한강 위에 집을 짓자고? 진심인가요?
📺 원본 영상: 한강 위에 집을 짓자고? 진심인가요? (토지주택연구원 최상희 선임연구원) 🎙️ 채널: 언더스탠딩 : 세상의 모든 지식 📅 정리 일자: 2026-06-10 ⚠️ Note: 본 리포트는 영상의 음성을 텍스트로 변환(STT)하여 정리한 것입니다. 화면에 표시된 자료(차트, 코드, 슬라이드 등)는 포함되지 않을 수 있습니다.
개요
“한강에 집을 짓자”는 말은 도발이었다. 토지주택연구원(LH연구원)의 최상희 선임연구위원이 연구 보고서에 담은 이 아이디어는 SNS와 언론을 통해 일파만파 퍼지며 찬반 논란을 불러일으켰다. 그러나 강연자가 진짜 하고 싶었던 말은 “한강에 집을 짓느냐 마느냐”가 아니었다. 집값은 하늘을 찌르는데 지을 땅은 없다는 현실 앞에서, 도시 안에 숨어 있는 공간들을 어떻게 공공의 목적에 맞게 활용할 것인지를 제도적·사회적으로 진지하게 논의해야 한다는 것이 핵심 메시지였다. 이 리포트는 강연자가 제시한 해외 사례들과 그로부터 도출한 세 가지 공간 재발견 전략, 그리고 서울 주택 공급 문제의 구조적 딜레마를 상세히 정리한다.
발상의 전환: 2D에서 3D로, 땅에서 공간으로
서울의 주택 문제를 이야기할 때 사람들은 흔히 “지을 땅이 없다”는 결론에 다다른다. 그린벨트와 개발제한구역이 도시를 둘러싸고 있고, 남은 땅은 이미 촘촘히 건물이 들어서 있다. 그러나 강연자는 이 명제 자체를 의심하는 데서 출발한다. 문제는 땅(2차원 평면)을 찾는 방식에 있으며, 공간(3차원 입체)을 찾는 방식으로 전환해야 한다는 것이다. 실제로 강연자가 소개한 해외 사례들을 보면 물 위에 지은 집, 도로 위에 지은 집, 기존 건물 위에 올린 집, 심지어 고속도로가 관통하는 건물까지 등장한다. 그리고 여기에 한 가지 차원이 더 추가된다. 바로 시간(Time)이다. 땅을 영구적으로 소유하거나 매입하는 대신, 일정 기간만 점유하는 ‘시간재 개념’의 토지 활용이다. 팝업스토어(Pop-up Store)가 잠깐 비어 있는 상가를 채우듯, 팝업 하우스(Pop-up House)가 일시적으로 비어 있는 부지를 채울 수 있다는 상상력이다.
이동하는 집 - 모듈러 주택과 팝업 하우스의 혁명
우리가 통상적으로 생각하는 집은 땅에 박혀 움직이지 않는다. 이사를 가는 것은 ‘사람’이지 ‘집’이 아니다. 강연자는 이 관념을 뒤집어, 사람이 밀려나는 집이 아니라 집이 필요한 곳으로 이동하는 집의 개념을 소개한다.
02:26 - 물 위, 도로 아래, 공중, 건물 틈새 등 다양한 해외 혁신 주거 사례 이미지 모음 슬라이드
첫 번째 사례는 영국에서 찾을 수 있다. 재개발로 생긴 유휴 공터, 원래 쇼핑센터가 있던 자리에 24세대 규모의 공공 임시 주택이 들어섰다. 놀라운 것은 착공부터 준공까지 단 6개월밖에 걸리지 않았다는 점이다. 일반 빌라를 짓기도 빠듯한 기간에 24세대가 완공된 비결은 모듈러(Modular) 공법이었다. 공장에서 대부분의 구조물을 사전 제작하고 현장에서 조립하는 방식으로, 필요하면 해체 후 재조립도 가능하다. 이 프로젝트는 런던 광역계획에 “Meanwhile Use(잠깐 쓰기)“라는 정책으로까지 발전했다. 유휴 공간을 활용해 임시 주택을 공급하자는 이 아이디어는 단순한 실험을 넘어 도시 정책의 언어가 된 것이다.
04:15 - 영국 재개발 유휴 공터에 지어진 24세대 모듈러 공공임시주택 외관 사진
두 번째 사례는 덴마크 코펜하겐의 항만 위 학생 기숙사다. 코펜하겐 역시 학생 기숙사 부족과 높은 주거비로 고민하던 중, 시가 항만 부지를 기숙사용으로 허락했고 72세대 규모의 부유식 학생 기숙사가 들어섰다. 흥미로운 것은 이 건물이 폴란드에서 제작된 후 배로 이동해 코펜하겐 항만에 결박됐다는 사실이다. 바닥이 곧 배인 이 구조물은 필요하면 끌고 다른 지역으로 이동할 수도 있다. 강연자는 네덜란드의 유사 사례로 약 1,000세대 규모의 임시 주택인 Keetwonen(킷보넨)도 언급했다. 천 세대 규모의 거주 단지를 필요에 따라 옮길 수 있다는 개념 자체가 기존의 주택관을 근본적으로 뒤흔든다.
06:12 - 덴마크 코펜하겐 항만의 72세대 부유식 학생 기숙사 전경
공간혁신을 현실로 - Offsite Construction 기술의 진화
이 모든 혁신적 사례들을 가능하게 만드는 기반 기술이 Offsite Construction(OSC, 공장 생산·현장 조립 방식)이다. 전통적인 건설 방식이 현장에서 모든 작업을 처리하는 것이라면, OSC는 자동차 생산처럼 80%를 공장에서 만들고 현장에서는 조립만 한다. 강연자는 이를 두고 “건물도 자동차가 되고 있다”고 표현했다.
OSC의 장점은 복합적이다. 무엇보다 현장 민원이 줄어든다. 공사 기간이 길어질수록 소음·분진 등으로 주변 주민의 민원이 쌓이는데, OSC는 현장 체류 기간 자체를 획기적으로 단축시킨다. 또한 공장 제작이기 때문에 품질이 균일하고, 안전 사고 위험도 낮다. 특히 최근 건설 현장에서 숙련 인력을 구하기 어려워지면서 인건비가 폭등하는 상황에서, 공장 생산과 로봇 활용은 현실적인 해법이 되고 있다. 강연자는 연구원에서 직접 방문한 목조 OSC 공장에서 로봇이 목재를 가공하는 장면을 목격했다고 전했다.
단점도 분명히 존재한다. 현재로서는 RC(Reinforced Concrete, 철근콘크리트) 현장 시공 대비 약 30% 비싼 것으로 알려져 있다. 그러나 강연자는 이 비용 문제를 장기적 시각에서 재평가해야 한다고 주장한다. 공기가 단축되면 금융 비용이 절약되고, 민원으로 인한 사회적 비용도 줄어든다. LH(한국토지주택공사)가 발주 물량을 늘려 규모의 경제를 실현하면 단가 자체도 낮아질 수 있다. 이미 한국에서도 세종시 6-3생활권 LH 모듈러 주택 단지(약 400가구)가 100일 이내에 조립 완료된 사례가 있고, 평창 동계올림픽 선수촌, 학령인구 감소로 줄어드는 학교에 설치하는 임시 교사(校舍) 등에도 모듈러 공법이 적극 활용되고 있다.
💡 [영상 참조] 강연자는 이 시점에서 세종시 LH 모듈러 단지의 모듈 하나를 크레인으로 적층하는 현장 사진을 보여주며 조립 과정을 설명합니다. 📺 원본 영상에서 확인하세요.
OSC가 모듈러만을 의미하는 것은 아니다. PC(Precast Concrete, 프리캐스트 콘크리트) 공법, 목조 OSC 등 다양한 변형이 존재한다. 강연자가 특히 주목하는 것은 탄소중립 맥락에서 목조 OSC다. 철근콘크리트에 비해 건설 단계에서의 탄소 배출이 현저히 적고, 경량 구조 덕분에 도로나 수면 위처럼 하중에 민감한 환경에서도 적용하기 유리하기 때문이다.
수면 위에서 살다 - 네덜란드의 물구획 개념
네덜란드는 전 국토의 4분의 1이 해수면보다 낮다. 바다와 싸우는 대신 물과 함께 사는 법을 택한 나라의 주거 실험이 강연자를 특히 매료시켰다.
16:13 - 네덜란드 Waterbuurt West 부유식 주거 단지 전경 - 수상 주택과 개인 보트 계류 공간
네덜란드 신도시의 한 구역에 조성된 Waterbuurt West(워터뷰루트 웨스트)는 75세대 규모의 부유식 주거 단지다. 개인 계류 공간과 보트, 수상 주택이 공존하는 이 단지의 핵심은 기술적 구조에 있다. 집 아래 파이프(기둥)를 물바닥에 고정하고 건물이 그 위에서 수위 변화에 따라 올라갔다 내려갔다 할 수 있게 설계했다. 마치 엘리베이터처럼 물이 차면 집도 함께 떠오르는 방식이다. 이 단지는 수문으로 관리되는 잔잔한 내수면에 위치해 있어 파도의 영향을 거의 받지 않는다.
그러나 강연자가 시각적으로 놀라운 부유식 집보다 더 흥미롭게 생각한 것은 따로 있다. 바로 ‘물구획(Water Parcel)’ 개념이다. 우리나라에서 토지구획정리사업을 통해 땅을 구획해 택지로 분양하듯, 암스테르담 같은 네덜란드 도시들은 수면 자체를 구획으로 나눠 임대하거나 분양한다. 물도 땅처럼 재산권의 대상이 되는 것이다. 이 제도적 접근이 수면 위 주거를 가능하게 한 근본 원동력이라는 것이 강연자의 핵심 관찰이다. 기술보다 제도가 먼저라는 것이다.
또한 강연자는 주민들이 자발적으로 구성한 협동조합 방식의 수면 주거 사례도 소개했다. 30개 필지에 46가구가 함께 입주해 태양광, 오수 처리, 난방 에너지를 공동으로 관리하며 탄소중립 커뮤니티를 실현하는 이 프로젝트는 시에서 물 구획을 매입한 뒤 직접 건설한 것으로, 우리나라의 지역주택조합 또는 협동조합형 임대주택과 개념적으로 유사하다.
기존 인프라 위에 집을 짓다
도시 안에는 이미 막대한 공공 인프라가 존재한다. 도로, 철도, 버스차고지, 항만. 이것들이 차지하는 면적은 상당하지만 그 상부 공간은 대부분 비어 있다. 강연자는 이 상부 공간을 도시 주택 공급의 새로운 무대로 제안한다.
오사카 게이트타워 빌딩 - 고속도로가 관통하는 건물
일본 오사카의 게이트타워 빌딩(Gate Tower Building)은 만화에서나 볼 법한 광경을 현실에서 보여준다. 건물의 5층부터 7층을 도로(고속도로)가 관통하는 것이다. 사연은 이렇다. 토지주가 땅을 매입하고 건물을 짓려 했더니 이미 도로 계획이 해당 부지를 통과하고 있었다. 오랜 협상 끝에 도달한 해법은 건물을 짓되 도로가 지나가는 층을 임대하는 방식이었다. 도로 사업자는 건물주에게 임대료를 지불하고, 건물주는 해당 층의 공실 손실을 보상받는 구조다. 구조적으로도 건물과 도로는 완전히 독립된 구조체로 설계되어 차량 통행의 진동이 건물에 전달되지 않는다.
강연자는 이 사례가 기술적 검증 이상의 의미를 갖는다고 강조했다. 게이트타워 빌딩 완공 이후 일본의 도시계획법이 개정되어 이와 같은 입체 개발이 법적으로 공식화됐기 때문이다. 서울의 도로 위에도 기술적으로는 얼마든지 같은 방식의 개발이 가능하다는 것이 강연자의 주장이다.
서울 도로 위의 집 - 신내동과 장지동 사례
21:15 - 서울 신내동 북부간선도로 공공복합단지 개발 조감도
서울시도 이미 이 개념을 시범적으로 실행 중이다. 2019년 발표된 신내동 북부간선도로 공공복합단지 프로젝트가 그것이다. 도로 위에 뚜껑을 덮고 그 인공대지 위에 공동주택을 짓는 아이디어로 시작됐다. 비판을 받으며 수차례 계획이 수정됐지만, 강연자에 따르면 프로젝트가 중단된 것은 아니며 현재도 개발이 진행 중이다. 소음·진동 문제와 지하 굴착 불가 등의 이슈로 도로에서 일정 거리를 후퇴해 건물을 짓는 방식으로 변경됐고, 도로 상부 덱(deck)은 선형 공원 및 커뮤니티 시설로 활용하는 방향으로 발전했다.
두 번째 서울 사례는 장지동 버스차고지 주택단지다. 버스차고지 상부를 덮어 그 위에 공원과 주택을 조성하는 계획으로, CNG(압축천연가스) 연료 사용에 따른 폭발 위험과 화재 우려 등을 해소하는 심의 과정이 계속 진행 중이다. 두 프로젝트 모두 공공주택 단지로 계획된 것이며, 강연자가 말하는 ‘토지비 0’ 개념의 핵심 모델이다. 나라(서울시)의 땅이기 때문에 별도의 토지 매입 비용이 들지 않기 때문이다.
로스앤젤레스 스키드 로우 - 기존 건물 위에 올리다
미국 로스앤젤레스 스키드 로우(Skid Row)는 노숙인 밀집 지역으로 알려진 곳이다. 비영리 단체가 이곳의 노숙인 주거 문제를 해결하기 위해 택한 방식이 독특하다. 1층의 기존 낡은 상가를 그대로 존치한 채, 그 위에 슈퍼스트럭처(Superstructure, 대형 상부 구조물)를 별도로 세워 총 102세대의 주택을 모듈러 방식으로 얹은 것이다. 기존 상가를 철거하고 새로 짓는 전통적 방식 대신, 1층 임차인을 내보내지 않으면서도 상부에 주택을 공급하는 방식이다.
33:23 - 미국 LA 스키드 로우 기존 상가 위 102세대 모듈러 주택 시공 또는 완성 사진
강연자는 이것이 서울에도 시사점이 크다고 말한다. 서울 도심에는 노후 상가 건물이 무수히 많고, 그것들을 무조건 헐어 재건축하는 대신 구조 보강 후 상부에 주택을 공급할 수도 있다. 이것이 바로 ‘공중권(Air Rights)’ 개념이다. 건물 상공의 개발 가능한 공간에 대한 권리를 활용하는 것이다.
허드슨 야드 - 인공대지가 만든 새로운 도시
뉴욕 맨해튼 한복판에 넓은 철도 차량 기지가 있었다. 우리나라로 치면 용산 정비창과 비슷한 위치의 유휴 부지다. 뉴욕은 이 철로를 지하로 이전하는 대신 완전히 다른 접근법을 택했다. 약 200개의 기둥을 박아 철도 차량 기지 위에 인공대지(데크)를 만들고, 그 위에 건물과 공원을 조성한 것이 바로 허드슨 야드(Hudson Yards)다. 여의도공원 면적의 약 0.5배에 달하는 이 인공 대지의 아래로는 지금도 열차가 운행 중이다.
35:45 - 뉴욕 허드슨 야드 인공대지 개발 전경 - 철도 차량기지 위 고층 빌딩과 공원
재정 구조도 흥미롭다. 뉴욕 교통국(MTA, Metropolitan Transportation Authority)은 이 부지를 개발 사업자에게 99년 임대 방식으로 제공하면서, 선불 임대료로 약 10억 달러(우리 돈 약 1조 원)를 받고, 매년 추가 임대료를 계속 징수한다. 강연자에 따르면 연간 임대료가 약 1,000억 원 수준이라고 한다. 철도 인프라는 그대로 유지하면서 상부 개발 권리로 엄청난 수익을 창출하는 구조다. 철도를 지하화하는 데 천문학적인 비용이 드는 반면, 인공대지를 올리는 방식은 상대적으로 비용 효율적이다. 강연자는 이 프로젝트가 준공된 지 5~6년이 지난 시점에서야 서울의 신내동, 장지동 사례가 논의되기 시작한 것은 그 타이밍이 자연스럽다고 덧붙였다.
도쿄역의 용적률 거래 - Z축으로 확장하는 도시계획
도시계획의 기본 단위는 그동안 2차원 평면이었다. 그러나 강연자가 소개하는 도쿄의 사례는 도시를 Z축, 즉 수직으로 확장하는 개념을 잘 보여준다.
38:15 - 도쿄역 특례 용적률 적용구역 지도 및 주변 고층 빌딩 현황 슬라이드
도쿄역은 문화재다. 따라서 용적률 제한을 받을 뿐만 아니라, 건물을 높일 수도 없다. 그런데 일본은 도쿄역 주변 일대를 ‘특례 용적률 적용구역’으로 지정하고, 이 구역 내에서 용적률을 거래할 수 있도록 했다. 도쿄역은 자신이 법적으로 사용할 수 있지만 실제로는 활용하지 못하는 용적률을 주변의 6개 빌딩에 팔았다. 총 약 500억 원(한화)에 해당하는 거래였고, 도쿄역은 이 자금을 벽돌 외벽 복원 등 역사 원형 회복에 사용했다. 구매한 빌딩들은 각자의 원래 용적률에 더해 추가 용적률을 확보했으니, 더 높은 건물을 지을 수 있게 됐다.
이것이 가능했던 이유는 해당 구역이 ‘덩어리’로 계획되어 있었기 때문이다. 도쿄시는 이 구역을 전략적 CBD(중심업무지구)로 육성하기로 결정하고, 기반시설과 용적률을 구역 전체 단위로 사전에 계획했다. 구역 전체의 총 개발 용량이 정해져 있기 때문에, 그 안에서 누가 얼마를 쓰는지는 상호 거래로 조정할 수 있다. 이 개념을 ‘컴팩트 시티(Compact City)‘라 부르기도 한다. 기반시설 여건이 좋은 곳에 밀도를 집중시키는 선택과 집중의 도시계획이다.
우리나라에도 이와 유사한 ‘결합개발’ 제도가 있다. 경복궁이나 창덕궁 주변처럼 높이 제한으로 용적률을 다 활용하지 못하는 부지의 잉여 용적을 역세권 등 다른 지역으로 이전해 개발하는 방식이다. 그러나 강연자는 이 제도가 아직 잘 작동하지 않는다고 말한다. 잉여 용적 보유자와 구매자 사이의 가격 협상이 쉽지 않고, 운영 기준이 될 선례도 없기 때문이다. 제도는 있지만 시장이 작동하지 않는 상황인 것이다.
서울에의 적용 - 토지비 제로를 향한 상상
이 모든 해외 사례를 바탕으로 강연자는 서울, 특히 한강 수변을 상상의 무대로 삼아 개념 설계를 제시했다. 강변북로(한강 북쪽 강변을 따라 달리는 고속화도로) 상부 또는 수변에 목조 OSC(Timber Offsite Construction) 방식의 공동주택을 짓는 구상이다. 콘크리트 대신 목조를 선택한 이유는 두 가지다. 탄소중립 기여와 경량화다. 도로나 수면 위에 짓는 구조물은 하중 제약이 있기 때문에 가벼울수록 유리하고, 목조는 건설 단계의 탄소 배출에서도 콘크리트보다 유리하다.
강연자는 조망권 문제도 솔직하게 언급했다. 강변북로 뒤쪽 아파트 주민들의 반발이 예상되지만, 강연자는 “그 아파트들도 지어질 때 그 뒤 사람들의 조망을 가렸다”고 지적했다. 도시 공간의 이용이 항상 기존 거주자의 기득권을 완전히 보전하면서 이루어질 수는 없다는 것이다. 다만 계단식 테라스형 설계 등으로 조망권 침해를 최소화하는 방법을 고려할 수 있고, 개발로 발생하는 편익을 주변 주민들과 공유하는 방안(접근성 개선, 공원 조성, 지역 편의시설 확충 등)이 함께 논의되어야 한다고 강조했다.
한강 수면 직접 활용의 경우 규제 장벽은 더 높다. 한강에 선착장이나 수상 편의점 같은 부속 시설을 설치하는 것은 ‘점용허가’를 통해 가능하지만, 주거용 시설에 대한 점용허가는 아직 허락된 전례가 없다. 홍수 대응을 위한 수위 변화(한강은 홍수 시 약 3m 이상의 수위 변동)도 해결해야 할 과제다. 고수부지(공원 구역)에 건축하려면 도시계획 변경 심의와 주민 의견 청취 절차가 별도로 필요하다. 강연자가 솔직하게 인정하듯, 기술적 문제보다 제도적·사회적 수용성의 문제가 더 크다.
여의도 수변에 네덜란드 방식의 부유식 주거를 도입하는 개념도 제시됐다. 초기 구상에서 약 60가구 규모의 부유식 단지를 상상했는데, 여의도 수변을 따라 이를 확장하면 더 많은 가구를 수용할 수 있다는 시각도 제기됐다.
강연자는 부산의 사례도 짧게 언급했다. 2030 세계엑스포 준비 과정에서 UN-Habitat(유엔 해비타트)와 부산시가 협력해 OCEANIX Busan(오셔닉스 부산)이라는 부유식 해상도시 구상을 검토한 바 있으며, 바다 위 도시를 상상한 선례가 국내에도 있음을 상기시켰다.
공급의 딜레마: 재개발과 이주 수요의 악순환
강연자는 한강 위 집 이야기보다 더 실질적인 주택 공급 딜레마를 짚어낸다. 서울의 신규 주택 공급은 앞으로 80% 이상이 재개발·재건축을 통해 이루어질 수밖에 없다. 그런데 대규모 정비 사업이 활성화될수록 이주 수요가 폭발적으로 증가하고, 그것이 곧 전월세 시장 불안으로 이어지는 악순환이 발생한다.
더 심각한 문제는 도시의 사회적 구성이다. 재개발이 완성되면 새 아파트에는 구매력 있는 계층이 입주하고, 기존에 상대적으로 저렴한 주거에 살던 저소득 거주민들은 서울 바깥으로 밀려난다. 이들은 단순히 주거를 잃는 것이 아니라, 서울의 도시 기능을 유지하는 필수 서비스 인력이기도 하다. 이들이 수십 킬로미터 외곽에서 장시간 출퇴근을 감당해야 한다면, 도시의 지속 가능성 자체가 흔들린다. 강연자는 이 맥락에서 영국의 “Meanwhile Use”를 다시 소환했다. 재개발 현장 인근의 유휴 부지에 모듈러 임시 주택을 지어 이주민에게 제공하고, 재건축이 완료된 후 그 주택을 다른 필요한 곳으로 옮기는 방식이다. 1기 신도시 통합 재건축처럼 대규모 부지를 한꺼번에 철거하는 방식이 불가피하다면, 이주 수요를 흡수할 탄력적인 임시 주택 공급 시스템이 병행되어야 한다는 것이 강연자의 주장이다.
서울 용적률의 현재와 한계
강연자는 서울의 현재 평균 용적률이 145%에 불과하며, 런던과 파리의 약 300% 대비 현저히 낮다고 지적했다. 단순 수치로만 보면 서울이 아직 더 올릴 여지가 있는 것처럼 보인다. 그러나 이를 단순하게 해석해선 안 된다. 용적률을 높인다는 것은 같은 면적의 땅에서 더 많은 사람이 거주한다는 뜻이고, 이를 지탱하는 상하수도·전기·교통 인프라의 용량도 그에 맞게 확장되어야 하기 때문이다. 강연자는 서울 기반시설의 실질 수용 용량에 대한 검증이 선행되어야 한다고 강조했다.
1기 신도시(노후 계획도시)에 대해 상한 용적률 500%까지 허용하는 특례 논의가 진행 중이지만, 이 역시 처음부터 계획된 도시이기 때문에 기반시설의 잠재 여유가 서울 기성 시가지보다 클 수 있다는 차이가 있다. 강남이 계획도시였기에 상대적으로 기반시설 여유가 있듯이 말이다. 반면 강북의 경우처럼 무계획적으로 성장한 지역은 기반시설 여건이 다르다. “3기 신도시 전략”이라 할 수 있는 GTX(수도권 광역급행철도) 중심의 선교통·후개발(先交通後開發) 방식은 서울 중심부에 모든 밀도를 집중시키는 대신, 교통 인프라를 먼저 갖추어 수도권 전체의 접근성을 높이는 분산 방식이다.
마무리: 세 가지 공간 재발견 전략과 핵심 메시지
강연자는 강연의 마지막에 해외 사례들을 관통하는 세 가지 유형으로 정리했다.
첫 번째는 **이동하는 집(팝업 주택)**이다. 유휴 수면이나 공터에 모듈러 방식으로 임시 주거를 공급하고, 필요가 끝나면 철거하거나 다른 곳으로 이동시키는 개념이다. 재개발 이주 수요 흡수, 청년 주거 문제 해소에 활용할 수 있다. 토지를 매입하는 비용이 없고 시간이 지나면 원상복구가 가능하다는 것이 핵심이다.
두 번째는 **상부 적층형(입체 개발)**이다. 기존 도로, 버스차고지, 철도 차량기지 등 공공 인프라의 상부 공간에 공동주택이나 공원을 조성하는 방식이다. 서울시가 신내동 북부간선도로와 장지동 차고지에서 이미 시범적으로 시도하고 있으며, 뉴욕 허드슨 야드가 그 원형 모델이다. 공공 소유 토지를 활용해 토지비를 사실상 0에 가깝게 만드는 방식이다.
세 번째는 **가치 전형(용적률·공중권 거래)**이다. 문화재, 저층 구역, 개발 불가 부지에 잠겨 있는 잉여 용적률을 제도적으로 거래할 수 있게 해, 개발 가능 지역에서의 밀도를 높이는 방식이다. 도쿄역의 용적률 거래와 뉴욕 허드슨 야드의 공중권 임대가 대표 사례이며, 우리나라의 결합개발 제도가 이 방향으로 잘 작동하게 되면 강북 문화재 보호구역의 잉여 용적이 역세권 개발로 연결될 수 있다.
이 세 가지를 관통하는 근본 목표는 토지비 제로화(또는 최소화)다. 서울 아파트 분양가의 약 60%가 토지비라는 점에서, 토지비를 낮추지 않고서는 청년과 무주택자가 감당할 수 있는 수준의 주택 공급이 불가능하다. 강연자는 이 목표를 위해 공간의 패러다임을 2D에서 3D로, 영구 소유에서 시간재 공유로 전환하자고 제안한다. 한강에 집을 짓자는 말은 그 방향으로의 상상력을 자극하기 위한 상징적 선언이었다.
강연자는 “지금은 이런 논의를 하는 것 자체가 불경스럽다”는 사회적 분위기를 안타깝게 여긴다. 서울시가 이미 조용히 시범 사업을 시작했고, 그 성공 사례가 축적되면서 인식이 바뀌는 것이 가장 현실적인 변화의 경로라는 것이 강연자의 결론이다. 제도를 한꺼번에 뒤집는 것이 아니라, 실현 가능한 작은 성공들을 통해 사회적 학습이 이루어지는 것을 기다리고 촉진하는 것, 그것이 연구자로서 이 ‘위험한 리포트’를 세상에 내놓은 이유다.
📚 출처 및 참고
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 원본 영상 | 한강 위에 집을 짓자고? 진심인가요? |
| 채널 | 언더스탠딩 : 세상의 모든 지식 |
| 출연 | 최상희 선임연구위원 (토지주택연구원) |
| 리포트 작성 | 2026-06-10 |
| 작성 방식 | YouTube 영상 STT 변환 후 에디팅 |
💬 본 리포트는 영상 내용을 바탕으로 재구성되었습니다. 정확한 내용은 원본 영상을 참조해 주세요.