한국 보유세 낮다고? 직접 계산해봤습니다
📺 원본 영상: 한국 보유세 낮다고? 직접 계산해봤습니다 (싱가포르국립대 경영대학 부동산학과 이관옥 교수) (1부)
🎙️ 채널: 언더스탠딩 : 세상의 모든 지식
📅 정리 일자: 2026-07-29
⚠️ Note: 본 리포트는 영상의 음성을 텍스트로 변환(STT)하여 정리한 것입니다. 화면에 표시된 자료(차트, 표, 슬라이드 등)는 포함되지 않을 수 있습니다.
개요
이 영상은 한국의 보유세가 다른 선진국에 비해 정말 낮은지, 단순한 세율 비교가 아니라 실제 주택 가격과 소득 부담을 기준으로 다시 계산해보는 강연이다. 이관옥 교수는 서울, 뉴욕, LA, 런던, 도쿄, 싱가포르의 보유세 구조를 비교하면서, 보유세라는 같은 이름 아래에도 각 도시가 전혀 다른 조세 철학을 담고 있다고 설명한다.
핵심은 “한국 보유세는 낮다”라는 문장이 너무 거칠다는 점이다. 일가구 일주택, 중저가 주택, 고가 주택, 다주택 보유 여부에 따라 결론이 크게 달라지며, 특히 종합부동산세는 해외 주요 도시의 보유세와 달리 지방 공공서비스 재원이라기보다 부의 재분배와 시장 안정 목적이 강하게 결합된 제도라는 점이 드러난다.
보유세를 보기 전에 먼저 물어야 할 세 가지 질문
이관옥 교수는 보유세 논의를 시작할 때 가장 먼저 세 가지 질문을 던져야 한다고 말한다. 첫째는 왜 걷는가, 둘째는 누가 얼마를 부담하는가, 셋째는 어디에 쓰이는가이다. 보유세 논쟁은 대개 “세금이 높다”거나 “다른 나라보다 낮다”는 감정적 비교로 흐르지만, 실제 제도를 설계하려면 세금을 걷는 목적과 부담 기준, 그리고 재원의 사용처가 함께 논의되어야 한다는 것이다.
보유세의 목적은 크게 재정 조달과 부의 재분배로 나뉜다. 재정 조달 목적의 보유세는 지방정부가 치안, 학교, 도로, 공원 같은 공공서비스를 제공하기 위해 걷는 세금에 가깝다. 반면 부의 재분배 목적이 강해지면 고가 부동산 보유자나 다주택자에게 더 높은 부담을 지우는 방식으로 설계된다. 한국의 재산세와 종합부동산세는 이 두 성격이 분리되어 있으면서도 서로 겹쳐 있는데, 특히 종부세는 국세로 걷어 전국 지방자치단체에 교부금 형태로 재배분된다는 점에서 해외 주요 도시와 구조가 다르다.
여기서 중요한 개념이 응익과 응능이다. 응익은 공공서비스의 편익을 받는 만큼 부담한다는 논리이고, 응능은 세금을 낼 능력이 있는 사람이 더 많이 부담해야 한다는 논리다. 뉴욕이나 LA의 보유세는 응익적 성격이 강하다. 거주자가 그 지역의 학교와 치안, 인프라를 이용하기 때문에 그 비용을 지역 내 부동산 보유자가 부담한다는 관점이다. 반대로 한국의 종부세는 고액 부동산 보유자와 다주택자에게 누진적으로 과세한다는 점에서 응능적 성격이 훨씬 강하다.
04:43 - 보유세의 목적과 부담 원리를 응익·응능 및 지방재정·재분배 축으로 나눈 2x2 비교 화면
한국 종부세가 특이한 이유
강연자가 강조하는 가장 큰 차이는 한국의 종합부동산세가 단순한 보유세라기보다 부유세와 시장 안정 장치의 성격을 동시에 갖고 있다는 점이다. 서울의 재산세는 서울시가 걷어 서울의 지방재정에 쓰이는 성격이 있으므로 다른 도시의 보유세와 비교가 가능하다. 그러나 종부세는 국가가 걷고, 그중 상당 부분이 서울에서 발생하지만 다시 전국 지자체로 배분된다. 따라서 서울의 고가 주택 보유자가 낸 세금이 반드시 서울의 공공서비스 개선으로 돌아온다고 보기는 어렵다.
이 구조는 뉴욕이나 LA와 매우 다르다. 미국 주요 도시에서는 보유세가 지방정부 운영의 핵심 재원이며, 특히 공립학교의 질과 직접 연결된다. 강연자는 뉴욕과 LA의 경우 도시 세수의 40% 이상이 보유세에서 나온다고 설명한다. 보유세를 많이 걷는 대신, 그 돈이 해당 지역의 서비스로 되돌아간다는 응익 논리가 제도 전반을 지탱하고 있는 셈이다.
07:50 - 뉴욕, LA, 도쿄, 런던, 싱가포르, 서울의 세수 중 보유세 비중을 비교하는 표 또는 차트
한국 종부세의 또 다른 특징은 시장 안정 목적이다. 강연자는 다른 도시에서는 보유세를 주택시장 안정의 직접 수단으로 쓰는 경우가 거의 없다고 설명한다. 싱가포르는 예외적으로 보유세에도 비거주 주택 차등 세율을 두지만, 실제 시장 안정의 핵심 도구는 보유세가 아니라 취득세와 단기 매도세에 가깝다. 따라서 한국처럼 다주택 보유 자체를 보유세로 강하게 겨냥하는 방식은 국제 비교에서 꽤 특이한 설계라고 볼 수 있다.
글로벌 도시의 보유세 철학은 어떻게 다른가
강연자는 서울, 뉴욕, LA, 런던, 도쿄, 싱가포르의 보유세를 비교하면서 각 도시가 무엇을 과세표준으로 삼는지부터 다르다고 설명한다. 서울의 재산세와 종부세, 도쿄는 공시가격이나 평가가치를 기준으로 세금을 산정한다. LA는 취득가액을 기반으로 한다. 뉴욕과 싱가포르는 일부 주택 유형에서 임대가치를 기준으로 삼는다. 런던은 가장 특이하게도 현재 시가가 아니라 1991년 기준 주택 가치를 밴드로 나누어 세금을 부과한다.
14:45 - 각 도시별 보유세 과세표준과 설계 방식, 런던의 1991년 가치 밴드제를 설명하는 비교 자료
이 차이는 단순한 계산 방식의 차이가 아니라 조세 철학의 차이다. 현재 시장가치를 기준으로 하면 집값 상승분이 세금에 빠르게 반영되지만, 소득이 늘지 않은 고령 보유자에게 부담이 커질 수 있다. 취득가액을 기준으로 하면 오래 보유한 사람의 세 부담은 낮아지지만, 새로 집을 산 젊은 세대가 훨씬 높은 세금을 내는 불균형이 생긴다. 임대가치를 기준으로 하면 “이 집을 임대했다면 얻을 수 있는 현금흐름”을 과세 근거로 삼기 때문에, 단순 자산가격 상승보다 실현 가능한 수익에 가까운 기준이라는 장점이 있다.
런던의 Council Tax(카운슬 택스)는 특히 응익적 성격이 강하다. 집주인이 아니라 실제 거주자가 세금을 내기 때문이다. 세입자가 살면 세입자가 내고, 집주인이 살면 집주인이 낸다. 이는 부동산 자산에 대한 과세라기보다 지역 공공서비스 사용료에 가까운 설계다. 다만 1991년 가치 밴드와 상한 구조 때문에 고가 주택 보유자에게 상대적으로 유리한 역진성이 있다는 비판도 함께 존재한다.
| 도시 | 주요 과세 기준 | 강연자가 설명한 특징 |
|---|---|---|
| 서울 재산세 | 공시가격·평가가치 | 지방재정 성격이 있으나 완만한 누진 구조를 가짐 |
| 한국 종부세 | 합산 부동산 가치 | 국세, 전국 재배분, 강한 누진, 시장 안정 목적 |
| 뉴욕 | 시장가치 또는 임대가치 환산 | 지방 공공서비스 재원 성격이 강함 |
| LA | 취득가액 기반 | 장기 보유자에게 유리하고 신규 매입자에게 불리함 |
| 런던 | 1991년 가치 밴드 | 거주자가 부담하며 역진성 논란이 있음 |
| 도쿄 | 평가가치 | 단일 세율에 가까운 응익적 구조 |
| 싱가포르 | 연간 임대가치 | 실거주와 비거주 주택 세율을 구분함 |
이 표에서 보듯 보유세는 이름만 같을 뿐 실제로는 매우 다른 제도다. 어떤 도시는 지방 서비스의 회비처럼 운영하고, 어떤 도시는 자산 재분배 장치로 사용하며, 어떤 도시는 주택 투기 억제 패키지의 일부로 활용한다. 따라서 “선진국은 보유세가 높다”는 표현만으로는 정책적 함의를 제대로 포착하기 어렵다.
20:22 - 도시별 세율 구조와 누진 여부, 싱가포르의 거주·비거주 주택 차등 세율을 비교하는 표
다주택 중과는 왜 한국에서 유독 강한가
영상 중반부의 흥미로운 대목은 다주택자에 대한 시각 차이다. 한국에서는 다주택 보유가 주택시장 불안의 원인으로 강하게 인식되지만, 강연자에 따르면 미국에서는 한두 채 또는 서너 채의 주택을 가진 사람을 특별히 문제적 다주택자로 보지 않는 경향이 있다. 오히려 이들은 임대주택을 공급하는 소규모 임대인으로 이해되는 경우가 많다.
물론 미국에서도 대규모 기관투자자가 수십 채, 수백 채의 주택을 보유하는 문제는 논의되고 있다. 강연자는 미국에서 100채 이상 보유하는 대형 투자자에 대한 규제 논의가 민주당과 공화당 사이에서도 일정 부분 공감대를 얻고 있다고 소개한다. 그러나 이는 한국식 다주택 중과와는 다르다. 한국은 비교적 적은 수의 추가 주택 보유에도 세제가 민감하게 반응하는 반면, 미국은 보유세보다는 양도세나 거래 규제를 통해 비거주용·투자용 주택을 다루는 쪽에 가깝다.
이 차이는 주택 공급 구조와도 관련이 있다. 강연자는 서울과 싱가포르처럼 공급이 제한된 시장에서는 누군가 여러 채를 선점하는 것에 대한 사회적 저항이 강해질 수 있다고 설명한다. 주택이 충분히 공급되지 않는 시장에서 다주택 보유는 단순한 투자 행위가 아니라 다른 사람의 진입 기회를 빼앗는 행위처럼 인식될 수 있다. 다만 뉴욕, 런던, 도쿄 역시 주택 공급 제약과 가격 상승을 겪고 있음에도 한국식 보유세 중과를 채택하지 않았다는 점에서, 이는 제도만이 아니라 사회적 감정과 정책 철학의 차이로도 해석할 수 있다.
서울 가격을 그대로 넣어 비교하면 무엇이 보이나
강연의 핵심 분석은 “애플 투 애플(apple-to-apple)” 비교다. 단순히 각국의 세율을 비교하는 대신, 서울 아파트의 실제 가격 구간을 기준으로 삼고 그 가격의 주택이 뉴욕, LA, 런던, 도쿄, 싱가포르에 있었다면 보유세를 얼마 내는지 계산한 것이다. 강연자는 2025년 국토교통부 실거래가 기준으로 서울 아파트의 중위 가격, 상위 25% 컷, 상위 10% 컷을 설정했다고 설명한다.
음성에서 언급된 서울 아파트 가격 기준은 중위값 10억 5천만 원, 상위 25% 컷 15억 5천만 원, 상위 10% 컷 23억 원이다. 이 기준으로 보면 서울의 일가구 일주택 보유세는 다른 글로벌 도시보다 낮은 편이다. 중위 가격 주택은 종부세가 부과되지 않아 재산세 중심으로 약 100만 원 수준이고, 23억 원 주택도 약 481만 원 정도로 제시된다. 반면 뉴욕과 LA는 같은 가격의 주택에 대해 훨씬 높은 보유세가 나온다.
34:25 - 2025년 서울 아파트 P50, P75, P90 가격 기준과 이를 각 도시 세제에 적용한 보유세 비교표
| 기준 | 서울 아파트 가격 | 서울 일주택 보유세 | 강연상 해석 |
|---|---|---|---|
| P50 | 10억 5천만 원 | 약 100만 원 | 해외 주요 도시 대비 낮은 부담 |
| P75 | 15억 5천만 원 | 화면 자료 기준 비교 대상 | 중간·상위 구간 비교 대상 |
| P90 | 23억 원 | 약 481만 원 | 낮지만 중위 주택보다 격차는 작음 |
중요한 점은 “한국이 낮다”는 결론이 특히 중저가 일주택에서 강하게 나타난다는 것이다. 강연자는 외국 도시들이 누진 구조가 약하거나 거의 없기 때문에 중위 가격 주택에도 같은 방식의 세율이 적용되는 반면, 한국은 중저가 주택에 대한 부담이 매우 낮게 설계되어 있다고 설명한다. 따라서 보유세를 선진국 수준으로 맞추자는 주장이 실제 정책으로 구현된다면, 고가 주택만이 아니라 중저가 일주택자의 부담도 크게 오를 수 있다는 함의가 생긴다.
다주택으로 가면 결론이 달라진다
일가구 일주택 기준에서는 한국 보유세가 낮게 보이지만, 다주택 기준으로 가면 그림이 크게 바뀐다. 강연자는 23억 원짜리 주택 세 채를 보유한 경우 한국에서는 보유세가 5천만 원 가까이 나온다고 설명한다. 10억 원대 주택 세 채를 보유한 경우에도 약 1,100만 원 수준이 언급된다. 이 대목에서 한국의 종부세가 얼마나 강한 누진 구조를 갖고 있는지가 선명해진다.
해외 주요 도시는 대체로 주택이 세 채가 되면 세금도 세 배 안팎으로 늘어난다. 기본적으로 개별 부동산 단위로 과세하고, 다주택이라는 이유만으로 강한 누진을 적용하지 않기 때문이다. 반면 한국은 부동산 가치를 합산한 뒤 누진세율을 적용하므로, 단순히 주택 수가 늘어나는 것 이상으로 세 부담이 커진다. 강연자는 서울의 경우 1주택에서 3주택으로 갈 때 보유세 부담이 약 10배로 증가한다고 설명한다.
40:17 - 서울 주택 가격을 각 도시 세제에 적용했을 때 중위 주택과 고가 주택의 세 부담 배율을 설명하는 화면
이 차이는 한국 시장의 행동을 바꾸는 압력으로 작용한다. 다주택을 계속 보유하는 비용이 커지면, 사람들은 여러 채를 보유하기보다 비싼 한 채로 갈아타는 전략을 택할 가능성이 높아진다. 영상에서 언급된 “똘똘한 한 채” 현상은 바로 이런 세제 구조와 연결된다. 다주택 보유를 억제하려는 정책 의도가 강하게 반영되었지만, 그 결과 시장에서는 고가 1주택 선호가 강화될 수 있다는 것이다.
소득 대비 부담률로 보면 한국은 누진적이고 런던과 뉴욕은 역진적이다
강연 후반부에서는 주택 가격만이 아니라 소득 대비 보유세 부담률을 비교한다. 이 분석에서는 각 도시의 현지 주택 가격과 현지 소득을 함께 맞추어, 중위·상위 25%·상위 10% 자가보유자의 부담을 비교한다. 서울의 경우 주거실태조사 마이크로데이터를 사용했고, 경상소득 기준 중위 연소득은 약 6,500만 원, 상위 25%는 약 9,000만 원, 상위 10%는 약 1억 2,600만 원으로 제시된다.
이 기준에서 서울 중위 자가보유자의 보유세 부담률은 연소득 대비 약 1.6%로 낮다. 그러나 상위 10% 주택·소득 구간에서는 종부세 영향으로 부담률이 약 4%까지 올라간다. 즉 한국은 소득과 주택 가치가 높아질수록 보유세 부담률도 올라가는 누진적 구조를 갖는다.
46:41 - 현지 주택 가격과 현지 소득 기준으로 3주택 보유자의 소득 대비 보유세 부담률을 비교하는 표
반면 뉴욕과 런던은 강연자의 설명상 역진적 성격이 나타난다. 고소득층이 절대 금액으로는 많은 세금을 내지만, 소득이 훨씬 높기 때문에 소득 대비 부담률은 오히려 낮아질 수 있다. 런던은 밴드제와 상한 구조 때문에 특히 이런 현상이 강하게 나타난다. 도쿄는 상대적으로 비례적인 구조에 가까워, 진행자는 도쿄식 설계가 가장 균형적으로 보인다는 취지의 반응을 보인다.
싱가포르의 진짜 칼은 보유세가 아니라 취득세다
싱가포르는 한국과 비슷하게 주택시장 안정 목적을 세제에 반영하지만, 핵심 수단은 보유세가 아니다. 강연자는 싱가포르가 실거주 주택과 비거주 주택의 보유세율을 구분하고, 비거주 주택에는 더 높은 세율을 적용한다고 설명한다. 그러나 금액 자체가 한국보다 낮기 때문에 보유세만으로 시장을 통제하는 구조는 아니라고 본다.
싱가포르의 강력한 수단은 추가 취득세다. 강연에 따르면 외국인은 추가 취득 시 60%, 다주택자는 2주택부터 20%, 3주택부터 30%의 추가 취득세를 부담한다. 이는 보유하고 있는 사람에게 매년 압박을 주는 방식이 아니라, 애초에 추가 매수를 어렵게 만드는 방식이다. 시장 안정이라는 목적을 갖더라도 세제의 타깃이 매수자인지, 매도자인지, 보유자인지에 따라 효과가 달라지는 것이다.
강연자는 싱가포르의 단기 매도세도 함께 언급한다. 3년 안에 팔면 양도차익이 아니라 매도가격의 일정 비율을 세금처럼 부과하는 방식으로, 사실상 플리핑(flipping)에 대한 벌금에 가깝다고 설명한다. 다만 연구 결과상 매도자를 겨냥한 세금보다 매수자를 겨냥한 취득세가 더 효과적이었다고 말한다. 매도자에게 세금을 물리면 매물이 잠길 수 있지만, 매수자에게 높은 취득세를 부과하면 수요 자체가 줄어들기 때문이다.
LA의 취득가액 기반 보유세가 만든 세대 간 불균형
LA와 캘리포니아의 보유세 구조는 오래 보유한 사람에게 매우 유리하다. 취득가액을 기준으로 세금을 매기고, 이후 상승률에도 제한을 두기 때문이다. 같은 집에 30년을 산 고령자는 오래전 낮은 취득가액을 기준으로 세금을 내지만, 옆집에 새로 이사 온 젊은 가구는 훨씬 높은 현재 가격에 가까운 기준으로 세금을 부담하게 된다. 강연자는 이 차이가 경우에 따라 10배 이상 벌어질 수 있다고 설명한다.
이 제도는 고령층의 현금흐름 부담을 줄이는 장점이 있지만, 동시에 주택 이동을 막는 부작용을 만든다. 이사를 가면 낮은 세금 기준을 잃게 되므로, 오래 보유한 사람은 필요가 바뀌어도 집을 팔거나 옮기지 않으려 한다. 강연자는 이를 락인 효과(lock-in effect)라고 설명한다. 주택이 필요한 사람에게 매물이 나오지 않고, 젊은 세대는 높은 가격과 높은 보유세를 동시에 부담하게 되는 구조가 형성된다.
또한 상속 시에도 일정 조건에서 기존 취득가액 기준이 승계될 수 있다는 언급이 나온다. 강연자는 이 부분에 대해 제도적으로 상당히 문제가 있어 보인다는 취지의 의견을 덧붙인다. 다만 상속세와 양도세의 구체적 처리까지는 영상 내에서 확정적으로 설명되지 않았으므로, 이 리포트에서는 보유세 기준 승계 문제로만 정리하는 것이 적절하다.
보유세만 보면 안 되는 이유
영상의 마지막 핵심은 보유세를 다른 세금과 분리해 비교하면 정책 판단이 왜곡될 수 있다는 점이다. 한국은 보유세만 보면 낮은 구간이 분명히 있지만, 취득세와 양도세, 상속세까지 포함한 부동산 세제 전체 생애주기를 보면 결론이 달라질 수 있다. 진행자는 한국의 취득세가 지방정부 재원으로 쓰인다는 점에서, 넓게 보면 선불 보유세처럼 해석할 여지도 있다고 말한다.
이관옥 교수도 다음 연구 주제로 취득세, 양도세, 거래세, 상속세까지 포함한 세제 라이프사이클 분석을 준비하고 있다고 설명한다. 이는 보유세 논쟁의 초점을 “세율을 올릴 것인가 내릴 것인가”에서 “어떤 단계에서 누구에게 어떤 명분으로 세금을 부과할 것인가”로 옮긴다. 보유할 때 세금을 많이 걷을 수도 있고, 살 때 강하게 막을 수도 있으며, 팔 때 차익에 과세할 수도 있다. 각 방식은 시장에 전혀 다른 행동 유인을 만든다.
따라서 한국 보유세가 낮다는 주장은 절반만 맞다. 일가구 일주택, 특히 중저가 주택의 보유세 부담은 해외 주요 도시보다 낮은 편이다. 그러나 다주택자에게는 한국의 종부세가 매우 강한 부담으로 작동하며, 소득 대비로 보면 고가 다주택자의 부담은 비교 대상 도시들보다 압도적으로 높아질 수 있다. 결국 필요한 것은 단순한 국제 비교가 아니라, 보유세의 목적과 다른 부동산 세금과의 조합을 함께 보는 일이다.
마무리 / 핵심 정리
이 강연이 던지는 가장 중요한 메시지는 보유세를 하나의 숫자로 말할 수 없다는 점이다. “한국 보유세는 낮다”는 말은 일가구 일주택, 특히 중위 가격대 주택에는 상당히 타당하지만, 종부세가 적용되는 고가·다주택 구간으로 가면 이야기가 달라진다. 한국의 종부세는 지방 서비스 재원이라기보다 부의 재분배와 주택시장 안정이라는 목적을 강하게 담고 있기 때문에, 뉴욕이나 LA의 보유세와 같은 선상에서 단순 비교하기 어렵다.
또한 해외 도시의 제도도 이상적인 정답은 아니다. 런던은 역진성 논란이 있고, LA는 세대 간 불균형과 락인 효과를 낳으며, 싱가포르는 보유세보다 취득세에 훨씬 더 강한 정책 의도를 싣는다. 도쿄는 버블 이후 응능적 보유세를 폐지하고 응익적 재산세 구조로 돌아선 사례로 제시된다. 결국 좋은 보유세 제도는 세금을 얼마나 걷느냐보다, 왜 걷고 누구에게 부담시키며 어디에 쓰는지를 명확히 설명할 수 있어야 한다.
📚 출처 및 참고
| 구분 | 내용 |
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| 원본 영상 | 한국 보유세 낮다고? 직접 계산해봤습니다 (싱가포르국립대 경영대학 부동산학과 이관옥 교수) (1부) |
| 채널 | 언더스탠딩 : 세상의 모든 지식 |
| 영상 길이 | 약 60분 |
| 리포트 작성 | 2026-07-29 |
| 작성 방식 | YouTube 영상 STT 변환 후 에디팅 |
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