상가를 주택으로 리모델링? 차라리 재건축이 쉽습니다
📺 원본 영상: 상가를 주택으로 리모델링? 차라리 재건축이 쉽습니다 (언더스탠딩 장순원 기자) 🎙️ 채널: 언더스탠딩 : 세상의 모든 지식 📅 정리 일자: 2026-04-09 ⚠️ Note: 본 리포트는 영상의 음성을 텍스트로 변환(STT)하여 정리한 것입니다. 화면에 표시된 자료(차트, 슬라이드 등)는 포함되지 않을 수 있으며, 해당 부분은 본문 내 별도 표기하였습니다.
개요
서울 집값 문제를 해결할 카드로 정부가 꺼내 든 것이 비주택(상가·오피스·숙박시설)의 주택 전환 정책이다. 국토부 장관이 “가장 먼저 꺼내드는 카드”라고 강조할 만큼 현 정부가 공을 들이는 이 정책은, 빠른 공급이라는 매력적인 그림을 제시한다. 그러나 언더스탠딩의 장순원 기자가 현장을 직접 파고들어 얻은 결론은 냉혹하다. 사업성과 건축 규제라는 두 개의 벽이 정책을 가로막고 있으며, 2020년 이미 한 차례 실패한 이 아이디어가 지금은 오히려 더 어려운 조건에서 재시도되고 있다는 것이다.
정책의 배경 — 왜 지금 이 카드인가
서울 도심에 새 집을 지으려면 땅이 있어야 하고, 재건축·재개발은 사업성 문제로 속도가 나지 않는다. 이런 구조적 막힘 앞에서 정부가 주목한 것이 이미 도심에 서 있는 비주택 건물들이다. 멀리서 보면 아파트처럼 생긴 오피스 빌딩, 코로나 이후 공실이 늘어난 상가, 입주가 부진한 지식산업센터. 이 건물들을 리모델링해서 주택으로 공급하면 빠르고 쉽게 전월세 물량을 늘릴 수 있지 않겠느냐는 발상이다.
국토부가 발표한 정책의 개요는 이렇다. 도심 내 비주택, 즉 상가와 업무용 오피스, 숙박시설을 준주택(오피스텔·기숙사) 형태로 용도 변경하여 공급한다. 그것도 아무 곳에서나가 아니라 서울·경기 규제 지역 가운데 입지가 우수한 곳을 중심으로 추진한다고 했다. LH가 직접 매입하여 전환하는 방식과, 민간 사업자가 LH와 약정을 맺고 사업을 진행하는 방식, 이 두 가지 트랙을 병행한다는 구조다. 연간 수천 호 규모의 공급을 목표로 내걸었다.
02:09 - 국토부 보도자료 슬라이드 - 도심 내 비주택(상가·오피스·숙박시설)을 준주택(오피스텔·기숙사)으로 용도 변경하는 정책 개요 및 대상 지역
과거의 교훈 — 2020년 호텔 전환 사업의 명암
이 정책은 사실 새로운 아이디어가 아니다. 2020년 문재인 정부 시절, 코로나 팬데믹으로 여행 수요가 급감하며 호텔들이 줄줄이 고사 위기에 처했을 때도 똑같은 발상이 나왔다. 놀고 있는 호텔을 주거용으로 전환하겠다는 것이었다. 2019년 9·7 공급대책 때도 지식산업센터 1만 호를 주택으로 공급하겠다는 계획이 포함됐다.
당시 가장 많이 거론되는 성공 사례가 서울 성북구 고대 후문 인근의 ‘아남생활관’이다. 과거 관광호텔로 운영되던 건물을 매입해 리모델링한 뒤 학생 대상 기숙사 형태로 120호실가량을 공급하고 있다.
05:43 - 아남생활관 사례 소개 - 성북구 고대 후문 관광호텔을 기숙사로 리모델링한 전환 성공 사례
그러나 이 사례는 따지고 보면 성공이라기보다 예외적인 조건이 겹친 결과다. 해당 건물은 호텔이 되기 이전에 이미 기숙사로 쓰였던 곳이었고, 사업을 추진한 주체도 ‘아이부키’라는 사회주택기업, 즉 마진보다 사회적 목적을 우선하는 곳이었다. 간판을 바꾸고 도배장판을 새로 하는 수준의 공사가 가능했던, 사실상 특수 케이스다.
2021년부터 2025년까지 4만 호 공급을 목표로 했던 그 계획은, 공식 집계 기준 약 1,300호 공급에 그쳤다. 목표 대비 3%대의 달성률이다. 왜 그랬을까. 코로나로 싸게 나왔던 호텔 물건들이 막상 사업성을 따져보면 건축 기준을 충족하는 비용 때문에 수익이 나지 않았고, 2022년부터는 금리가 급등하고 공사비도 폭등하면서 사업 자체가 흐지부지됐다. 기다리면 땅값이 오를 것이라는 토지주들의 기대 심리도 매각을 막았다.
현실의 벽 ① — 사업성이라는 근본 문제
장순원 기자는 이 분야를 오래 다뤄온 실무자의 설명을 빌려 사업성 문제를 구체적인 수치로 풀어냈다. 가정은 이렇다. 서울 일반주거지역에 토지 100평을 깔고 연면적 200평짜리 상가 건물이 있다고 치자. 이 건물을 원룸으로 전환하면 약 15세대가 나올 수 있다. LH 기준으로 세대당 3억 원, 즉 총 45억 원의 사업비를 투입할 수 있다는 가정이다.
14:07 - 사업성 시뮬레이션 수치 - 토지 100평·연면적 200평 상가 기준 15세대 원룸 전환 시 총 사업비 45억 원 구조
여기서 리모델링 비용을 먼저 뺀다. 시장에서는 LH 주거 기준에 맞추려면 평당 400만~500만 원의 공사비가 든다고 본다. 연면적 200평에 평당 500만 원을 적용하면 공사비만 10억 원이다. 그러면 토지를 살 수 있는 돈으로 남는 건 35억 원, 100평 기준 평당 3,500만 원 수준이다. 서울이나 경기 입지 우수 지역에서 100평 땅을 평당 3,500만 원에 내놓을 토지주가 있을까. 여기서 사업은 이미 첫 번째 벽에 부딪힌다.
더 나아가 LH는 감정평가 시세를 초과해서 살 수 없다는 내부 규정이 있다. 토지주 입장에서는 기다리면 오를 자산을 시세 이하에 넘길 이유가 없다. 비용 구조를 완성해 보면, 세대당 3억 원을 투입해 원룸을 만들었을 때 연간 자본비용만 약 1,200만 원이다. 이를 월 환산하면 100만 원. 그런데 LH는 이걸 저렴하게 공급해야 한다. 사업성은커녕 공공 재원이 투입된 자선사업에 가까운 구조가 된다. 민간 사업자라면 더더욱 나설 이유가 없다.
12:20 - 서울시 상업용 건물 공실률 차트 - 오피스(파란색) 공실률 5% 미만, 중대형 상가(회색) 공실률 비교
현실의 벽 ② — 건축 규제라는 또 다른 장벽
설령 사업성이 맞는다 해도 모든 건물이 용도 변경 가능한 것은 아니다. 상가나 오피스는 사람이 24시간 거주하는 것을 전제로 설계된 건물이 아니다. 주거용으로 바꾸려면 건축법상 훨씬 엄격한 기준을 충족해야 한다.
가장 현실적인 장벽은 주차장이다. 오피스텔은 세대당 1대 이상, 도시형 생활주택은 세대당 0.6대의 주차 공간이 필요하다. 반면 상가의 주차 기준은 이보다 훨씬 느슨하다. 건물 자체가 이미 완공된 상태에서 주차 공간을 새로 만들려면 결국 지하를 파야 하는데, 기존 건물의 지하를 추가로 파는 것은 구조적으로도, 비용 면에서도 사실상 불가능에 가깝다.
18:22 - 건축 규제 비교표 - 오피스텔·도시형 생활주택·상가별 주차 기준(세대당 대수) 슬라이드
복도 폭 문제도 심각하다. 주거형 건물은 복도 폭이 1.8미터 이상이어야 하지만, 상업용 건물은 1.5미터로 지어진 경우가 많다. 0.3미터를 넓히려면 내력벽을 건드려야 하는데, 이는 구조 안전성 문제와 직결되는 데다 비용이 천문학적으로 불어난다. 피난 계단도 마찬가지다. 주거용은 거실에서 30~50미터 이내에 피난계단이 있어야 하지만, 끝이 긴 복도 구조의 건물은 중간에 계단을 새로 만들어야 한다. 이 모든 기준을 충족하려다 보면 “차라리 부수고 새로 짓는 게 낫다”는 말이 자연스럽게 나온다. 신축도 평당 약 1,000만 원이면 가능한 시대에, 리모델링 비용이 그에 버금간다면 굳이 낡은 건물의 틀을 유지할 이유가 없어진다.
지식산업센터의 경우 — 합의부터가 난관
지식산업센터(지산)는 공실률이 높아 정부가 주요 전환 대상으로 지목했다. 층고가 높다는 점에서 구조적으로는 상가보다 개조 가능성이 있어 보이기도 한다. 그러나 지산에는 더 근본적인 문제가 있다. 구분 소유가 세분화되어 있다는 점이다. 건물 하나에 소유자가 수십 명에서 수백 명에 이르는 구조이기 때문에, 전체를 주택으로 전환하려면 전원 합의가 필요하다. 임대수익을 원하는 소유자, 실사용자, 시세 차익을 노리는 소유자가 뒤섞인 상황에서 이 합의를 이끌어내는 것은 현실적으로 매우 어렵다.
분양률이 10% 이하인 극단적 공실 건물이라면 LH가 통째로 매입하는 방식이 가능할 수도 있다. 그러나 그런 물건이 많지 않고, 막상 매입하더라도 난방, 배관, 욕실 등 주거용으로의 전환 공사는 피해 갈 수 없다. 여기에 주차 공간 문제까지 더해지면, 지산 전환 역시 쉽지 않은 것은 상가와 다를 바 없다.
미국과의 비교 — 왜 미국에서는 되고 있나
미국, 특히 뉴욕 같은 도시들이 오피스를 주거용으로 전환하는 사례는 실제로 늘고 있다. 그러나 그 배경은 한국과 근본적으로 다르다.
24:49 - 미국 주요 도시 오피스 공실률 비교 차트 - 샌프란시스코 30%+, 시애틀 30% 육박, 맨해튼 3~4% 수준
미국 대도시들은 코로나 이후 재택근무가 구조적으로 정착되면서 오피스 공실률이 20~30%를 넘나드는 상황이다. 건물주 입장에서 수익성이 무너진 오피스를 계속 붙들 이유가 없다. 반대로 주거 임대 수요는 여전히 강하다. 이 두 조건이 맞물리며 전환의 경제적 논리가 자연스럽게 성립한다.
뉴욕시는 여기에 정책적 촉매를 더했다. 일정 비율 이상의 저렴한 주택을 공급하면 30년간 재산세를 최대 90%까지 감면해주는 프로그램이 있으며, 1990년 이전에 지어진 노후 오피스를 주거용으로 전환할 경우 건축 규제를 대폭 완화해주는 특례도 운영 중이다. 주차 공간에 대해서는 아예 완화된 기준을 적용한다. 맨해튼은 도시 정책 자체가 승용차 이용을 억제하는 방향으로 수십 년간 설계되어 왔기 때문에, 오피스 건물에 주차 공간이 적은 것이 주거 전환 후에도 큰 문제가 되지 않는다는 논리다. 화재 안전이나 난방 등 실거주 필수 요건에는 비용을 들여 충족시키되, 주차 규제만큼은 도시 전체의 철학과 일관되게 접근한다는 것이다.
25:57 - 뉴욕시 오피스 전환 인센티브 정책 - 저렴 주택 공급 시 30년간 재산세 최대 90% 감면 및 1990년 이전 노후 건물 규제 완화 내용
한국과의 차이는 구조적이다. 서울의 오피스 공실률은 5% 미만으로, 사실상 전환을 강제할 만한 공실 압력이 없다. 물건이 나오지 않으니 싸게 살 수도 없다. 미국에서는 버려질 위기의 오피스를 싸게 사서 전환하는 구조가 작동하지만, 한국에서는 그 전제 자체가 성립하지 않는다.
아파트 vs. 오피스 — 도심 용도의 경제학
장순원 기자가 짚은 흥미로운 지점이 있다. 서울 강남구처럼 아파트와 오피스가 섞여 있는 용도 혼합 지역을 보면, 아파트 평당 가격과 오피스 평당 가격이 놀랍도록 비슷한 수준으로 수렴한다는 것이다. 이것은 우연이 아니다. 사업주들이 매 순간 계산기를 두드려 왔기 때문이다. “오피스가 더 유리하다” 싶으면 오피스를, “아파트가 낫다” 싶으면 아파트를 지어온 결과, 두 자산의 수익성이 비슷하게 균형을 이루게 됐다.
그런데 최근 이 균형이 흔들리고 있다. 아파트 가격은 계속 오르는 반면, 상가와 오피스는 임대가 잘 나가지 않고 수익률이 떨어지면서 자산 가치가 상대적으로 낮아지는 현상이 나타나고 있다. 이 상황에서 건물주가 “오피스를 아파트로 바꾸자”는 생각을 하는 것은 자연스러운 흐름이다. 문제는, 그 전환이 리모델링으로 가능하냐 아니면 철거 후 신축이냐는 것이다. 앞서 살펴본 것처럼, 복도 폭·주차·피난계단 등의 건축 규제를 감당하려면 사실상 신축이 유일한 현실적 선택지가 된다. 그리고 신축은 이미 용적률 규제라는 또 다른 벽과 마주한다. 이렇게 해서 어느 방향으로 가도 쉬운 길이 없는 구조가 완성된다.
마무리 — 급한 마음이 만든 정책, 냉정한 현실
정부가 비주택 전환 정책을 꺼내드는 배경에는 분명 절박함이 있다. 전월세 안정을 위한 빠른 공급이 필요한데, 재건축·재개발은 시간이 걸리고, 새 택지는 서울 도심에 없다. 비어있는 건물을 활용한다는 발상 자체는 틀리지 않다. 그러나 장순원 기자의 분석이 보여주듯, 이 정책이 실효성을 갖추려면 넘어야 할 산이 너무 많다.
사업성 측면에서는, 싸게 물건을 확보할 수 없는 상황에서 비싼 리모델링 비용을 더하면 수지가 맞지 않는다. 규제 측면에서는, 주거용 기준을 충족하기 위해 거의 신축에 준하는 공사가 필요한 경우가 많다. 2020년의 실패를 반복하지 않으려면, 단순히 의지와 목표치를 높이는 것이 아니라, 사업성이 나올 수 있는 구조적 조건(세제 혜택, 규제 완화, 용적률 인센티브)을 함께 설계해야 한다는 것이 이 영상이 시사하는 핵심이다. 호텔을 기숙사로 바꾸는 수준의 손쉬운 전환은 공급 규모에 한계가 있고, 정작 필요한 신혼부부·가족 단위의 방 2~3개짜리 주거를 공급하는 경로로서 이 정책이 작동하기란 현 구조에서는 쉽지 않다.
📚 출처 및 참고
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 원본 영상 | 상가를 주택으로 리모델링? 차라리 재건축이 쉽습니다 |
| 채널 | 언더스탠딩 : 세상의 모든 지식 |
| 출연 | 장순원 기자 |
| 리포트 작성 | 2026-04-09 |
| 작성 방식 | YouTube 영상 STT 변환 후 에디팅 |
💬 본 리포트는 영상 내용을 바탕으로 재구성되었습니다. 정확한 내용은 원본 영상을 참조해 주세요.