를 차례로 보여주며 설명합니다.
📺 원본 영상에서 확인하세요.
기업 분포가 고용과 부동산의 하부 구조를 만든다
강연에서 가장 중요한 논지는 기업의 분포가 지역 경제의 출발점이라는 것이다. 박상준 교수는 한국과 일본의 시가총액 상위 기업 구조를 비교하면서, 한국은 삼성전자와 SK하이닉스 같은 초대형 기업의 존재감이 압도적으로 크지만 그 아래 기업층은 상대적으로 얇다고 설명한다. 반면 일본은 삼성전자나 SK하이닉스만큼 세계 최상위권에 올라간 기업은 적더라도, 세계 시가총액 상위 1,000개와 10,000개 안에 드는 기업 수가 훨씬 많고 더 촘촘하게 분포해 있다는 것이다.
강연자가 언급한 수치만 정리하면 다음과 같다.
| 구분 | 한국 | 일본 | 강연자의 해석 |
|---|---|---|---|
| 세계 시가총액 상위 1,000개 기업 수 | 20개 | 71개 | 일본은 GDP 규모 차이보다 기업 수 차이가 더 크다 |
| 세계 시가총액 상위 10,000개 기업 수 | 137개 | 679개 | 일본은 중견 이상 기업층이 더 두껍다 |
| 한국 대표 기업 순위 예시 | 삼성전자 11위, SK하이닉스 15위 | Toyota 62위 | 한국은 최상위 기업 집중도가 높다 |
| 일본 10위 기업 예시 | 해당 없음 | Sony 160위 | 일본은 상위권 기업들이 비교적 촘촘하다 |
이 차이는 단순한 주식시장 구조의 문제가 아니다. 기업층이 두꺼우면 고용 기회가 여러 지역에 생기고, 지역 대학 졸업생들이 현지에서 일자리를 찾을 수 있으며, 병원과 상업시설, 주거 수요도 함께 유지될 가능성이 커진다. 강연자는 일본의 청년 고용 상황이 상당히 좋다고 언급하면서, 와세다대 학생들이 졸업 전 복수의 취업 오퍼를 받는 사례를 들었다. 기업이 많고 경쟁적으로 인재를 채용하면 청년에게 선택지가 생기고, 그 선택지가 지역의 생활 기반과 부동산 수요로 이어진다는 설명이다.
치토세와 기쿠요초의 땅값 상승은 반도체 클러스터의 결과다
강연의 제목에 해당하는 홋카이도 땅값 이야기는 치토세시 사례에서 본격적으로 등장한다. 치토세시는 홋카이도의 중심 공항인 신치토세공항이 있는 도시이며, 최근 일본에서 공시지가 상승률이 가장 높은 지역으로 언급되었다. 강연자는 이 지역의 상승을 단순한 관광 수요나 우연한 개발로 보지 않는다. 핵심은 일본 정부가 주도하는 첨단 반도체 기업 Rapidus가 이 지역에 들어섰다는 점이다.
규슈의 기쿠요초도 같은 맥락에서 설명된다. 기쿠요초는 구마모토현에 있으며, TSMC와 일본 기업들이 합작한 JASM 공장이 들어선 지역이다. JASM은 TSMC, Sony, Denso 등과 연결된 반도체 생산 거점으로 소개되며, 강연자는 이 공장이 들어서면서 반도체 장비, 소재, 관련 기업들이 주변에 공장을 짓고 있다고 설명한다. 그 결과 건설이 활발해지고 인력이 유입되며, 주거 수요와 투자 수요가 동시에 발생해 땅값이 버블기 수준까지 회복되었다는 것이다.
흥미로운 점은 도쿄의 대표 고가 지역인 미나토구조차 아직 버블기 가격의 절반 수준이라는 설명이다. 반면 치토세시와 기쿠요초는 지방 도시임에도 버블기 수준을 회복했다. 이것은 일본 부동산의 회복이 단순히 수도권 프리미엄만으로 설명되지 않는다는 뜻이다. 강연자의 표현을 빌리면, 일본에서 땅값이 떨어지지 않거나 올라가는 곳은 “전부 다 기업을 끼고 있는” 지역이다.
JASM의 사례가 보여주는 것: 수요가 있는 곳에 공장이 선다
기쿠요초의 JASM 사례는 산업 클러스터가 어떻게 만들어지는지를 보여주는 핵심 사례다. 강연자에 따르면 일본 정부는 당초 TSMC를 통해 첨단 반도체 생산을 일본에 유치하고 싶어 했지만, TSMC가 처음부터 첨단 공정에 적극적으로 응한 것은 아니었다. 전환점은 코로나19 시기 반도체 부족이었다. Sony와 Toyota 등 일본 제조업체들이 반도체 공급 부족으로 생산 차질을 경험하면서, 일본 내 안정적인 반도체 공급망의 필요성이 커졌기 때문이다.
이때 Sony는 자사의 이미지 센서와 관련된 반도체 수요를, Denso는 자동차용 반도체 수요를 가지고 있었다. TSMC 입장에서는 이미 고객과 수요가 존재하는 지역에 생산 거점을 만드는 것이 합리적이었다. 그래서 JASM은 최첨단 2나노 공정이 아니라, 이미지 센서와 자동차용 반도체에 필요한 12/16나노 및 22/28나노급 공정 중심으로 시작되었다고 강연자는 설명한다. 즉, “첨단 기술을 유치한다”는 구호보다 먼저 작동한 것은 실제 수요와 공급망이었다.
기쿠요초 주변에는 이미 Sony 반도체, Tokyo Electron, Denso 같은 기업 기반이 있었고, 규슈대학과 규슈대학병원 같은 교육·의료 인프라도 존재했다. 여기에 원전, 재생에너지, 용수 조건까지 결합되면서 반도체 공장이 들어설 수 있는 현실적 기반이 만들어졌다. 강연자가 강조하는 지점은 바로 이것이다. 공공기관 건물 하나를 지방에 이전한다고 지역이 살아나는 것이 아니라, 기업과 대학, 병원, 전력, 교통, 주거가 함께 움직이는 클러스터가 만들어져야 지역 경제가 살아난다.
💡 [영상 참조] 강연자는 이 부분에서 규슈 구마모토와 기쿠요초 주변의 산업단지, 대학병원, 원전 위치를 지도 자료로 설명합니다.
📺 원본 영상에서 확인하세요.
Rapidus는 도전이고, 그래서 치토세의 상승은 기대를 반영한다
치토세의 Rapidus 사례는 기쿠요초의 JASM과 성격이 다르다. JASM은 Sony와 Denso라는 수요처가 비교적 분명한 반면, Rapidus는 일본이 다시 첨단 반도체에 도전하기 위해 만든 회사에 가깝다. 강연자에 따르면 Rapidus는 IBM과 협력해 2나노 반도체 기술을 일본에서 구현하고 첨단 반도체를 만들어보겠다는 목표로 출범했으며, 출범 당시 일본의 주요 8개 기업이 투자해 만들어졌다. 다만 아직 제품을 성공적으로 양산해 시장에서 팔 수 있을지는 확정되지 않았고, 현재로서는 도전 단계라고 설명한다.
그런데도 치토세시의 땅값은 크게 올랐다. 이는 Rapidus 자체의 성공이 이미 입증되었기 때문이라기보다, 그 기업이 들어오면서 주변 개발 기대가 빠르게 커졌기 때문이다. 반도체 공장이 들어오면 관련 장비와 소재 기업이 따라올 수 있고, 데이터 센터와 전력 인프라 투자도 결합될 수 있으며, 노동자와 연구 인력이 거주할 주택과 상업시설 수요도 늘어난다. 실제로 강연자는 치토세가 일본에서 가장 활발하게 건설이 이루어지는 지역 중 하나가 되었다고 설명한다.
하지만 이 사례에는 리스크도 있다. 반도체는 안정적인 전력과 대량의 용수를 필요로 하고, 홋카이도 역시 전력 공급과 원전 재가동 문제를 둘러싼 지역 주민의 우려가 존재한다. 강연자는 동일본대지진 이후 본인도 원전에 대해 부정적인 생각을 가졌다고 말하면서도, 반도체와 탈탄소 산업을 동시에 추진하려면 안정 전원의 문제가 피할 수 없는 과제가 된다고 설명한다. 치토세의 상승은 산업 정책, 기술 도전, 지역 개발 기대가 결합된 결과이지만, 그만큼 실행 리스크도 함께 안고 있는 셈이다.
한국 지방 발전의 관건은 “이전”이 아니라 “생태계 형성”이다
강연자가 한국에 던지는 메시지는 단순히 일본을 따라 하자는 것이 아니다. 그는 한국의 수도권 집중이 지금까지의 성장 과정에서 나름의 효율성을 가졌을 가능성을 인정한다. 삼성전자와 SK하이닉스 같은 세계적 기업이 만들어진 것도 선택과 집중의 결과일 수 있으며, 작은 나라가 글로벌 경쟁을 하기 위해 자원을 집중한 측면도 있다. 그러나 그 집중이 청년 고용, 지방 의료 접근성, 부동산 양극화, 대학 붕괴라는 고통으로 돌아온다면 완화할 방법을 찾아야 한다는 것이 강연자의 문제의식이다.
여기서 중요한 것은 기업 본사를 억지로 지방에 보내는 방식이 아니다. 강연자는 삼성이나 SK하이닉스의 본사를 옮기라는 이야기가 아니라, 지방에 실질적인 산업단지와 고용 기반을 만들어야 한다고 설명한다. 기업이 가고, 그 기업을 중심으로 협력업체가 모이고, 지역 대학 졸업생이 그곳에서 취업할 수 있으며, 병원과 주거와 상업시설이 함께 성장하는 구조가 필요하다는 것이다. 일본의 기쿠요초와 치토세는 바로 이런 구조가 작동할 때 지방 부동산도 다시 살아날 수 있음을 보여준다.
지자체의 역할도 중요하다. 강연자는 미국 주정부들이 삼성 같은 기업을 유치하기 위해 인센티브를 제시하는 사례를 언급하며, 지방자치단체가 기업과 구체적으로 협의해야 한다고 말한다. 기업은 어떤 조건이 갖춰지면 투자할 수 있는지를 말하고, 지자체는 그 투자가 지역에 가져올 효과를 판단해 인프라와 행정 지원을 제공해야 한다. 무작정 건물이나 시설을 먼저 지어놓는 방식이 아니라, 기업 수요와 지역 전략이 맞물릴 때 지방 발전의 가능성이 열린다는 분석이다.
마무리 / 핵심 정리
이번 강연의 결론은 일본 지방 부동산의 반등을 “일본 경제가 좋아졌다”는 한 문장으로 설명할 수 없다는 데 있다. 일본에서도 대부분의 지방 부동산은 여전히 약하지만, 치토세시와 기쿠요초처럼 기업과 산업 클러스터가 결합된 지역은 버블기 가격을 회복할 만큼 강한 변화를 보이고 있다. 이 변화의 배후에는 반도체 공장 하나만 있는 것이 아니라, 대학, 병원, 전력, 용수, 협력업체, 지자체의 지원이 함께 맞물린 지역 생태계가 있다.
한국에 주는 시사점도 분명하다. 수도권 집중을 완화하려면 단순히 공공기관을 이전하거나 지방에 건물 하나를 세우는 방식으로는 부족하다. 지역 대학이 살아나려면 지역에 좋은 일자리가 있어야 하고, 병원과 주거가 유지되려면 인구와 소득이 있어야 하며, 그 출발점에는 결국 기업과 산업 기반이 놓인다. 강연자는 일본의 사례가 한국의 정답이라고 말하지는 않지만, 지방도 살아날 수 있다는 가능성을 보여주는 참고 사례로는 충분히 의미가 있다고 분석한다.
📚 출처 및 참고
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 원본 영상 | 일본 홋카이도 땅값 30년 전 버블 넘었다 (와세다 대학교 박상준 교수) |
| 채널 | 언더스탠딩 : 세상의 모든 지식 |
| 리포트 작성 | 2026-08-04 |
| 작성 방식 | YouTube 영상 STT 변환 후 에디팅 |
💬 본 리포트는 영상 내용을 바탕으로 재구성되었습니다. 정확한 내용은 원본 영상을 참조해 주세요.