세금 깎아줘야 집값 잡힙니다
📺 원본 영상: 세금 깎아줘야 집값 잡힙니다 (싱가포르국립대 경영대학 부동산학과 이관옥 교수) (2부)
🎙️ 채널: 언더스탠딩 : 세상의 모든 지식
📅 정리 일자: 2026-07-31
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개요
이번 대담의 핵심은 한국 주택시장의 문제가 단순히 “집값이 비싸다”는 말로 정리되지 않는다는 데 있다. 이관옥 교수는 서울과 비서울, 매매가격과 임대료, 보유세와 거래세, 전세와 월세가 서로 다른 방향으로 시장을 왜곡하고 있다고 설명한다.
특히 논의의 중심에는 전세 제도가 있다. 전세는 임차인에게는 상대적으로 저렴한 주거 서비스를 제공하지만, 동시에 갭투자를 가능하게 하는 사금융 레버리지로 작동한다. 이 때문에 한국의 주택시장은 임대수익보다 매매차익에 더 크게 의존하는 구조가 되었고, 그 결과 “집값은 계속 올라야 한다”는 기대가 시장의 기본 전제로 자리 잡게 되었다.
서울은 비싸지만, 한국 전체가 비싼 것은 아니다
이 교수는 Urban Land Institute가 발표하는 Home Attainability Index를 소개하며 논의를 시작한다. 이 지표는 도시별 중위 주택가격을 중위소득으로 나눈 값과, 중위 임대료를 중위 월소득으로 나눈 값을 함께 비교한다. 통상 주택가격 부담은 PIR(Price to Income Ratio)이 5를 넘으면 부담 가능성이 낮다고 보고, 임대료는 월소득의 30%를 넘으면 부담이 크다고 판단한다.
01:27 - Home Attainability Index 차트에서 PIR 5와 임대료 30% 기준을 설명하는 구간
이 기준으로 보면 한국의 지방 대도시는 상당히 저렴한 축에 속한다. 부산, 대구, 광주, 울산, 대전 등은 아시아 주요 도시들과 비교했을 때 매매가격과 임대료 모두 낮은 영역에 위치한다고 설명된다. 반면 서울은 전혀 다른 그림을 보인다. 서울은 임대료만 놓고 보면 아직 소득 대비 30% 이하로 비교적 낮은 편이지만, PIR은 약 12 수준으로 언급된다. 이는 중위소득을 한 푼도 쓰지 않고 모아도 중위가격 주택을 사는 데 12년이 걸린다는 뜻이며, 실제 생활비를 고려하면 체감 기간은 훨씬 길어진다.
02:45 - 서울이 임대료는 낮지만 PIR은 약 12 수준에 위치한다고 설명하는 구간
다만 이 교수는 서울만 따로 떼어 “한국 주택시장이 전부 비싸다”고 말하는 것도 조심해야 한다고 본다. 서울에는 약 천만 명이 살고, 주변 수도권까지 포함하면 훨씬 더 큰 인구가 하나의 광역 생활권 안에서 높은 주거비를 부담한다. 따라서 한국의 문제는 전국 평균의 문제가 아니라, 서울과 수도권이라는 거대한 도시권의 주거비 문제로 이해하는 편이 더 정확하다.
싱가포르 모델의 핵심은 고가주택 통제가 아니라 공공주택의 하방 지지다
싱가포르 사례는 한국 부동산 논의에서 자주 이상적인 모델처럼 언급된다. 그러나 이 교수의 설명에 따르면 싱가포르 모델은 모든 주택을 싸게 만드는 정책이 아니다. 싱가포르의 공공주택은 PIR 5 이하의 부담 가능한 영역에 있지만, 민간주택은 매우 비싼 영역에 위치한다. 다시 말해 싱가포르는 고가 민간주택을 완전히 통제하기보다, 다수 시민이 거주하는 공공주택 영역을 강하게 떠받치는 투 트랙 구조를 선택한 셈이다.
05:04 - 싱가포르 공공주택과 민간주택의 부담 가능성 차이를 비교하는 구간
이 점은 한국의 통념과 다소 다르게 들린다. 싱가포르 전체 주택 재고에서 민간주택 비중은 약 25%로 언급되는데, 이는 결코 작은 규모가 아니다. 대담에서는 이를 두고 한국에서 서울 고가주택을 사실상 별도의 영역처럼 다루는 것과 비슷한 측면이 있다는 농담 섞인 해석도 나온다. 하지만 중요한 차이는 싱가포르에서는 나머지 75%의 공공주택이 아파트 형태로 촘촘히 공급되며, 정책 목표가 “아래쪽 주거 기반을 부담 가능하게 유지하는 것”에 있다는 점이다.
한국이 싱가포르 모델을 참고하려면 단순히 취득세나 보유세 같은 개별 세목을 가져오는 것으로는 부족하다. 싱가포르의 공공주택은 주택 유형 자체가 아파트 중심이고, 빌라라는 별도 저층 주거 유형이 거의 존재하지 않는다고 설명된다. 이 교수는 한국에서도 사람들이 선호하는 주택이 아파트라면, 빌라 재정비와 아파트 공급 확대를 통해 실제 수요가 원하는 형태의 주택을 더 많이 공급해야 한다고 본다.
한국 임대료는 왜 집값에 비해 낮은가
대담에서 가장 중요한 문제의식 중 하나는 한국의 임대료가 매매가격에 비해 비정상적으로 낮다는 점이다. 일반적으로 임대료가 비싸면 집값도 올라가고, 집값이 비싸면 임대료도 일정 부분 따라가는 경향이 있다. 그러나 한국은 서울을 포함해 매매가격 부담은 큰데 임대료 부담은 상대적으로 낮은 구조를 보인다.
이 교수는 이를 한국 주택시장의 핵심 왜곡으로 본다. 투자자가 집을 살 때 임대수익으로 기대수익을 충분히 얻지 못한다면, 결국 수익은 매매차익에서 나와야 한다. 이 구조에서는 집값이 계속 우상향해야만 투자 논리가 성립한다. 임대수익률이 낮은 상태에서 주택 구매가 지속되려면, 시장 참여자들은 장기적인 가격 상승을 전제로 행동할 수밖에 없다.
여기서 전세가 중요한 역할을 한다. 전세는 임차인에게 월세보다 낮은 현금흐름 부담으로 더 좋은 주거 서비스를 이용하게 해주는 제도이지만, 임대인과 투자자에게는 사실상 사금융 레버리지로 작동한다. 전세보증금을 끼고 주택을 매수하는 갭투자는 적은 자기자본으로 주택 가격 상승에 베팅할 수 있게 해준다. 이 교수는 바로 이 점 때문에 전세가 집값을 끌어올리는 역할을 한다고 분석한다.
전세가 사라지면 월세와 주택 수요는 어떻게 바뀔까
전세가 제도적으로 사라지거나 점진적으로 축소된다면 월세가 곧바로 급등할 것인가에 대해서는 이 교수도 단정하지 않는다. 그는 전세 폐지가 실제로 벌어진 적이 없는 반사실적(counterfactual) 상황이기 때문에, 급격한 결과를 확정적으로 말하기는 어렵다고 전제한다. 다만 이미 전세가 반전세로 전환되고 월세가 조금씩 오르는 흐름이 나타나고 있기 때문에, 유사한 변화가 점진적으로 진행될 가능성은 있다고 본다.
전세가 사라질 경우 수요의 방향도 달라질 수 있다. 지금은 신축 아파트나 입지가 좋은 아파트에 전세로 거주함으로써, 매수보다 훨씬 적은 돈으로 높은 수준의 주거 서비스를 누릴 수 있다. 그러나 그 선택지가 없어지고 월세 부담이 커진다면, 일부 가구는 비싼 아파트에 월세로 살기보다 더 저렴한 아파트나 빌라, 구축 아파트를 매수하는 쪽으로 이동할 수 있다.
이 변화는 갭투자 수요에도 영향을 준다. 전세가 없다면 전세보증금을 레버리지로 활용해 집을 사는 방식이 어려워지므로, 투자 목적의 주택 수요 일부는 줄어든다. 따라서 전세 폐지는 월세 상승 압력을 만들 수 있지만, 동시에 고가 아파트에 집중된 수요와 갭투자 수요를 분산시키는 효과도 낳을 수 있다. 이 지점에서 전세는 임대차 제도를 넘어 한국 주택시장의 가격 형성 메커니즘 자체와 연결된다.
보유세 인상은 집값을 낮출 수 있지만, 효과는 제한적이다
정부가 보유세를 주택시장 안정 수단으로 활용할 수 있는가에 대해서도 대담은 신중하게 접근한다. 이 교수는 보유세 인상이 일부 주택 소유자, 특히 고령층이나 담세력이 약한 소유자에게 매각 또는 다운사이징(주거 규모 축소)을 유도할 수 있다는 연구들이 있다고 소개한다. 그러나 그 효과가 드라마틱하게 공급을 늘릴 정도라고 보기는 어렵다.
16:33 - 보유세 인상이 고령층 매물 출회와 다운사이징에 미치는 영향을 설명하는 구간
보유세는 매수자의 의사결정에도 영향을 준다. 집을 사려는 사람은 구입가격뿐 아니라 매년 부담해야 할 보유세를 포함한 user cost(사용자 비용)를 고려한다. 보유세가 높아지면 같은 집에 대해 지불할 수 있는 가격 눈높이가 낮아질 수 있고, 특히 고가주택에 보유세를 강하게 부과하면 고가주택 매수 수요가 일부 낮아질 가능성이 있다.
하지만 고가주택에만 보유세를 높이면 시장 전체가 안정된다고 말하기는 어렵다. 대담에서는 강남 대형 아파트를 사려던 사람이 보유세 부담 때문에 강남 중형이나 마포 대형으로 이동할 수 있다는 예시가 나온다. 이런 경우 최상위 가격대는 눌릴 수 있지만, 그 바로 아래 가격대에는 새로운 수요가 유입될 수 있다. 결국 보유세 인상은 특정 구간의 가격을 단기적으로 낮출 수는 있어도, 그것만으로 전체 주택 문제를 해결하기는 어렵다.
비거주 1주택은 사실상 ‘옵션’을 산 것이다
대담에서 흥미로운 대목은 “1가구 1주택이지만 실제 거주하지 않는 주택”에 대한 논의다. 한국에서는 전세를 끼고 집을 사놓은 뒤 본인은 다른 곳에 전세로 거주하는 경우가 흔하다. 이 교수는 이 행위를 도덕적으로 비난할 일은 아니지만, 경제적으로 보면 미래 거주 가능성이나 가격 상승 가능성에 대한 옵션을 선점한 것이라고 해석한다.
이 관점에서는 비거주 1주택자가 거주 1주택자와 같은 세제 혜택을 받는 것이 타당한지 다시 따져볼 필요가 있다. 싱가포르에서는 1주택이라도 비거주용이면 더 높은 세율을 적용하는 구조가 있다고 설명된다. 싱가포르의 보유세는 주택의 연간 임대가치와 연결되어 있어, 실제 거주 여부와 주택 사용 방식에 따라 세 부담이 달라지는 구조로 이해할 수 있다.
08:28 - 싱가포르의 보유세가 임대가치와 연결되는 방식을 설명하는 구간
한국에서도 이런 논리가 적용된다면, 단순히 주택 수만 볼 것이 아니라 그 주택이 실제 거주를 위한 것인지, 아니면 시장 가격을 따라가기 위한 자산 보유인지 구분할 필요가 있다. 전세를 끼고 사둔 주택은 개인에게는 합리적 선택일 수 있지만, 모든 사람이 같은 방식으로 행동하면 대출 규제나 수요 억제 정책의 효과가 약해질 수 있다. 이 교수는 그래서 비거주 보유에 대해 일종의 fee(수수료) 또는 option premium(옵션 프리미엄)을 부과하는 발상이 가능하다고 본다.
‘똘똘한 한 채’ 논쟁의 본질은 한 채가 아니라 세제 설계다
대담 후반부에서는 한국에서 자주 등장하는 “똘똘한 한 채” 논쟁이 다뤄진다. 이 표현은 고가의 우량 주택 한 채를 보유하는 전략을 가리키지만, 사회적으로는 종종 부정적인 의미로 사용된다. 진행자는 “한 채가 나쁜 것인지, 똘똘한 것이 나쁜 것인지”를 물으며, 이 표현이 부에 대한 정서적 반감과 섞여 있다고 지적한다.
이 교수는 똘똘한 한 채 자체를 죄악시하기보다, 조세 설계의 문제로 보는 편에 가깝다. 고가 1주택자가 상대적으로 과도한 세제 혜택을 받는 구조라면 이를 조정할 수는 있지만, “비싸고 좋은 집을 가진 것” 자체를 문제 삼아서는 안 된다는 취지다. 특히 보유세 측면에서는 이미 종합부동산세가 작동하고 있기 때문에, 고가주택 보유자가 저가주택 보유자보다 훨씬 많은 보유세를 내는 측면도 함께 봐야 한다.
더 논쟁적인 부분은 양도세다. 한국에서는 1가구 1주택 장기보유자의 양도차익에 대해 큰 폭의 비과세 또는 공제 혜택이 적용될 수 있다. 대담에서는 미국의 경우 1주택이라도 일정 금액까지만 양도차익을 제외하고 나머지는 과세한다는 비교가 언급된다. 다만 이 교수는 양도세, 보유세, 취득세를 합산한 전체 조세 부담을 함께 봐야 하며, 한국의 높은 세 부담이 다주택자에게 집중되어 있을 가능성도 고려해야 한다고 설명한다.
세금을 올리는 것보다 거래를 막는 세금을 낮추는 것이 더 중요하다
이 교수의 가장 분명한 정책적 메시지는 거래세를 낮춰야 한다는 데 있다. 그는 취득세와 양도세를 포함한 transaction cost(거래비용)가 너무 크면 사람들이 집을 팔지도, 새로 사지도 않게 된다고 본다. 이른바 lock-in(잠김) 효과가 발생하면서 매물이 시장에 나오지 않고, 주택의 배분이 효율적으로 이루어지지 않는다.
이 문제는 단순히 세금 부담의 문제가 아니라 도시 전체의 주거 효율 문제로 이어진다. 경제학의 filtering theory(필터링 이론)에 따르면, 새롭고 좋은 주택이 공급되면 소득이 높은 가구가 그 주택으로 이동하고, 기존 주택은 다음 계층에게 넘어가며, 그 아래 주택도 순차적으로 이동한다. 이렇게 거래가 이어져야 도시 전체의 주거 수준이 한 단계씩 올라갈 수 있다.
34:23 - 필터링 이론을 통해 거래가 막히면 주거 이동과 공급 순환이 정체된다고 설명하는 구간
그러나 거래세가 높아지면 이 순환이 막힌다. 좋은 집에 살던 사람이 더 좋은 집으로 이동하지 않으면, 그 집은 다음 수요자에게 내려오지 않는다. 빌라나 저렴한 아파트도 쉽게 사고팔 수 없다면 실수요자는 진입을 두려워하게 되고, 시장은 점점 더 경직된다. 이 교수는 한국 주택시장에서는 가격을 직접 누르는 세금보다 거래를 가능하게 만드는 세제 개편이 더 중요하다고 보는 것이다.
마무리 / 핵심 정리
이번 대담은 한국 부동산 문제를 “세금을 더 걷을 것인가, 덜 걷을 것인가”라는 단순한 구도로 보지 않는다. 이관옥 교수의 분석에서 중요한 것은 어떤 세금을 누구에게, 어떤 행동을 유도하기 위해 부과하느냐이다. 보유세는 일부 가격 안정 효과를 낼 수 있지만 시장 전체를 바꾸기에는 제한적이고, 고가주택만 겨냥하면 수요가 바로 아래 구간으로 이동하는 부작용도 생길 수 있다.
반대로 거래세를 낮추는 것은 시장의 흐름을 회복시키는 방향에 가깝다. 사람들이 집을 팔고, 사고, 더 적합한 주거로 이동할 수 있어야 주택 재고가 효율적으로 배분된다. 특히 서울처럼 공급이 비탄력적인 도시에서는 새 공급만큼이나 기존 주택이 시장에 나오는 것이 중요하다.
전세 역시 한국 주택시장의 핵심 변수다. 전세는 임차인에게 유리한 제도처럼 보이지만, 동시에 갭투자와 매매차익 중심 시장을 지탱하는 장치로 작동해 왔다. 전세, 보유세, 거래세, 양도세를 각각 따로 볼 것이 아니라, 이들이 함께 만들어낸 인센티브 구조를 봐야 한국 부동산 문제의 실체에 가까워질 수 있다.
📚 출처 및 참고
| 구분 | 내용 |
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| 원본 영상 | 세금 깎아줘야 집값 잡힙니다 (싱가포르국립대 경영대학 부동산학과 이관옥 교수) (2부) |
| 채널 | 언더스탠딩 : 세상의 모든 지식 |
| 영상 길이 | 약 38분 40초 |
| 리포트 작성 | 2026-07-31 |
| 작성 방식 | YouTube 영상 STT 변환 후 에디팅 |
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