성동구 공시가격 +29%, 전국 1등 달성
📺 원본 영상: 성동구 공시가격 +29%, 전국 1등 달성 🎙️ 채널: 슈카월드 📅 정리 일자: 2026-04-04 ⚠️ Note: 본 리포트는 영상의 음성을 텍스트로 변환(STT)하여 정리한 것입니다. 화면에 표시된 자료(차트, 코드, 슬라이드 등)는 포함되지 않을 수 있습니다.
개요
2026년 4월, 전국 약 1,585만 가구의 공동주택 공시가격이 발표됐다. 전국 평균 9.16%라는 숫자는 2022년 이후 가장 높은 상승률이지만, 서울 18.67%와 성동구 29%를 나란히 놓으면 그 숫자가 얼마나 작게 느껴지는지 알 수 있다. 이 리포트는 2026년 공시가격 발표를 출발점으로 삼아, 현재 한국 금융시장의 불안정성과 서울 부동산 시장의 이중 구조, 그리고 전세·월세 공급 부족이 청년 세대에게 어떤 짐을 지우고 있는지를 종합적으로 살펴본다.
요동치는 거시경제: 환율·주가·금리의 동반 폭등
한국은행이 발표한 금융안정 보고서는 현재 한국 금융시장의 상황을 한마디로 압축한다. 환율, 주가, 금리 세 가지 핵심 변수가 모두 동시에 역사적 수준의 변동성을 기록하고 있다는 것이다. 원달러 환율은 이미 1,500원을 돌파했고(달러 인덱스 기준 100 수준), 주식시장 변동성 지수는 다른 나라와 비교조차 민망할 만큼 치솟아 있다.
강연자에 따르면, 한국 주식시장의 일일 변동폭은 미국 시장의 수 배에 달한다. 미국 시장이 하루에 1~2% 움직이는 동안 코스피는 5~7% 급등락을 반복하고 있어, 레버리지 상품 없이 한국 주식을 보유하는 것만으로도 이미 자체적으로 레버리지 효과가 있는 셈이라는 표현이 나올 정도다.
01:17 - 한국과 미국, 기타 주요 국가들의 주식시장 변동성 비교 차트 (한국이 압도적으로 높은 변동성 표시)
그런데도 투자자들의 위험선호는 오히려 강해졌다. 2배 레버리지 ETF(Exchange Traded Fund)의 시가총액은 불과 두 달 만에 2배로 폭증해, 2025년 말 10조 원이었던 규모가 2026년 초 20조 원을 넘어섰다. 이는 변동성이 클수록 빠른 수익을 기대하는 투자자들이 더 적극적으로 레버리지 상품에 뛰어들고 있다는 것을 보여주는 동시에, 그만큼 시장의 쏠림과 집중 리스크가 높아지고 있음을 의미한다.
02:10 - 2배 레버리지 ETF 시가총액 추이 차트 (2025년 말 10조→2026년 초 20조 증가)
금리 급등: 2,746조 원짜리 부채의 이자 부담
환율과 주가만큼 심각한 것이 금리 변동성이다. 강연자는 채권 전문가(본인 표현으로 “채권쟁이”) 출신으로서, 최근 6개월간의 금리 상승이 상당히 이례적인 수준임을 강조한다. 국고채 3년물이 2.4%에서 3.6%로 120bp(Basis Point) 급등한 것은 단기간에 발생하기엔 매우 큰 폭의 변화다. 통상 국고채보다 스프레드(Spread)가 넓은 은행채나 회사채는 이보다 더 많이 올랐을 것이기에, 일반 차주들이 체감하는 실질 금리 상승폭은 2%에 가까울 수 있다.
이것이 중요한 이유는 규모 때문이다. 우리나라 전체 부동산 관련 대출 잔액은 총 2,746조 원에 달한다. 이 중 가계 부동산 대출이 1,347조 원, 일반 기업의 부동산 대출이 731조 원이다. 단기간에 금리가 1% 이상 오른다는 것은 이 방대한 잔액 전체의 이자 비용이 그만큼 일제히 올라간다는 뜻이다. 특히 변동금리로 주택담보대출(주담대)을 받은 가구는 이자 부담 증가를 직격으로 맞게 된다. 현재 신규 주담대 금리는 4.5~4.7% 수준으로, 강연자는 이 수치가 자신이 집을 샀던 2010년 전후의 금리와 비슷하다며 코로나 이후 장기간 지속된 초저금리 시대가 실질적으로 종료됐음을 의미한다고 설명한다.
여기에 가장 큰 타격을 받는 층은 자영업자들이다. 내수 소비가 침체되고 물가가 오르는 와중에 대출 이자까지 급증하면서, 자영업자 연체율은 장기 평균을 웃도는 최고 수준을 지속하고 있다. 이러한 상황을 완화하기 위해 기획재정부는 국고채를 매입하는 방식의 긴급 바이백(Buy-back)을 5조 원 규모로 실행한 바 있다.
2026년 공시가격 발표: 전국 9%, 서울 18.7%의 격차
2026년 4월 6일까지 진행되는 공동주택 공시가격 열람 및 의견청취 기간은, 전국 약 1,585만 가구의 소유자에게 직접적인 재산세·종합부동산세 계산의 기준이 되는 중요한 시기다. 2026년 기준 전국 공동주택 공시가격 평균 상승률은 9.16%로, 2022년 이후 가장 높은 수준을 기록했다. 2021~2022년에 19%, 17%씩 오르고 그 이후 하락과 조정을 거쳤던 것을 감안하면, 최근 10년간 누적 공시가격 상승률은 약 60%에 달한다.
06:51 - 2026년 전국 공동주택 공시가격 상승률 9.16% 및 연도별 추이 그래프
그러나 전국 평균 9%는 서울의 현실을 가리는 숫자다. 서울의 공동주택 공시가격 상승률은 18.67%로, 전국 평균의 두 배를 넘는다. 반면 서울을 제외한 지방 전체는 평균 3.4%에 불과하며, 대전과 광주, 제주, 충청남도, 일부 경기·인천 지역은 오히려 공시가격이 하락했다. 경기도가 6.38%로 상대적으로 높은 편이나, 경기도를 제외하면 지방 대부분은 사실상 보합 또는 하락이다. 울산이 소폭 오른 것을 제외하면, 이번 공시가격 상승은 사실상 서울·수도권의 이야기라고 봐도 무방하다.
💡 [영상 참조] 강연자는 이 시점에서 시도별 공시가격 상승·하락 여부를 핑크색과 하늘색으로 구분한 지도를 화면에 보여주며 설명합니다. 📺 원본 영상에서 확인하세요.
성동구 29%: 고가 아파트가 주도한 서울 상승
서울 25개 자치구 중에서도 공시가격 상승 폭은 극명하게 갈렸다. 강연자에 따르면, 성동구가 29%로 전국 1위를 기록했고, 강남구 26%, 송파구 25%, 양천구 24%가 그 뒤를 잇는다. 한강변 자치구인 용산구(23%), 마포구(21%), 광진구, 강동구도 높은 상승률을 기록한 반면, 도봉구(2.07%), 강북구(2.89%), 금천구, 중랑구 등 상대적으로 한강에서 먼 지역은 2~3% 수준의 상승에 그쳤다.
이 격차를 이해하려면 공시가격의 산정 방식을 알아야 한다. 공시가격은 단순히 개별 아파트 가격의 평균 상승률이 아니라, 해당 지역 전체의 시가총액 기준으로 산정된다. 즉, 성동구에 수십억짜리 고가 아파트가 대거 가격이 오르면 해당 구 전체의 시가총액이 크게 뛰고, 그만큼 공시가격 상승률도 높게 나타나는 구조다. 2025년 서울 전체 아파트 가격 상승률이 호수(戶數) 기준으로는 약 9%였지만, 시가총액 기준의 공시가격 상승률이 18.7%가 되는 이유가 바로 여기 있다. 저렴한 아파트보다 비싼 아파트가 더 많이 올랐기 때문이다. 참고로 2025년 서울 아파트 가격 상승률 9%는 2013년 관련 통계 작성 이래 역대 최고치에 해당한다.
10:17 - 서울 자치구별 공시가격 상승률 지도 (성동구 29% 1위, 강남구 26%, 도봉구 2% 등 색상 구분)
종합부동산세(종부세)의 구조: 공시가 12억 기준
공시가격이 오르면 세금 부담도 함께 올라간다. 아파트에 부과되는 종합부동산세(종부세)는 공시가격 12억 원을 초과하는 주택이 대상이다. 다주택자는 공시가격 합산 9억 원 초과, 부부 공동명의는 18억 원 초과가 기준이다. 과세 방식은 누진세 구조로, 공시가격에서 12억 원을 공제한 나머지에 공정시장가액비율(Fair Market Value Ratio, 현재 60~80% 범위로 정책에 따라 변동)을 곱하고, 여기에 과세표준 구간별 세율을 적용한다.
강연자는 예시를 들어 계산 원리를 설명한다. 공시가격 20억 원짜리 아파트를 보유한 경우, 20억에서 12억을 뺀 8억 원이 과세 기준 금액이 되고, 여기에 공정시장가액비율과 누진세율을 적용해 최종 세액이 결정된다. 공정시장가액비율 자체가 정책 수단으로 활용된다는 점도 중요하다. 부동산 세금을 높이고 싶을 때는 이 비율을 70~80%로 올리고, 완화하고 싶을 때는 50~60%로 낮추는 방식으로 정부가 세 부담의 강도를 조절한다. 올해 공시가격 상승으로 이전에는 12억 미만이었던 아파트가 새롭게 종부세 과세 대상에 포함되는 경우가 늘어날 수 있으며, 이에 따른 세금 부담을 피하기 위해 최근 매물이 증가하는 흐름과도 연결된다.
11:19 - 종합부동산세 세율표 (공시가격 구간별 누진세율 및 공정시장가액비율 구조)
2026년 부동산 시장: 강한 출발 이후 숨 고르기
2025년은 서울 아파트 시장에 이례적인 해였다. 코스피가 4,000에서 6,300까지 상승하는 강세장과 맞물려 위험자산 전반이 강세를 보였고, 아파트 가격도 이 흐름과 궤를 같이 했다. 위험자산과 부동산은 완전히 같지 않지만, 주식시장이 강하게 달릴 때 부동산이 반대 방향으로 가기는 어렵고, 반대의 경우도 마찬가지라는 것이 강연자의 시각이다.
2026년 들어서도 이 흐름은 이어졌다. 3월 26일까지 서울 아파트 가격은 이미 약 2% 상승했는데, 이는 작년 동기의 거의 두 배에 달하는 속도다. 지방도 작년 같은 시기에는 마이너스였지만 올해는 플러스를 기록하고 있다. 그러나 최근 들어 상승 속도가 눈에 띄게 완만해지고 있다. 지정학적 불안(무역 갈등, 분쟁 등)으로 주식시장이 충격을 받으면서 위험자산 전반의 심리가 냉각되고 있기 때문이다. 또한 공시가격 상승에 따른 세금 부담 우려로 매물이 한 달 전 대비 약 27% 늘어나면서(부동산 빅데이터 플랫폼 ‘아실’ 기준), 매매 가격의 가파른 상승세는 일단 꺾이고 있는 모습이다.
💡 [영상 참조] 강연자는 2026년 초 서울·지방 아파트 가격 상승률 추이를 코스피 움직임과 비교하는 차트를 화면에 보여주며 설명합니다. 📺 원본 영상에서 확인하세요.
전세 시장의 역전: 매매 상승률을 추월하다
매매 가격이 안정화 국면에 접어드는 동안, 전세 시장은 정반대 방향으로 가속하고 있다. 강연자에 따르면, 최근 전세 가격 상승률이 매매 가격 상승률을 역전해 약 두 배 수준으로 더 빠르게 오르고 있다. 서울의 전세 매물은 1년 전 대비 33% 감소했고, 경기도에서는 약 절반에 가까운 물량이 줄었다(KBS 뉴스 보도 기준).
전세 물량이 줄어든 원인은 복합적이다. 첫째, 서울의 입주 예정 물량 자체가 올해 감소했다. 공급 절대량이 줄었다는 것은 전세 물량 회전의 기반 자체가 축소됐음을 의미한다. 둘째, 서울시 전역의 토지거래허가구역 지정이 확대되면서 2년 실거주 의무가 생겨 투자 목적의 전세 공급이 크게 줄었다. 셋째, 전세 사기에 대한 사회적 불안감이 높아지면서 임대인과 임차인 모두 월세를 선호하는 방향으로 이동하고 있다. 넷째, 계약갱신청구권을 사용해 기존 세입자들이 2년을 추가로 거주하면서 매물이 시장에 나오지 않고 있다. 물량이 돌지 않으니 매물이 부족해지고, 그 부족함이 전세 가격 급등으로 이어지는 구조가 고착화되고 있는 것이다.
15:35 - 서울 아파트 매매 가격 변동률(파란색)과 전세 가격 변동률 비교 차트 (전세가 매매를 크로스·역전)
월세 대란: 임대차 거래의 66.8%가 이미 월세
전세 공급이 줄어든 자리를 월세가 빠르게 메우고 있다. 전체 임대차 거래 중 월세가 차지하는 비중은 66.8%까지 치솟았다. 아파트만 따지면 약 50% 수준으로, 2021년(44%)에 비해 불과 몇 년 만에 약 23%포인트 상승했다. 이제 임대차 시장의 과반이 월세로 전환된 것이다.
그런데 월세로 수요가 몰리자, 이번에는 월세 물량도 줄기 시작했다. 전세를 구하지 못한 수요자들이 월세 시장으로 이동하면서 기존 물량이 빠르게 소진되고, 공급이 수요를 따라가지 못하는 현상이 반복되고 있다. 한국부동산원 통계에 따르면 서울 아파트 평균 월세는 151만 원으로, 1년 전 대비 12.5% 상승했다. 작년 서울 아파트 매매가격이 약 9% 오른 것에 이어, 전세와 월세도 시차를 두고 그 상승분을 고스란히 따라 오르는 연쇄 반응이 나타나고 있다. 강연자는 이 흐름을 “아파트 가격이 많이 오른 것이 전세 가격, 월세 가격 급등으로 시간차를 두고 이어지는” 구조로 정리한다.
청년 세대의 주거 현실: 서울 39세 이하 82%가 무주택
이 모든 흐름이 가장 가혹하게 작용하는 대상은 39세 이하 청년층이다. 2024년 기준 전국 39세 이하 무주택 가구 수는 361만 가구로, 통계 작성 이래 최고치를 경신했다. 서울에서는 같은 연령대의 무주택 가구가 약 100만에 달한다. 비율로 보면, 서울 39세 이하 중 주택을 소유한 비율은 고작 17.9%에 불과하다. 다시 말해, 서울에 사는 39세 이하 10명 중 8명 이상이 자신의 집이 없다.
강연자는 집값이 최근 많이 오른 것이 “무리한다고 될 수 있는 범위를 이미 넘어선” 수준이 됐기 때문이라고 표현한다. 이 상황이 1인 가구의 증가로 이어지고, 늘어난 가구 수만큼 전세·월세 수요가 더 높아지는 악순환이 형성되고 있다. 지난해 3분기 가계 수지 데이터에 따르면, 전체 가구의 흑자액이 늘어나는 동안 39세 이하 가구주의 월평균 흑자액은 오히려 줄어드는 흐름을 보여, 청년층의 실질적인 저축 여력도 함께 줄어들고 있음을 시사한다. 대학가도 예외가 아니어서, 성균관대 인근 원룸 평균 월세는 73만 원으로 1년 만에 18.1% 올라 전국 대학가 중 최대 상승폭을 기록했으며, 한양대(11%), 고려대(10%), 연세대(6.2%)도 잇따라 월세가 올랐다.
💡 청년 월세 지원사업: 신청하지 않으면 받을 수 없다
이런 현실을 고려해 국토교통부는 기존의 한시 사업이었던 청년 월세 지원사업을 계속 사업으로 전환했다. 강연자가 이 부분을 특별히 강조하는 이유는 하나다. 신청을 해야 받을 수 있고, 신청하지 않으면 조건이 맞더라도 절대 지급되지 않는다.
지원 내용은 월 최대 20만 원, 최장 24개월로 총 최대 480만 원이다. 생애 1회 지원이며, 실제 납부하는 임대료 범위 안에서 지급된다. 지원 대상은 만 19~34세(1991~2007년생)로, 부모와 별도 거주하는 무주택 청년이어야 하고, 본인 소득은 중위소득 60% 이하, 재산은 1억 2,000만 원 이하여야 한다. 부모(원가구)의 소득·재산 요건도 심사 대상이지만, 결혼했거나 만 30세 이상이면서 부모와 생계 및 주거를 달리하고 있음을 소명하면 원가구 조건에서 제외될 수 있다. 전국 6만 명 한도로 진행되며, 신청자가 한도를 초과할 경우 소득과 재산이 낮은 순서대로 선정한다.
신청은 복지로(bokjiro.go.kr) 홈페이지 온라인 신청 또는 주소지 관할 행정복지센터 방문 두 가지 방법 중 하나로 가능하다. 신청 기간은 2026년 3월 30일부터 5월 29일까지이며, 선정될 경우 2026년 9월 14일부터 매월 20만 원씩 최장 24개월 지급된다.
22:08 - 청년 월세 지원사업 대상 조건 및 신청 방법 안내 화면
마무리: 공급 확대가 유일한 근본 해법
2026년 초 한국 부동산 시장은 몇 가지 상반된 신호를 동시에 내보내고 있다. 매매 가격은 연초 강세 이후 안정화 국면에 진입하고 있지만, 전세와 월세는 오히려 더 빠르게 오르고 있다. 금리 상승은 주택 구매 의지를 꺾는 동시에 이자 비용을 높여 임차 수요를 더욱 강화하는 역설적인 효과를 낳고 있다. 매매는 둔화되지만 임차 시장의 열기는 꺾이지 않는, 이 이중 구조가 당분간 지속될 가능성이 높다.
강연자는 이 문제의 근본적인 해법을 공급 확대에서 찾는다. 세금·대출 규제를 통한 수요 억제는 단기적인 가격 안정에 기여할 수 있어도, 물량이 확충되지 않는 한 전월세 시장의 불안은 구조적으로 지속될 수밖에 없다는 것이다. 아파트 매매가격이 장기적으로 안정되고 공급이 늘어난다면, 전세와 월세도 시차를 두고 안정될 것이라는 전망이다. 다만 그 시차가 얼마나 될지, 그 사이 청년 세대가 감내해야 할 주거 비용이 얼마나 클지는 여전히 불확실한 미래로 남아 있다.
📚 출처 및 참고
| 구분 | 내용 |
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| 원본 영상 | 성동구 공시가격 +29%, 전국 1등 달성 |
| 채널 | 슈카월드 |
| 리포트 작성 | 2026-04-04 |
| 작성 방식 | YouTube 영상 STT 변환 후 에디팅 |
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