(2부) 반도체가 집값 잡을 겁니다
📺 원본 영상: (2부) 반도체가 집값 잡을 겁니다 (라이프자산운용 배문성 팀장)
🎙️ 채널: 언더스탠딩 : 세상의 모든 지식
📅 정리 일자: 2026-02-07
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개요
라이프자산운용 배문성 팀장이 제시하는 부동산 시장 전망은 현재의 다수설과 정면으로 배치된다. 그는 2024~2025년 강남 이외 지역의 상승세가 오히려 ‘상승장의 끝물’ 신호일 수 있다고 분석하며, 이명박 정부 시기의 4년간 하락장 사례를 통해 부동산 시장에 대한 내러티브 변화의 중요성을 강조한다. 또한 민간 업체와 정부가 발표하는 입주 물량 통계의 괴리를 지적하며, 공급 절벽 담론에 대한 재검토를 요구한다.
상승장 끝물의 신호: 소외 지역으로의 수요 이동
부동산 상승 사이클의 마지막 국면에는 특징적인 패턴이 나타난다. 강남 3구의 상승이 정체되고, 그동안 소외되었던 지역들로 수요가 이동하기 시작하는 것이다. 배문성 팀장은 이러한 현상이 2007년과 2021년에 실제로 목도되었으며, 이것이 상승장의 종료를 알리는 신호였다고 설명한다.
현재 시장 상황을 살펴보면, 관악구와 구로구 같은 지역의 24평형 아파트들이 최근 5년 사이 신고가를 경신하고 있다. 전세가는 평온한 상태를 유지하고 있음에도 불구하고, 매매가는 코로나 이전 가격을 회복하지 못하다가 최근 급격히 상승하는 모습을 보이고 있다. 이는 그동안 강남 상승으로 인해 수요가 미처 도달하지 못했던 지역들이 이제야 주목받기 시작했다는 의미다.
흥미로운 점은 이러한 현상을 해석하는 관점의 차이다. 일각에서는 이를 ‘아직 소외되지 않은 좋은 지역이 잠깐 쉬고 있는 것’으로 해석하기도 한다. 그러나 역사적 패턴을 돌아보면, 이는 오히려 양극화가 해소되면서 상승 동력이 소진되는 국면으로 볼 수 있다. 강남이 정체되고 비강남이 상승하는 것은 표면적으로는 양극화 해소처럼 보이지만, 실제로는 시장 전체의 과열이 막바지에 이르렀음을 시사한다.
이명박 정부의 성공 사례: 보금자리 주택만의 공이 아니다
역대 정부 중 집값 안정화에 가장 성공한 사례로 꼽히는 것은 이명박 정부 시기다. 당시 정부는 절대 가격을 낮추는 동시에 강남과 비강남의 격차마저 줄이는 데 성공했다. 이는 이후 부동산 시장만 본 사람들에게는 상상하기 어려운 일이었다.
흔히 이 성과를 보금자리 주택 공급 정책의 결과로 설명하지만, 배문성 팀장은 이것이 절반 이하의 설명력만을 가진다고 지적한다. 2009년부터 2011년까지 발표된 보금자리 주택 지구는 대부분 그린벨트 해제를 통해 계획되었으나, 실제로는 계획했던 것보다 훨씬 적게 공급되었다. 서울 고덕과 과천 지정타 같은 지구는 지역 주민 반대로 무산되거나 크게 연기되었으며, 과천 지정타의 경우 계획은 2009~2011년이었지만 실제 공급은 2020년 이후에야 이루어졌다.
실제로 공급이 이루어진 곳은 주로 세곡동과 네곡동(약 8천 세대), 그리고 하남 미사(약 3만 세대) 정도였다. 만약 현재 시점에서 세곡·네곡에 8천 세대, 하남에 3만 세대를 공급하겠다고 발표한다면 시장이 반응할까? 용산이나 과천에 공급하겠다는 계획에도 시장은 냉담한 반응을 보이고 있다. 강남의 대치나 반포도 아닌 세곡·네곡 공급으로 대치나 반포 집값이 빠질 것이라고 누가 믿겠는가?
그렇다면 이명박 정부 시기 집값 안정의 진짜 원인은 무엇이었을까? 금융위기 직후라는 거시경제 환경을 언급하는 사람들이 많다. 실제로 금융위기 전까지 노무현 정부 때 치솟았던 집값은 거시경제가 악화되면서 하락했고, 금융위기 당시에는 반포자이에서도 미분양이 나왔다. 그러나 이명박 정부도 당연히 금리를 낮추고 규제를 풀었고, 그 결과 2009년에는 강한 반등이 나타났다.
여기서 중요한 전환점이 등장한다. 반등이 나타나자 이명박 정부는 즉시 규제 모드로 전환했다. 강남 3구, 수도권, 지방을 차별적으로 규제했는데, 강남 3구는 LTV(주택담보대출비율) 40%, 수도권은 50%, 지방은 70%로 설정하는 등 대출 한도를 지역별로 큰 폭으로 차별화했다. 또한 당시 윤석동 금융위원장이 은행들에게 대출을 억제하라는 압박을 가했다.
4년 하락장이 만든 내러티브의 전환
이명박 정부의 규제 정책으로 인해 강남 대형 평형일수록 집값이 크게 하락했고, 지방은 오히려 상승하는 양상이 나타났다. 수도권 집값 부진으로 인해 미분양이 수도권에서 증가했고, 건설사들은 분양가 상한제를 풀어달라고 요구했지만 정부는 들어주지 않았다. 그 결과 시공능력 순위 100위 안에 드는 건설사 중 약 30개가 워크아웃이나 법정관리에 들어갔다.
이러한 하락장은 약 4년간 지속되었다. 2010~2011년 2년 이상 하락장이 지속되자, 2012년부터는 정부도 규제를 완화하고 금리를 인하하기 시작했다. 그런데 놀라운 점은 금리를 낮췄는데도 2012년에 약세장이 지속되었다는 것이다. 이것이 바로 ‘관성’의 힘이다.
하락장이 2년 이상 지속되면 사람들의 생각이 근본적으로 바뀐다. 당시에는 “하우스푸어”, “일본처럼 된다”, “집으로 돈 버는 시대는 끝났다”는 책들이 쏟아졌다. 이러한 내러티브 변화가 실제 시장 행동에 영향을 미쳤다. 이명박 정부 시기에는 토지보상금이 역대 대통령 중 가장 많이 풀렸음에도(약 117조원, 노무현 정부 약 100조원, 박근혜 정부 약 50조원), 이 돈이 강남 아파트로 흘러가지 않았다. 집값이 오르지 않으니 사람들이 예금하거나 다른 곳에 투자했기 때문이다.
반면 최근 10년을 돌아보면 하락장이 너무 짧았다. 하락장이 있어도 반년에서 길어야 9개월이면 다시 폭등이 이어졌다. 이러한 학습효과로 인해 하락장이 와도 “짧게 버티면 다시 오른다”는 믿음이 강화되었고, 부동산 불패 심리가 고착되었다.
윤석열 정부는 왜 다른 길을 갔나: 수출 호황의 유무
배문성 팀장은 윤석열 정부 초기 금리 상승으로 하락장이 시작될 때, 보수 정권이라는 점에서 이명박 정부처럼 가계부채를 낮추는 방향으로 갈 것이라 예상했으나 완전히 틀렸다고 고백한다. 그 차이는 무엇이었을까?
이명박 정부 시기에는 중국 덕분에 수출 경기가 매우 좋았다. 수출이 탄탄하게 받쳐주니 내수가 다소 부진해도 가계부채를 줄이는 기회로 삼을 수 있었다. 수출이 좋을 때 내수까지 부양하는 것은 과도한 정책이며, 내수 부양 카드는 수출이 꺾일 때를 위해 남겨두는 것이 합리적이다. 따라서 당시 정부는 건설 투자나 집값에 신경 쓰지 않고 하락을 방관할 수 있었다.
반면 윤석열 정부 초기에는 수출도 안 좋고 내수도 안 좋은 상황이었다. 이런 상황에서 집값까지 빠지면 경제 전체가 너무 안 좋아질 우려가 있었다. 물론 최근 들어 반도체 등 수출이 다시 살아나면서 상황이 달라지고 있다. 미국 경기 호황 덕분에 한국의 수출 전망이 밝아지자, 이제는 건설사가 다소 어려워지거나 주택 경기가 침체되어도 경제 전체는 괜찮을 수 있다는 계산이 가능해졌다.
배문성 팀장은 이명박 정부 때와 같은 호기가 지금 다시 왔다고 본다. 다만 이명박 정부 때는 시장이 자연스럽게 떨어지는 것을 방관하는 방식이었다면, 지금은 좀 더 적극적으로 꺾으려는 의지가 있어 강대강 대치로 인한 마찰이 발생하고 있다는 점이 다르다.
공급 통계의 진실: 민간 vs 정부 발표의 괴리
부동산 시장에서 가장 강력한 상승 내러티브 중 하나는 “공급 절벽”이다. 그런데 이 공급 절벽 담론은 과연 사실에 기반한 것일까? 배문성 팀장은 민간 업체들이 발표하는 입주 물량과 정부(서울시, 국토부) 발표 수치 간에 큰 괴리가 있음을 지적한다.
민간 부동산 정보 업체들의 앱이나 통계를 보면, 2025년 서울 입주 물량이 1만 5천 세대도 안 되는 것처럼 보인다. 그러나 실제로는 나중에 업데이트되면서 수치가 급격히 올라가는 경우가 많다. 이는 기술적인 문제 때문인데, 민간 업체들이 아직 분양하지 않은 물량을 카운팅하지 않기 때문이다.
최근에는 후분양 방식이 많아졌다. 공사는 진행하고 있지만 분양은 하지 않은 상태로 짓다가, 완공에 가까워지면 분양하는 방식이다. 반포나 잠실의 여러 단지들이 이런 방식으로 공급되었는데, 민간 통계에서는 분양이 안 된 상태에서는 입주 물량으로 잡히지 않는다. 공정률을 보고 입주 물량을 계산해야 하지만, 민간 업체들은 그럴 역량이 없거나 하지 않고 있다.
또한 공공물량은 민간 통계에서 빠지는 경우가 많다. 정부나 공공기관이 공급하는 물량은 확정적으로 공급되는데도, 민간 업체들이 이를 취합하지 않는다. 그 결과 실제 입주 물량과 민간 발표 수치 사이에 큰 차이가 발생한다.
예를 들어 2022년의 경우, 정부(서울시와 국토부) 발표로는 29,000세대가 입주한다고 했으나, 민간 통계로는 5,000세대도 안 되는 것처럼 표시되었다. 그러나 실제로는 정부 발표에 가까운 물량이 입주했다. 역사적으로도 정부 통계가 민간 통계보다 훨씬 정확했다.
2025년 서울 아파트 입주 물량에 대해 정부는 29,500세대로 발표했으나, 민간에서는 6~7천 세대 정도로 알려져 있다. 장기적으로 서울의 아파트 입주 물량은 2만~5만 세대 사이를 거의 벗어난 적이 없다. 많을 때는 5만을 넘고, 적을 때는 2만 초반 정도였다. 작년(2024년)은 약 4만 세대로 평균보다 많았고, 올해(2025년)는 29,000세대로 평균보다 조금 적은 수준이다.
흥미롭게도 정부 통계조차 완벽하지는 않다. 배문성 팀장에 따르면, 작년 초 발표에서는 2025년 서울 아파트 입주 물량이 24,500세대였는데, 작년 하반기에 29,500세대로 5,000세대나 늘어났다. 정부 관계자는 “서울에 5천 세대가 새로 집계되었다”고 설명했지만, 착공 물량과 통계가 있으면 몇 년 뒤 입주 물량을 예측할 수 있어야 하는데, 이렇게 큰 차이가 나타나는 것은 관리가 잘 안 되고 있다는 방증이다.
장기 평균으로 입주 물량과 착공 물량을 대비하면 얼추 비슷해야 하는데, 역사적 데이터를 보면 항상 착공보다 입주가 더 많게 나타난다. 이는 착공 단계에서부터 숫자 집계가 제대로 안 되고 있음을 시사한다.
💡 핵심 투자 전략: 좋은 입지에 공급이 계속되면 기존 지역은 정체된다
전략의 원리
부동산 투자에서 공급은 단순히 절대량의 문제가 아니라 ‘어디에’ 공급되느냐의 문제다. 배문성 팀장은 2000년대 후반 상암동 사례를 통해 이를 설명한다.
2010년 이전 마포구에서 가장 부촌은 상암동이었다. 택지개발로 신축 아파트 대단지가 들어섰고, 방송국과 좋은 기업들이 입주했으며, 100층 빌딩 건설 프로젝트도 거론되었다. 당시 동마포(현재의 마포 중심지)는 대부분 빌라였기 때문에, 깨끗한 신축 아파트를 원하는 중산층은 상암동을 선택했다.
2009년 10월 상암동 34평형 아파트는 8억 3천만원으로, 당시 잠실 파크리오와 비슷한 가격이었다. 그런데 16년이 지난 현재 상암동 같은 평형은 약 14억 4천만원이다. 6억 1천만원 상승으로 연평균 3.4% 상승에 그쳤다. 정기예금 이자와 비슷한 수준이다.
왜 이런 일이 벌어졌을까? 가장 큰 이유는 동마포와 성동구에 새 아파트가 대량으로 공급되었기 때문이다. 상암동보다 입지가 좋은 동마포와 성동구에 신축 아파트가 들어서자, 강남 3구까지는 못 가는 중산층 수요가 동마포와 성동구로 흘러갔다. 상암동은 어느덧 구축이 되었고, 동마포와 성동구는 신축이 되었으니 당연한 결과다.
이는 일산의 사례와도 유사하다. 일산보다 입지가 좋은 곳에 신축이 계속 공급되니 일산까지 수요가 가지 않는다. 대략 1만 세대가 넘는 신축 타운이 형성되면 인프라와 교육 환경이 확연히 좋아진다. 마포와 성동이 2010년대의 승자가 된 것도 이 때문이다.
실행 방법
현재 노량진과 한남에서는 재개발이 진행 중이며, 계획대로라면 각각 1만 세대가 넘는 신축 아파트가 들어선다. 이는 먼 미래가 아니라 가까운 미래의 일이다. 정부가 발표한 용산과 과천은 좀 더 먼 미래지만, 노량진과 한남은 이미 재개발이 진행되고 있다.
이러한 공급 패턴을 이해하면 투자 전략이 달라진다. 최근 마포와 성동구가 매우 핫했는데, 이 지역들보다 더 좋은 입지에 신축이 계속 나온다면 어떻게 될까? 노량진, 한남, 과천 등지에 신축 공급이 이루어지면, 마포와 성동구가 ‘제2의 상암동’이 되지 않으리란 보장이 있을까?
주의 사항 (Risk)
물론 강남 3구는 다른 차원의 문제다. 강남 3구는 자체적인 수요와 공급 논리가 작동하며, 다른 지역의 공급으로는 쉽게 영향을 받지 않는다. 따라서 이 전략은 주로 비강남 지역, 특히 최근 상승세가 두드러진 준강남 지역에 적용된다.
또한 이 분석은 어디까지나 배문성 팀장 개인의 견해이며, 라이프자산운용의 공식 입장과는 무관하다는 점을 명확히 해야 한다. 부동산 투자는 매우 장기적인 관점에서 이루어져야 하며, 단기 시세 차익만을 노리는 것은 위험할 수 있다.
전세 시장의 현재: 공급 부족인가, 수요 감소인가
전세 시장에 대한 우려도 크다. 전세 사기 사태로 인해 빌라나 1인 가구가 주로 거주하는 소형 주택들이 시장에서 사라지면서, 해당 세그먼트의 전월세 가격이 실제로 많이 올랐다. 그러나 3인 가구 이상이 거주하는 아파트의 경우 상황이 다르다.
서울의 좋은 입지 아파트들의 최근 5년 전세 가격 추이를 보면, 전세 가격이 크게 오르지 않았다. 문제는 물량 구하기가 어렵다는 것인데, 이는 공급이 부족해서가 아니라 구하는 사람도 내놓는 사람도 둘 다 적기 때문이다. 연장하는 세입자가 많아 눌러앉는 수요가 늘었고, 신규 수요만 시장에서 거래되고 있는 상황이다.
이는 전세 시장이 “동결” 상태에 가깝다는 의미다. 가격이 폭등하는 것도 아니지만, 유동성이 크게 줄어든 상태다. 만약 집값 하락장이 길어지고 내러티브가 바뀐다면, 전세 시장에도 변화가 올 수 있다. 세입자들이 무리하게 집을 사기보다는 전세로 거주하는 것을 선호하게 되고, 집주인들도 매매보다는 전세를 선호하게 되면서 시장이 다시 활성화될 가능성이 있다.
금리와 주택도시기금: 타겟팅된 유동성 공급
2023~2024년 하락장 예측이 틀린 이유 중 하나는 정부의 주담대 금리 정책을 과소평가했기 때문이다. 배문성 팀장은 당시 정부가 특례대출 등을 통해 주담대 금리를 매우 낮은 수준으로 유지했다고 설명한다.
역사적으로 주담대(주택담보대출) 금리는 기준금리보다 1.5~2% 정도 높은 것이 자연스러웠다. 그런데 당시에는 기준금리 수준까지 주담대 금리를 떨어뜨렸다. 이를 가능하게 한 것이 주택도시기금이다. 주택도시기금 여유자금은 정권 초 약 40조원이었으나 정권 말에는 7~5조원으로 줄어들었다. 약 30조원 이상이 저금리 대출로 시장에 공급된 것이다.
이는 매우 효과적인 유동성 공급 방법이다. 저축(기금)을 푸는 것은 시장 금리를 자극하지 않으면서 특정 부문의 금리를 타겟팅해서 낮추는 효과가 뚜렷하다. 만약 저축이 아니라 통화를 증발시켜(양적완화 등) 유동성을 공급한다면, 시장 전체의 금리가 상승하면서 구축효과(Crowding Out)가 발생할 수 있다. 그러나 기금이라는 저축을 활용하면 유통속도를 올리면서도 시장 금리를 자극하지 않는다.
그 결과 2024년 하반기와 2025년에 5년 만기 주담대 금리는 3% 초반까지 내려갔다. 현재는 5% 초반까지 올라왔으니, 금리 차이가 약 2%p에 달한다. 다른 물건을 사는 데는 금리가 10%인데 부동산을 사는 데는 금리가 1~3%이고, 저축 금리는 2% 수준이라면, 당연히 빚을 내서라도 부동산을 사는 것이 합리적으로 보인다.
윤석열 정부의 둔촌주공 살리기: 규제 완화인가 정상화인가
2023년 소위 ‘1·3 대책’으로 불리는 부동산 규제 완화가 둔촌주공 분양 시기에 맞춰 나왔다. 당시 정부는 이전 정부에서 시행했던 규제들을 대부분 풀었는데, 그중 하나가 의무 실거주 규제였다.
의무 실거주 규제는 분양받은 집에 일정 기간(5년, 7년, 10년 등) 실제로 거주해야 한다는 조건이다. 이는 분양가와 시세 차익이 큰 경우, 현금 동원 능력이 있는 사람들만 분양받고 전세를 주지 못하게 하여 단기 시세 차익을 노리는 것을 막기 위한 조치였다. 이명박 정부 때 보금자리 주택도 실거주 의무가 있었는데, 이 때문에 수요가 제한되어 보금자리 주택조차 미분양이 나는 상황이 벌어졌다.
문제는 이것이 ‘규제 완화’인가 ‘정상화’인가 하는 해석의 차이다. 실거주 의무를 부과하는 것이 일상적인 규제로 존재하는 것이 맞는가? 2~3년 후에 살 집을 지금 분양받는 것이 그렇게 비난받을 일인가? 분양가와 시세의 차이가 크다는 것은 공급이 부족하다는 시장 신호이기도 한데, 이를 실거주 의무로 막는 것이 과연 합리적인가?
배문성 팀장은 이러한 규제들이 어느 정부든 수요를 줄이기 위해 고안된 것이며, 우리 눈에는 다소 이상해 보이는 조치들이 자꾸 등장한다고 설명한다. 예를 들어 세입자를 보호하고 전세 가격을 낮추기 위해 전세자금 대출을 많이 해주면, 이것이 오히려 집값을 끌어올리는 효과를 낳기도 한다. 그렇다고 이를 중단하면 무주택자들이 피해를 보니, 정책 입안자들은 진퇴양난에 빠진다.
이는 한국만의 문제가 아니다. 영국이나 홍콩 같은 나라들도 집값이 급등하면 갑자기 외국인 취득세를 몇십 퍼센트 올리는 등 극단적인 조치를 취하곤 한다. 집값이 안정되면 다시 완화한다. 신축 공급을 빠르게 늘리는 것이 가장 이상적이지만, 어느 나라도 이를 즉각적으로 실행하기는 어렵다. 따라서 당장 몰려오는 수요를 막기 위해 긴급 조치들을 취하게 되고, 이것이 여론의 압박과 결합하면서 다양한 규제가 등장한다.
흥미로운 점은 한국에서도 중국인이 많이 사서 집값이 오른다는 여론이 형성되면, 정부가 외국인에게 실거주 의무를 부과하는 등의 조치를 취했다는 것이다. 여론이 특정 이슈를 자극하면 정부는 이에 대응하는 정책을 내놓는 경향이 있다.
부동산 전문가들의 의견 불일치가 만드는 혼란
배문성 팀장은 집값이 잘 안 잡히는 이유 중 하나로 전문가들 간의 의견 불일치를 지적한다. 부동산 전문가마다 집값을 잡기 위해 무엇을 해야 하는지에 대한 답이 완전히 다르다.
어떤 전문가는 “보유세를 올려야 한다”고 주장하고, 어떤 전문가는 “공급만이 답이다”라고 말하며, 또 다른 전문가는 “대출을 막으면 된다”고 주장한다. 이렇게 처방이 제각각이다 보니, 정부가 어떤 정책을 내놓아도 모든 전문가를 만족시킬 수 없다.
예를 들어 보유세 인상이 빠진 정책이 나오면, “보유세만이 답”이라고 믿는 전문가와 그를 따르는 대중은 “저런 거로는 안 잡혀, 보유세가 핵심인데 안 나왔잖아”라고 비판한다. 공급을 강조하는 사람은 공급 대책이 부족하다고 지적하고, 금융 규제를 중시하는 사람은 대출 규제가 약하다고 말한다.
결국 어떤 정책이든 일부 전문가와 대중의 불만을 사게 되고, “이번에도 집값 안 잡힐 거야”라는 예측이 나온다. 이러한 예측들이 모이면 실제로 내러티브가 형성되어 시장에 영향을 미친다. 정책이 실패하는 이유가 정책 자체의 문제보다도, 전문가와 대중이 해당 정책을 믿지 않기 때문일 수 있다는 것이다.
87년 노태우의 200만 호 공약: 물량이 나오기 전까지는 소용없다
공급 정책의 효과에 대한 또 다른 교훈은 노태우 정부의 200만 호 공급 정책에서 찾을 수 있다. 이 정책은 후대에 성공적인 정책으로 평가받지만, 발표 시점과 실제 효과 발생 시점 사이에는 상당한 시차가 있었다.
노태우 대통령은 1987년 말 대선 공약으로 200만 호 공급을 발표했다. 그런데 1988년, 1989년, 1990년은 한국 역사상 부동산이 가장 급등했던 시기다. 전국적으로 부동산이 폭등했다. 아무리 좋은 공급 계획을 발표해도, 실제로 집들이 쏟아져 나오기 전까지는 시장이 반응하지 않았다.
물량이 실제로 공급되기 시작한 것은 1991년부터다. 1기 신도시가 입주하기 시작하면서 시장 분위기가 변하기 시작했다. 물론 이 시기에는 경제 성장률이 높았던 시기에서 다소 둔화된 영향도 있지만, 핵심은 ‘물량이 눈에 보이기 시작해야 사람들의 생각이 바뀐다’는 점이다.
현재도 마찬가지다. 정부가 용산에 얼마, 과천에 얼마 공급하겠다고 발표해도, “문재인 정부 때도 발표만 하고 하나도 못 했잖아”라는 반응이 나온다. 사람들이 정부 발표를 믿지 않으면, 아무리 좋은 공급 계획도 시장에 영향을 미치지 못한다. 공급이 실제로 이루어져 눈에 보이기 전까지는 내러티브가 바뀌지 않는다.
이명박 정부 때도 미래의 폭등을 막기 위해 꾸준한 공급이 필요하다는 논리가 통하지 않았다. 건설 관계자들조차 “집값 떨어지는데 지금 왜 공급하냐, 하지 마라”고 했다. 정부가 “장기적으로는 필요하다”며 뚝심을 가졌다면 좋았겠지만, 여론의 압박에 많은 계획이 취소되었다. 3차 지구 이후 계획들은 실제로 많이 실행되지 않았다.
마무리: 반도체가 집값을 잡을 수 있는 이유
배문성 팀장의 분석을 종합하면, 부동산 시장의 하락을 위해서는 몇 가지 조건이 필요하다.
첫째, 하락장이 최소 1~2년 이상 지속되어야 사람들의 내러티브가 바뀐다. 짧은 하락은 오히려 “금방 오른다”는 학습효과를 강화할 뿐이다.
둘째, 정부가 부동산 냉각 정책을 지속할 수 있으려면, 다른 경제 부문(특히 수출)이 탄탄해야 한다. 이명박 정부가 4년간 부동산 하락을 감내할 수 있었던 것은 중국 덕분에 수출이 좋았기 때문이다. 현재 반도체를 중심으로 한 한국의 수출 호황은 정부가 부동산 부양 없이도 경제 성장을 유지할 수 있는 여유를 제공한다. 이것이 바로 “반도체가 집값을 잡을 수 있다”는 제목의 의미다.
셋째, 공급은 절대량보다 ‘어디에’ 공급되느냐가 중요하다. 강남 집값을 잡으려면 강남에, 또는 강남보다 더 좋은 입지에 공급해야 한다. 외곽이나 준강남 지역에 아무리 많이 공급해도 강남 집값에는 큰 영향을 미치지 못한다. 오히려 기존 준강남 지역의 상대적 가치만 떨어뜨릴 수 있다.
넷째, 공급 통계에 대한 정확한 이해가 필요하다. 민간 업체들이 발표하는 “공급 절벽” 수치와 정부 발표 수치 사이에는 2~4배의 차이가 있다. 언론과 전문가들이 민간 통계를 무비판적으로 인용하면서, “공급 절벽이니 집값이 오를 수밖에 없다”는 내러티브가 강화되었다. 실제 공급은 민간 발표보다 훨씬 많으며, 서울의 장기 평균 입주 물량(2만~5만 세대)을 크게 벗어나지 않는다.
다섯째, 금융 정책의 중요성이다. 주택도시기금을 활용한 저금리 주담대 공급은 매우 강력한 부양책이다. 반대로 이를 억제하면 수요를 효과적으로 줄일 수 있다.
결국 부동산 시장은 정책, 거시경제, 그리고 무엇보다 ‘내러티브’의 상호작용으로 움직인다. 현재 수출 호황이라는 경제적 여유, 하락장 지속 가능성, 그리고 공급 통계에 대한 재평가가 맞물린다면, 이명박 정부 때와 유사한 장기 하락장과 내러티브 전환이 가능할 수도 있다. 물론 이는 어디까지나 한 전문가의 소수 의견이며, 시장은 언제나 예측을 뛰어넘는 방향으로 움직일 수 있다.
📚 출처 및 참고
| 구분 | 내용 |
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| 원본 영상 | (2부) 반도체가 집값 잡을 겁니다 (라이프자산운용 배문성 팀장) |
| 채널 | 언더스탠딩 : 세상의 모든 지식 |
| 리포트 작성 | 2026-02-07 |
| 작성 방식 | YouTube 영상 STT 변환 후 에디팅 |
💬 본 리포트는 영상 내용을 바탕으로 재구성되었습니다. 정확한 내용과 화면 자료(차트, 통계 등)는 원본 영상을 참조해 주세요.