서울 한복판 63빌딩 20개, 아파트는 안 된다?
📺 원본 영상: 서울 한복판 63빌딩 20개, 아파트는 안 된다? 더 큐리어스 김열매 대표
🎙️ 채널: 언더스탠딩 : 세상의 모든 지식
📅 정리 일자: 2026-08-27
⚠️ Note: 본 리포트는 영상의 음성을 텍스트로 변환(STT)하여 정리한 것입니다. 화면에 표시된 자료와 차트, 지도, 표 등은 포함되지 않을 수 있으며, 수치는 음성으로 확인되는 범위에서만 사용했습니다.
개요
이 영상에서 더 큐리어스 김열매 대표는 서울 도심, 특히 광화문·을지로·세운지구를 포함하는 중심업무지구(Central Business District, CBD)에 전례 없는 규모의 신규 오피스가 공급될 예정이라고 진단한다. 핵심 문제는 새 오피스 자체가 아니라, 우량 임차인이 신축 건물로 이동하면서 주변의 노후 오피스가 대규모 공실로 남을 가능성이다. 강연자는 이를 주택 공급 부족과 연결해, 노후 오피스의 주거 전환, 용적률 규제 개편, 기업형 임대주택과 복합개발 활성화를 함께 논의해야 한다고 주장한다.
멈춰 선 오피스 가격과 이미 하락한 실질 임대료
서울 오피스 시장은 겉으로만 보면 아직 급격한 침체에 빠진 것처럼 보이지 않는다. 강연자가 제시한 매매가격지수에 따르면 오피스 가격은 2022년 이후 높은 수준을 유지한 채 거의 움직이지 않았으며, 해외 주요 도시에서 코로나19 이후 나타났던 급격한 가격 조정도 한국에서는 뚜렷하지 않았다. 강연자는 그 배경으로 한국에서 재택근무가 해외만큼 광범위하게 정착되지 않았다는 점을 지목한다. 출근 수요가 유지되면서 공실 충격이 제한되었고, 그 결과 가격이 급락하지 않은 채 횡보하는 시장이 만들어졌다는 설명이다.
그러나 임대시장의 내부를 들여다보면 상황은 다르다. 장기 임대차계약에는 보통 물가상승률 등을 반영한 임대료 인상 조항이 포함되므로 명목 임대료는 매년 조금씩 상승할 수 있지만, 실제로 임차인이 부담하는 실질 임대료는 이미 하락하고 있다는 것이 강연자의 진단이다. 신규 건물이 우량 임차인을 유치하기 위해 렌트 프리(Rent-free), 즉 일정 기간 임대료를 받지 않는 혜택을 확대하고 있기 때문이다.
강연에 따르면 2024년 말부터 2025년 사이 렌트 프리 기간이 빠르게 늘었고, 적어도 2~3개월을 제공하는 사례가 나타났으며 마곡에서는 5개월 수준도 거론됐다. 이는 표면적인 임대료가 유지되더라도 임대인이 실제로 받는 총임대수익은 감소한다는 뜻이다. 따라서 오피스 시장의 가격 조정은 매매가격의 급락보다 먼저 렌트 프리 확대와 실질 임대료 하락이라는 형태로 진행되고 있다고 볼 수 있다.
💡 [영상 참조] 강연자는 이 부분에서 오피스 매매가격지수와 명목·실질 임대료의 차이를 보여주는 차트를 설명합니다.
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2031년까지 다가오는 서울 CBD의 공급 충격
서울 오피스 시장은 광화문·을지로 중심의 CBD, 여의도 업무지구(YBD), 강남 업무지구(GBD)를 중심으로 형성되어 있다. 최근에는 분당·판교, 마곡, 성수, 용산처럼 독립적인 수요를 가진 하위 시장도 성장하고 있지만, 강연자가 가장 우려하는 곳은 오래된 도심인 CBD다. 을지로와 세운지구 일대에서 오랜 기간 추진돼 온 정비사업들이 비슷한 시기에 준공 단계로 진입하면서 공급이 한꺼번에 몰리고 있기 때문이다.
전체 오피스 공급량만 보면 향후 물량이 과거보다 압도적으로 많아 보이지 않을 수 있다. 그러나 규모가 큰 프라임급 건물만 따로 보면 그림이 달라진다. 강연자는 통상 연면적 3만 평 이상을 프라임급 오피스로 볼 수 있다고 설명하면서, 최근 5년 동안 드물었던 대형 오피스 공급이 앞으로 CBD에 집중된다고 강조한다. 소형 건물 여러 채가 아니라 하나하나가 수천억 원에서 조 단위 사업비를 필요로 하는 대형 프로젝트라는 점이 시장 충격을 키운다.
영상에서 제시된 수치에 따르면 현재 CBD 오피스 연면적은 약 497만㎡이며, 계획된 사업이 모두 진행될 경우 2031년까지 약 400만㎡가 추가될 수 있다. 평으로 환산하면 100만 평이 넘는 규모다. 강연자는 연면적 약 5만 평인 63빌딩을 기준으로 “63빌딩 20개”가 새로 생기는 것과 비슷하다고 설명한다. 일부 프로젝트가 지연되거나 축소될 가능성은 있지만, 계획량 전체가 실현되지 않더라도 기존 시장이 흡수하기에는 상당한 물량이라는 것이 핵심이다.
| 음성에서 언급된 항목 | 규모 또는 시점 | 의미 |
|---|---|---|
| 현재 CBD 오피스 연면적 | 약 497만㎡ | 기존 도심 오피스 시장의 기반 규모 |
| 2031년까지 예상되는 추가 면적 | 약 400만㎡ | 계획된 사업을 모두 합산한 수치 |
| 평 환산 추가 공급 | 100만 평 이상 | 63빌딩 약 20개에 비유된 규모 |
| 대형 공급 본격화 | 2028년 이후 | 준공 집중과 임차인 유치 경쟁이 예상되는 시기 |
| 공급 충격 정점 가능 시점 | 약 2030년 | 사업 지연을 반영한 강연자의 전망 |
이 수치는 확정된 준공량이 아니라 현재 계획된 사업을 합산한 전망치다. 공사비 상승과 금융 조달 문제, 인허가 지연 때문에 일부 공급은 2029년이나 2030년 이후로 밀리거나 규모가 축소될 수 있다. 다만 공급 지연은 물량을 완전히 없애는 것이 아니라 시기를 늦추는 경우가 많으므로, 시장이 준비할 시간을 벌어줄 뿐 구조적인 공급 압력을 해소한다고 보기는 어렵다.
💡 [영상 참조] 강연자는 CBD·GBD·YBD 등 권역별 공급량과 대형 오피스 준공 계획을 차트와 지도로 비교합니다.
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용적률 300%의 도시가 1,000%의 도시로 바뀐 과정
광화문과 을지로 일대는 빈 땅에 새 건물을 짓는 지역이 아니다. 기존 시장과 상가, 노후 건물, 복잡한 소유관계가 얽힌 곳을 철거하고 다시 개발하는 도시정비사업이다. 그럼에도 대규모 사업이 가능해진 결정적인 이유로 강연자는 용적률 인센티브를 꼽는다. 과거 300~400% 수준이던 곳에서 1,000%를 넘는 건물을 지을 수 있도록 사업성을 크게 높여주자, 오랜 이해관계 조정과 높은 금융비용을 감수하고도 개발에 참여할 유인이 생겼다는 것이다.
중심상업지역의 용적률 상한은 영상 설명상 최대 1,500%까지 가능하며, 실제 도심에서는 1,000%대 건물이 적지 않다고 한다. 개발사업자는 이러한 규제 완화의 대가로 공개공지 같은 공공기여를 제공한다. 문제는 개별 건물 앞에 조성된 공개공지가 시민을 위한 실질적인 공원이라기보다 건물의 앞마당처럼 기능하기 쉽다는 점이다. 강연자는 여러 사업이 각각 조형물과 작은 녹지를 설치하는 방식보다, 공공기여를 통합해 제대로 된 공원을 만들거나 임대주택·청년 창업 공간을 확보하는 방식이 도시 전체에는 더 유익할 수 있다고 지적한다.
이 대목에서 드러나는 것은 공급량 못지않게 도시계획의 질이 중요하다는 사실이다. 용적률을 대폭 높이면 공급은 늘릴 수 있지만, 교통과 생활 인프라, 주거, 문화시설, 공공공간을 함께 계획하지 않으면 업무시설만 밀집된 단조로운 도시가 만들어질 수 있다. 강연자는 CBD의 공급 확대 자체를 전면 부정하기보다, 그 정도의 개발 권한을 부여했다면 건물별 공개공지 확보를 넘어 권역 전체의 기능과 균형을 설계했어야 한다고 비판한다.
프라임 오피스는 살아남고 오래된 건물이 비게 된다
신규 오피스 공급이 늘어난다고 해서 모든 신축 건물이 즉시 실패하는 것은 아니다. 오히려 강연자가 설명한 플라이트 투 퀄리티(Flight to Quality), 즉 임차인이 더 좋은 품질의 건물로 이동하는 현상 때문에 최신 설비와 넓은 면적, 우수한 입지를 갖춘 프라임 오피스는 장기적으로 임차인을 확보할 가능성이 높다. 해외 투자자들이 대규모 공급을 우려해도 국내 시장 관계자들이 “새 건물은 결국 채워질 것”이라고 설명하는 이유가 여기에 있다.
문제는 수요가 새로 창출되는 것이 아니라 기존 건물에서 이동할 수 있다는 점이다. 자금력과 신용도가 높은 대기업은 렌트 프리 혜택을 받으며 신축 오피스로 옮길 수 있지만, 영세기업과 소상공인은 낮은 임대료를 찾아 오래된 건물에 남게 된다. 그 결과 신축과 구축, 우량 임차인과 취약 임차인 사이의 양극화가 심해진다. 신규 프라임 오피스의 공실이 시간이 지나며 해소되더라도, 그 과정에서 을지로 일대의 중소형 노후 건물은 장기간 공실을 겪을 수 있다.
여의도의 사례는 이러한 이동을 보여주는 선례로 제시된다. 대형 신축 오피스가 처음에는 비어 있더라도 시간이 지나면서 임차인을 확보하지만, 동시에 주변의 오래된 건물에는 공실이 늘어난다. 을지로는 여의도보다 소규모 노후 건물이 훨씬 많기 때문에 같은 현상이 더 넓고 복잡하게 나타날 가능성이 있다. 따라서 “새 오피스가 채워질 수 있는가”보다 “새 오피스가 채워진 뒤 남겨지는 공간을 어떻게 사용할 것인가”가 더 중요한 질문이 된다.
공급 과잉을 증폭시키는 부동산 금융 구조
도심의 대형 오피스 개발에는 프로젝트금융투자회사(Project Financing Vehicle, PFV)를 활용한 사업이 많다. 시행사와 토지 소유자, 여러 금융기관이 공동으로 자금을 투입하고, 완공된 건물을 매각해 차익을 회수하는 구조다. 이들은 건물을 영구적으로 보유하려는 주체가 아니기 때문에 준공 이전부터 선매각을 추진하고, 매수자를 확보하기 위해 임차 안정성도 미리 갖춰야 한다. 결국 매각 마케팅과 임대 마케팅이 동시에 진행된다.
영상에서는 4만3,000평 규모의 G1 오피스가 사례로 언급된다. 자산운용사가 투자자를 모집해 건물을 매입하려면 안정적인 임차인을 확보해야 하므로, 기존 프라임급 시세보다 다소 낮은 조건을 제시한다는 시장의 이야기가 소개된다. 뒤이어 더 큰 건물들이 예정되어 있는 상황에서 먼저 준공되는 건물이 임차인을 빠르게 확보하려면 가격과 렌트 프리 조건을 공격적으로 제시할 수밖에 없다. 이는 아직 본격적인 공급 정점이 오기 전부터 실질 임대료를 낮추는 압력으로 작용한다.
사업 지연 역시 단순한 호재는 아니다. 공사비 상승, 인허가 문제, 공공기여 협상, 기존 투자자의 이탈과 신규 자금 모집 때문에 일정이 늦어지면 공급 충격이 분산되지만 금융비용은 더 늘어난다. 특히 자기자본 비율이 낮고 차입 의존도가 높은 사업은 PF 만기를 계속 연장해야 하므로, 준공과 임차인 유치, 매각 가운데 하나라도 막히면 사업성이 크게 악화될 수 있다. 공급 과잉은 따라서 공간의 문제인 동시에 금융의 문제이며, 2030년 전후 CBD는 임대시장과 매매시장, PF 시장이 함께 시험받는 구간이 될 수 있다.
업무시설만 남는 도시와 복합개발의 부재
강연자는 해외 투자자들이 서울의 100만 평 규모 오피스 계획을 보며 “어떻게 이 모든 공간을 단순 오피스로만 계획할 수 있느냐”고 묻는다고 전한다. 오피스만 밀집된 지역은 점심시간에는 붐비지만 퇴근 후에는 사람이 빠져나가고, 식음료 이외의 상업시설은 안정적인 수요를 확보하기 어렵다. 업무시간이 끝나면 불이 꺼지는 도시는 상권의 지속 가능성과 야간 안전, 공간 활용 측면에서 한계를 보일 수밖에 없다.
뉴욕이나 도쿄의 대형 개발은 오피스뿐 아니라 호텔, 상업시설, 미술관, 갤러리, 도서관과 주거시설을 함께 배치하는 복합개발을 지향하는 경우가 많다는 것이 강연자의 설명이다. 여러 용도의 이용자가 서로 다른 시간대에 공간을 사용하면 저녁에도 유동인구가 유지되고, 상업시설은 점심 장사에만 의존하지 않아도 된다. 반면 서울 CBD에 예정된 사업들은 업무시설 공급에 집중되어 있어, 대규모 공급이 도시의 활력을 높이기보다 오히려 용도의 단조로움을 심화할 가능성이 있다.
이 문제는 오피스 인근 주택 공급이 급감했다는 사실과도 연결된다. 상업지역에서는 일반 아파트를 짓기 어렵지만 오피스텔은 공급할 수 있는데, 영상에서 제시된 차트에 따르면 전국의 오피스텔 입주 물량은 과거 연간 10만 실을 넘었으나 최근에는 수천 실 규모로 급감했다. 오피스 근무자는 늘어날 가능성이 있는데 주변의 소형 주거는 사라지는 역설이 발생한 것이다. 강연자는 2030년까지 남은 시간을 활용해 오피스 공급계획 일부를 복합개발로 조정하고, 주변의 노후 공간을 다양한 주거 형태로 바꿀 준비를 시작해야 한다고 주장한다.
뉴욕은 빈 오피스를 어떻게 주택으로 바꾸었나
미국의 도심 오피스 공실률은 코로나19 이전부터 상승하기 시작했고, 재택근무 확산 이후 높은 수준을 벗어나지 못했다. 이에 여러 도시는 노후 오피스를 아파트에 가까운 다가구 공동주택인 멀티패밀리(Multifamily), 호텔, 기타 주거시설로 전환하는 프로젝트를 확대했다. 영상에서 인용된 자료에 따르면 2026~2027년 이후 계획된 전환 프로젝트는 200개를 넘으며, 맨해튼에서 추진 중인 오피스의 주거 전환 규모는 강연자의 환산으로 약 30만 평이다.
뉴욕의 오피스 전환정책은 1990년대 경기침체까지 거슬러 올라간다. 당시 대규모 실업과 오피스 공실이 도심 공동화와 범죄 문제로 이어지자, 뉴욕시는 주택 공급뿐 아니라 도시를 하루 24시간, 일주일 내내 살아 있는 공간으로 만들기 위해 용도 전환을 장려했다. 일정 기간 재산세를 감면하면서 개발을 유도했고, 그 결과 빈 오피스를 줄이는 동시에 주거를 공급할 수 있었다. 다만 개발 이후 가치가 높아진 건물에 세제 혜택까지 주는 것이 정당하냐는 논란이 생기면서 초기 제도는 한시적으로 운영됐다.
코로나19 이후 부활한 정책은 과거와 다른 조건을 붙였다. 단순히 오피스를 주거로 바꾸는 것만으로 세금을 감면해 주는 것이 아니라, 신규 주택의 25% 이상을 어포더블 하우징(Affordable Housing), 즉 일정한 임대료 부담 기준을 충족하는 저렴한 주택으로 공급하도록 요구한 것이다. 개발사업자는 세제 혜택을 받고 저렴한 임대주택을 제공하거나, 혜택을 포기한 채 고급 레지던스를 개발하는 선택을 할 수 있다. 규제를 완화하되 모든 사업을 하나의 모델로 강제하지 않고, 공공성과 사업성의 조합을 여러 형태로 허용한 셈이다.
| 뉴욕 사례에서 언급된 수치 | 내용 |
|---|---|
| 200개 이상 | 2026~2027년 이후 계획된 오피스 전환 프로젝트 |
| 약 30만 평 | 맨해튼에서 추진 중인 오피스의 주거 전환 규모 |
| 25% 이상 | 세제 혜택과 연계된 어포더블 하우징 공급 비율 |
| 약 20% | 영상에서 언급된 미국 오피스 공실률 수준 |
| 7만 달러 | 뉴욕시 3인 가구의 중간소득으로 소개된 금액 |
| 소득의 47% | 해당 가구가 임차료로 부담한다고 소개된 비율 |
강연자가 소개한 뉴욕시 자료에서는 3인 가구의 중간소득이 약 7만 달러임에도 소득의 47%를 임차료로 부담하는 것으로 나타난다. 이는 어포더블 하우징이 단순한 복지 부문이 아니라 도시 노동력의 거주를 가능하게 하는 핵심 인프라라는 뜻이다. 뉴욕시가 주택 공급을 최우선 과제로 두고, 가능한 개발 제안에 적극적으로 답하겠다는 의미의 ‘City of Yes’를 내세운 배경도 이처럼 심각한 주거비 부담에서 찾을 수 있다.
💡 핵심 정책 전략: 규제 완화와 공공기여의 교환
뉴욕 사례의 핵심은 모든 전환사업에 동일한 결과를 강제하지 않는 데 있다. 주거 전환이 가능한 건물의 연식 기준을 확대하고, 주차장 설치 의무와 건축 규정을 완화해 사업의 입구를 넓히되, 세금 감면을 원하는 사업에는 어포더블 하우징 공급이라는 명확한 공공기여를 요구한다. 고급 주거를 개발하려는 사업자는 세제 혜택 없이 시장 위험을 부담하고, 저렴한 임대주택을 포함하는 사업자는 공공의 지원을 받는 구조다.
이를 한국에 적용하려면 단순히 “오피스를 주택으로 바꿀 수 있다”는 허용 규정만 만들어서는 부족하다. 건물별 구조와 입지, 예상 임대료, 리모델링 비용을 기준으로 사업성을 평가하고, 공공지원의 크기에 따라 저렴한 주택의 비율과 임대기간을 설계해야 한다. 공공기여 역시 건물 앞의 형식적인 공개공지에 머물지 않고 임대주택, 공공주차장, 생활SOC, 청년 창업시설 가운데 지역에 필요한 기능을 선택할 수 있도록 유연하게 구성할 필요가 있다.
가장 큰 위험은 ‘저렴한 주택’이라는 이름 아래 채광과 환기, 안전기준이 낮은 주거를 양산하는 것이다. 규제 완화는 거주 품질을 포기한다는 의미가 아니며, 세제 혜택만 받고 열악한 공간을 공급하는 사업을 걸러낼 장치가 필요하다. 사업성을 높이는 규제와 거주자의 생명·건강을 지키는 규제를 구분하는 작업이 정책 설계의 핵심이 된다.
오피스를 집으로 바꾸는 일은 사실상 다시 짓는 일이다
오피스의 주거 전환은 용도지역 표기만 바꾸는 행정절차가 아니다. 사무실은 넓고 깊은 평면을 한 회사가 사용하도록 설계되며, 화장실과 승강기, 설비가 건물 중앙의 코어(Core)에 집중되어 있다. 이를 여러 세대로 나누려면 각 세대까지 급수·배수·환기 설비를 연결하고, 충분한 채광과 피난 동선을 확보해야 한다. 강연자가 “사실상 건물을 다시 짓는 것”이라는 평가를 소개한 이유다.
영상에서 소개된 1969년 준공 건물은 과거 JPMorgan Chase가 사용했으며, 데이터센터 용도로 설계돼 창문이 작았다고 한다. 이를 주거로 바꾸기 위해서는 외벽을 크게 손봐야 했지만, 입지가 좋았기 때문에 높은 공사 난도를 감수하고도 임대주택으로 전환할 경제성이 있었다. 1972년 AIG가 사용하던 오피스를 스튜디오와 원베드룸, 투베드룸 중심의 주거로 바꾼 사례도 소개된다. 건물 중앙부가 너무 깊어 햇빛이 들어오지 않는 경우 가운데를 비워 중정을 만들고, 환기와 개방감을 개선하기 위해 테라스를 추가하는 방식도 사용됐다.
그러나 모든 건물이 전환에 적합한 것은 아니다. 구조가 약한 노후 건물은 외벽 철거와 내부 굴착 과정에서 붕괴 위험이 생길 수 있으며, 영상에서는 공사 중 구조 문제가 발생한 화이자 본사 건물 사례가 언급된다. 또한 겉보기에는 전환이 가능하더라도 배관과 바닥 높이, 창문 위치 때문에 세대별 평면이 비효율적으로 나올 수 있다. 전환 대상은 공실률만으로 정할 것이 아니라 구조 안전성과 평면 효율, 입지, 공사비를 함께 평가해야 한다.
한국은 여기에 바닥난방과 사계절 환기, 단열 문제까지 고려해야 하므로 전환 난도가 미국보다 높을 수 있다. 반면 국내 건축가와 설계회사가 해외 전환 프로젝트에 참여하고 있는 만큼 기술적 역량 자체가 없다고 보기는 어렵다. 강연자는 정부가 일률적인 해법을 정하기보다 설계 공모와 민관 연구, 시범사업을 통해 다양한 아이디어가 경쟁하도록 해야 한다고 제안한다.
💡 [영상 참조] 강연자는 뉴욕의 실제 전환 건물 사진과 평면을 보여주며 창문 확대, 중정 조성, 테라스 설치 등의 설계 방식을 설명합니다.
📺 원본 영상에서 확인하세요.
주차장을 덜 지어야 주택을 더 지을 수 있다는 발상
도심 주택의 사업성을 악화시키는 대표적인 요소 가운데 하나는 법정 주차대수다. 기존 오피스를 주거로 전환하면서 세대수에 맞는 주차장을 새로 확보하려면 지하를 깊게 파거나 구조를 대폭 변경해야 하는데, 이는 공사비를 크게 높이고 전환 자체를 불가능하게 만들 수 있다. 뉴욕과 호주 일부 지역에서는 대중교통이 충분한 도심에 한해 주차장 의무를 완화하거나, 오히려 주차면 수에 비례해 부담을 부과하는 정책이 논의·운영된다고 강연자는 설명한다.
이 접근은 도심 거주자가 반드시 자동차를 소유한다는 전제를 내려놓는다. 직장과 생활시설이 가까운 곳에서 자전거와 지하철을 이용한다면 모든 세대에 주차공간을 제공할 필요가 없고, 과도한 주차장 공급은 차량 이용과 환경오염을 부추길 수 있다는 논리다. 특히 청년과 1인 가구를 위한 소형주택에서는 주차장 설치비가 주거비에 전가되므로, 주차 규제 완화가 곧 임대료 부담 완화로 이어질 가능성이 있다.
다만 주차 의무를 완화하려면 주변 교통과 불법주차 문제를 함께 관리해야 한다. 강연자는 개발사업에서 제공받는 공공기여 부지를 공영주차장으로 활용하는 방안도 아이디어로 제시한다. 개별 건물에 사용성이 낮은 공개공지를 반복해서 만드는 것보다 권역별 공영주차장이나 생활시설을 조성하는 편이 실질적인 공공성을 높일 수 있다는 주장이다.
한국에서 전환사업이 움직이지 않는 이유
한국에서도 비어 있는 상가나 지식산업센터를 주거로 전환할 수 있도록 일부 규제가 완화되고 있다. 그러나 제도를 열어주는 것만으로 사업이 시작되지 않는 이유는 전환 이후 누가 소유하고 운영할지가 불분명하기 때문이다. 사업자가 여러 세대를 장기 보유하면 다주택자 관련 세금 부담이 커지고, 개인이 한 호씩 매입하려 해도 소형 오피스텔이나 전환주택을 주택 수에 포함시키는 규제가 구매 유인을 약화시킨다. 수요와 공간이 있어도 장기 임대사업을 맡을 주체가 사라진 구조다.
뉴욕의 어포더블 하우징은 민간 기업형 임대주택 운영회사가 관리한다. 정부는 세금 감면과 규제 완화로 건설을 지원하지만, 실제 상품 설계와 운영은 민간이 담당한다. 강연자는 한국에서도 기업형 임대주택이 소형 주택과 공유주거, 전환주택을 안정적으로 운영할 수 있도록 임대사업자 제도를 복원하거나 재설계해야 한다고 주장한다. 임대사업을 곧바로 투기와 동일시하면 전월세 주택을 공급할 주체까지 함께 사라질 수 있다는 문제의식이다.
세제 체계의 차이도 중요하다. 미국은 보유 부동산에 대한 재산세 부담이 크기 때문에 일정 기간 감면해 주는 조치가 강력한 개발 인센티브가 될 수 있다. 반면 한국의 노후 건물은 재산세 자체가 크지 않은 경우가 많아 이를 감면해도 전환 비용을 상쇄하기 어렵다. 따라서 한국형 제도는 재산세 감면을 단순 복제하기보다 용적률, 주차장, 건축기준, 금융지원, 임대사업자의 보유세를 묶은 별도의 인센티브 패키지가 필요하다.
오피스 공급이 주택시장에 던지는 질문
강연의 가장 도발적인 주장은 오피스 시장이 “공급이 가격을 낮출 수 있다”는 사실을 보여주는 실험장이 되고 있다는 것이다. 서울에 빈 땅이 없다는 말과 달리, 광화문과 을지로에서는 기존 건물을 철거하고 용적률을 크게 높여 100만 평이 넘는 오피스를 계획했다. 복잡한 이해관계와 문화재·경관 문제, 금융 조달의 어려움이 있었지만 충분한 사업성이 주어지자 대규모 공급이 가능해졌다. 그 결과 매매가격은 정체되고 실질 임대료는 렌트 프리 확대를 통해 하락하고 있다.
강연자는 같은 논리를 주택에도 적용해야 한다고 본다. 서울의 일반주거지역은 제1종·제2종·제3종으로 나뉘며 영상에서는 각각 대략 150%, 200%, 250% 수준의 용적률 기준이 언급된다. 특히 제1종과 제2종 일반주거지역을 합하면 서울 일반주거지역 면적의 약 3분의 2에 이른다는 설명이다. 이렇게 넓은 기존 시가지를 낮은 밀도로 유지하면서 땅이 부족하다는 이유로 그린벨트와 녹지를 먼저 해제하려는 접근은 도시 내부 공간의 활용 가능성을 충분히 검토하지 않은 선택이라는 비판이다.
그렇다고 강남 전역을 1,000% 용적률로 바꾸자는 주장은 아니다. 과도한 고밀개발은 교통혼잡과 인프라 부족, 생활환경 악화를 초래할 수 있으며, CBD의 오피스 과잉이 바로 무계획한 용적률 상향의 부작용을 보여준다. 중요한 것은 용적률을 특혜 여부만으로 판단하지 않고, 추가 공급과 개발이익, 공공기여, 기반시설 부담을 함께 계산하는 것이다. 어느 곳에는 1,000%를 허용하면서 주거지역에는 250% 이하를 고수하는 정책의 목적과 형평성을 다시 검토해야 한다는 문제 제기다.
재건축·재개발을 막는다고 멸실 위험이 사라지는가
정부가 재건축과 재개발에 조심스러운 이유도 영상에서 다뤄진다. 정비사업이 시작되면 기존 주택을 철거해야 하고 주민들은 공사기간 동안 다른 집을 구해야 하므로, 단기적으로 전세와 월세 수요가 증가한다. 공급 효과는 준공 이후에 나타나지만 임대시장 불안은 현 정부 임기 안에 먼저 나타날 수 있다. 정치적으로는 현 정부가 비용을 부담하고 다음 정부가 공급 효과를 얻는 구조가 되기 쉽다.
그러나 강연자는 규제를 완화한다고 모든 사업지가 동시에 철거에 들어간다는 가정 자체가 현실적이지 않다고 반박한다. 정비사업은 주민 간 이해관계 충돌과 공사비 상승, 금리 변화, 시공사 선정, 금융 조달 문제 때문에 규제를 풀어도 빠르게 진행되기 어렵다. 경기 충격이 올 때마다 사업이 멈추기도 하므로 실제 멸실은 여러 해에 걸쳐 분산될 가능성이 높다. 장기적인 공급 불안을 키우는 강한 규제를 유지하면서 “동시다발적 멸실을 막기 위한 것”이라고 설명하는 것은 과도한 대응일 수 있다는 것이다.
영상 후반부에서는 재개발 조합 설립 동의율을 75%에서 70%로 낮추는 정책도 비판적으로 검토된다. 초기 설립 건수는 늘어날 수 있지만 반대하는 30%가 사업 과정에서 지속적으로 분쟁을 제기하면 전체 기간은 오히려 길어질 수 있다. 조합 설립 이후에는 비용과 권한이 생기고 각종 비리 가능성도 커지므로, 설립 전 충분한 합의를 요구하는 편이 장기적으로 안정적일 수 있다는 주장이다. 공급 활성화는 절차의 첫 관문만 낮추는 일이 아니라, 사업이 준공까지 갈 수 있는 합의와 전문성을 확보하는 일이어야 한다.
공급 확대가 기존 저소득 거주자를 밀어내는 문제
노후 빌라와 고시원, 다세대주택을 철거하고 깨끗한 아파트와 오피스텔을 공급하면 도시의 물리적 환경은 좋아지지만 기존 저소득 거주자가 감당할 수 있는 주거는 줄어들 수 있다. 새 건물은 공사비와 토지가격을 반영한 임대료를 요구하므로, 기존 주민이 같은 지역에 계속 거주하기 어려워지는 젠트리피케이션(Gentrification)이 발생할 수 있다. 단순히 공급 총량을 늘리는 것만으로는 주거 취약계층의 문제를 해결하지 못한다는 반론이 성립하는 지점이다.
강연자는 이에 대한 대안으로 모든 저렴한 주택을 공공이 직접 소유·운영해야 한다고 보지는 않는다. 소형 원룸과 기업형 임대주택, 공유주거, 임대형 기숙사처럼 시장 수요에 맞는 다양한 상품을 민간이 공급할 수 있도록 하고, 그 가운데 공공지원이 들어가는 사업에는 어포더블 하우징을 포함시키는 방식이 가능하다고 본다. 고급 아파트와 공공임대 사이에 존재해야 할 다양한 가격대의 임대주택을 규제가 막고 있다는 진단이다.
공공임대 재고의 지속성도 중요한 문제로 지적된다. 정부와 공기업이 공공임대를 건설했더라도 일정 기간 이후 입주자에게 분양 전환하면 공공이 보유한 임대주택 재고는 계속 줄어든다. 기존 입주자에게 시세보다 낮은 가격으로 소유권을 넘기는 것은 개인에게 큰 혜택이지만, 다음 세대의 신혼부부와 무주택자가 사용할 주택은 사라진다. 강연자는 공공임대라면 장기간 임대 재고로 유지되어 입주자가 순환할 수 있어야 한다고 주장한다.
다주택 규제와 임대주택 공급의 충돌
영상에서는 다주택자 규제가 주택 소유 집중을 억제하는 것과 임대주택 공급을 감소시키는 효과를 구분해야 한다는 주장도 제기된다. 전세와 월세를 제공하려면 누군가는 자신이 거주하는 집 외에 추가 주택을 보유해야 한다. 모든 다주택 보유를 강하게 억제하면서 안정적인 민간 임대공급을 기대하는 것은 구조적으로 충돌할 수 있다. 특히 소형 오피스텔과 원룸, 공유주거처럼 임대운영을 전제로 하는 상품까지 동일한 규제를 적용하면 신규 공급의 사업성이 사라진다.
강연자는 임대료가 안정적이면 무주택자가 반드시 서둘러 집을 사야 하는 것은 아니라고 설명한다. 주거 불안을 만드는 것은 임차 자체보다 2년마다 보증금을 크게 올려달라는 요구를 받거나 집주인의 실거주를 이유로 갑자기 퇴거해야 하는 상황이다. 안정적으로 오래 살 수 있는 임대주택이 충분하다면 가구는 자신의 소득과 생애주기에 따라 매입 시점을 선택할 수 있다. 따라서 임대사업자를 모두 투기 수요로 간주하기보다 장기 임대공급을 제공하는 주체와 단기 시세차익을 추구하는 주체를 구분하는 제도가 필요하다.
다주택 규제가 실제 주택의 물리적 수를 늘리는 것도 아니다. 한 사람이 세 채를 가지고 임대하던 구조가 증여를 통해 세 사람이 한 채씩 소유하고 직접 거주하는 구조로 바뀌면 다주택자 통계는 줄어들지만 임대 가능한 주택도 함께 감소할 수 있다. 소유권의 조합이 달라졌을 뿐 전체 주택 재고가 늘어난 것은 아니기 때문이다. 강연자는 집값과 임대료를 안정시키려면 소유자의 숫자보다 실제 공급량과 임대 가능 물량을 보아야 한다고 강조한다.
정책의 핵심은 개발이익을 없애는 것이 아니라 교환하는 것이다
용적률을 높이면 토지와 건물의 가치가 상승하므로 개발이익이 발생한다. 이를 모두 특혜로 규정해 차단하면 사업자는 복잡한 정비사업을 추진할 이유가 사라지고 공급도 늘지 않는다. 반대로 개발이익을 제한 없이 사유화하면 기반시설 부담과 지역의 가치 상승을 소유자만 독점한다는 비판을 피하기 어렵다. 강연에서 제안되는 방향은 사업이 진행될 만큼의 이익은 인정하되 일부를 공공이 환수하는 구조다.
환수 방식은 반드시 현금이나 획일적인 임대주택이어야 할 필요가 없다. 용적률과 분양가 규제를 완화해 사업성을 확보한 뒤, 증가한 이익의 일정 부분을 세금이나 임대주택, 공원, 공공주차장, 생활시설로 돌려받을 수 있다. 중요한 것은 사업자가 얼마를 벌었는가에 대한 감정적 판단보다, 공급을 만들어낼 유인을 남기면서 도시가 부담하는 비용을 얼마나 회수할 것인지 계산하는 일이다.
CBD 오피스 개발은 사업성을 크게 높이면 복잡한 도심에서도 공급을 실현할 수 있다는 사실을 보여준다. 동시에 용도와 공공기여를 세밀하게 계획하지 않으면 100만 평의 오피스 과잉이라는 또 다른 문제를 만들 수 있다는 경고도 제공한다. 주택정책이 배워야 할 교훈은 무조건적인 규제 완화도, 무조건적인 개발이익 환수도 아니다. 용적률 인센티브와 공공기여, 임대주택 운영, 기반시설 투자를 하나의 거래 구조로 설계하는 능력이 필요하다.
향후 전망: 2030년은 위기이자 전환의 시간표다
강연자의 전망대로라면 2028년부터 CBD의 대형 오피스 준공이 본격화하고, 여러 사업의 지연을 고려하면 공급 충격은 2030년 전후에 가장 뚜렷해질 가능성이 있다. 우량 임차인은 신축 건물을 선택할 수 있는 협상력을 갖게 되고, 렌트 프리 확대와 실질 임대료 하락은 더 심해질 수 있다. 오래된 중소형 건물은 단순한 리모델링만으로 경쟁하기 어려워지며, 일부는 매각가격과 담보가치까지 압박받을 수 있다.
다만 공급 과잉이 현실화되기까지 시간이 남아 있다는 점은 정책적 기회다. 지금부터 전환 가능한 건물의 구조와 연식, 입지, 공실률을 조사하고, 주거 전환을 위한 안전·채광·환기 기준을 정리할 수 있다. 시범사업을 통해 바닥난방과 배관, 주차장, 피난 문제의 비용을 검증하고, 어포더블 하우징과 고급 주거, 공유주거를 포함한 다양한 사업모델을 시험할 수도 있다. 공급 충격이 발생한 뒤 급하게 규제를 바꾸는 것보다 훨씬 낮은 비용으로 대응할 수 있는 시점이다.
가장 나쁜 시나리오는 새 오피스가 주변 수요를 흡수한 뒤 노후 건물이 장기간 비어 있고, 그럼에도 주택 규제와 임대사업 규제가 그대로 유지되어 전환도 철거도 하지 못하는 상태다. 반대로 오피스 공실을 주택 부족과 연결하면 도심 공동화를 막고 직주근접형 주거를 늘리는 기회가 될 수 있다. 위기를 해결하는 핵심은 건물을 오피스와 아파트 가운데 하나로만 분류하지 않고, 도시가 필요로 하는 기능에 맞춰 용도를 유연하게 재조합하는 데 있다.
마무리 / 핵심 정리
이 강연은 서울의 오피스 공급 과잉을 상업용 부동산만의 문제로 보지 않는다. CBD에 63빌딩 약 20개와 맞먹는 면적의 오피스를 계획할 수 있었다면, 서울에 주택을 지을 땅과 공간이 전혀 없다는 주장도 다시 검토해야 한다는 것이 김열매 대표의 핵심 문제의식이다. 공급이 늘어난 오피스 시장에서 렌트 프리가 확대되고 실질 임대료가 내려가는 현상은 공급이 가격과 임대조건에 영향을 줄 수 있음을 보여준다.
그러나 오피스를 주택으로 바꾸는 일은 단순한 규제 해제로 해결되지 않는다. 구조 안전성과 채광, 환기, 배관, 바닥난방, 주차장, 운영주체와 세제까지 함께 바꿔야 하며, 저렴한 주택이라는 명분 아래 열악한 공간을 양산하지 않도록 주거 품질도 지켜야 한다. 뉴욕 사례의 진짜 교훈은 세금 감면 자체가 아니라, 민간의 사업성을 인정하면서 그 대가로 어포더블 하우징과 도시 활력을 확보한 정책 조합에 있다.
서울의 주택 문제 역시 용적률을 얼마나 높일 것인가만으로 해결되지는 않는다. 용적률 완화로 생기는 개발이익 가운데 일부를 장기 공공임대, 생활시설과 교통 인프라에 투자하고, 민간이 소형 임대주택과 공유주거를 공급할 통로를 열어야 한다. 동시에 정비사업 과정에서 밀려나는 저소득 거주자를 보호할 지속 가능한 임대주택 재고가 필요하다. 결국 필요한 것은 공급과 공공성을 대립시키는 정책이 아니라, 공급이 일어날 유인과 그 이익을 사회적으로 나누는 장치를 함께 설계하는 도시계획이다.
📚 출처 및 참고
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 원본 영상 | 서울 한복판 63빌딩 20개, 아파트는 안 된다? 더 큐리어스 김열매 대표 |
| 채널 | 언더스탠딩 : 세상의 모든 지식 |
| 영상 길이 | 약 80분 45초 |
| 리포트 작성 | 2026-08-27 |
| 작성 방식 | YouTube 영상 STT 변환 후 문맥 교정 및 에디팅 |
💬 본 리포트는 영상 내용을 바탕으로 재구성되었습니다. 수치와 사례는 음성에서 확인되는 범위만 반영했으며, 정확한 차트와 지도, 건축 사례의 시각 정보는 원본 영상을 참조해 주세요.