수도권 주택 6만호 신속 공급 발표 / 1,000스닥 시대
📺 원본 영상: 수도권 주택 6만호 신속 공급 발표 / 1,000스닥 시대
🎙️ 채널: 슈카월드
📅 정리 일자: 2026-02-04
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개요
2025년 1월, 정부는 두 가지 중요한 정책 발표를 동시에 내놓았다. 하나는 수도권 중심의 도심 주택공급 확대방안이며, 다른 하나는 코스닥 시장 활성화를 위한 ETF 규제 개편이다. 주택 공급대책은 작년 9월 7일 발표된 특단의 주택공급방안(5년간 135만호 이상 착공)의 세부 실행 계획에 해당하며, 코스닥 관련 정책은 1996년 시작 이후 침체되어 있던 코스닥 지수를 끌어올리기 위한 구조적 개혁안이다. 본 리포트에서는 이 두 가지 핵심 정책의 구체적인 내용과 시장에 미칠 영향을 상세히 살펴본다.
1. 수도권 주택 6만호 공급대책 - 청년·신혼부부를 위한 도심 요지 개발
1-1. 대책의 기본 방향과 특징
2025년 1월 29일 발표된 “도심 주택공급 확대 및 신속화 방안”은 작년 9월 7일 97부동산 대책의 후속 조치로, 추상적 계획이 아닌 구체적이고 현실적인 수치를 제시하는 것이 특징이다. 정부는 이번 대책에서 ‘계획’이 아닌 ‘인허가 착공’ 기준으로 목표를 설정했다고 강조했다. 이는 과거 주택공급 대책이 계획만 거창하고 실제 착공으로 이어지지 않았던 문제를 의식한 조치로 보인다.
이번 대책의 핵심은 수도권 내 교통이 좋고 사람들이 선호하는 곳에 주택을 집중 공급한다는 점이다. 전국을 대상으로 하지 않고 수도권, 특히 서울과 경기도 남부에 집중한다. 공급 대상은 청년과 신혼부부로 명확히 설정되었으며, 구체적인 우선 청약 비중 등은 2월 이후 추가 발표될 예정이다. 총 공급 물량은 6만호이며, 이 중 서울이 32,000호(전체의 53%), 경기도가 28,000호를 차지한다.
공급 대상지의 총 면적은 487만 제곱미터로, 이는 판교 2개 규모에 해당하는 신도시급 면적이다. 정부는 “지하철 옆, 일자리 옆, 문화 옆”이라는 슬로건 아래 도심 요지를 선택했다고 밝혔다.
1-2. 핵심 공급지역 1 - 용산 국제업무지구 및 캠프킴 (13,501호)
이번 공급대책에서 가장 주목받는 곳은 용산이다. 용산 국제업무지구, 캠프킴, 501 정부대 부지를 합쳐 총 13,501호가 공급될 예정이다. 이는 서울 전체 물량의 약 40%, 전체 6만호의 20%에 달하는 대규모 공급이다.
용산 국제업무지구 (약 10,000호)
용산 국제업무지구는 원래 호텔, 컨벤션, 상업·문화시설이 들어서기로 예정된 곳으로, 원래 주거지역 계획은 6,000호였다. 그러나 이번 대책으로 4,000호가 추가되어 총 10,000호로 확대되었다. 2028년 조기 착공 예정이며, 면적은 14만 평에 달한다. 이는 송파구 헬리오시티(12만 4천평, 9,510가구)와 비슷한 규모의 초대형 단지다.
강연자는 헬리오시티를 직접 방문했을 때의 경험을 언급하며, “정말 도시처럼 느껴질 정도로 큰 단지”라고 설명했다. 헬리오시티는 단지 내에 학교, 버스 노선 등 없는 것이 없을 정도로 자족적인 구조를 갖추고 있으며, 초기에는 물량 부담으로 가격이 하락했으나 이후 크게 상승했다. 용산 국제업무지구는 이와 유사한 규모에 컨벤션 센터, 호텔 등이 추가되어 삼성동 코엑스에 필적할 정도의 유동인구가 예상된다는 분석이다.
캠프킴 (2,500호)
용산역·남영역 바로 옆에 위치한 옛 미군기지 캠프킴 부지는 원래 1,400호 계획이었으나 2,500호로 확대되었다. 증가 방법은 녹지 확보 기준을 완화한 것이다. 기존에는 1가구당 3제곱미터의 녹지가 필요했으나, 이를 3가구당으로 완화하여 녹지를 줄이고 아파트를 더 높이 또는 넓게 건설할 수 있게 되었다. 2029년 착공 예정이며, 뒤편에 국립중앙박물관이 있어 공원 조성에도 유리한 입지로 평가된다.
용산은 최근 주택가격이 가장 많이 상승한 지역 중 하나로, 한강변에 위치한 이 부지들의 분양가는 상당히 높을 것으로 예상된다. 강연자는 “지금까지 나온 정보로만 봐도 청약 경쟁이 장난 아닐 것”이라고 전망했다.
1-3. 핵심 공급지역 2 - 과천 경마장 일대 (9,800호)
과천에는 경마장과 방축사령부 부지를 합쳐 9,800호가 공급된다. 이 역시 헬리오시티급 대단지가 조성될 것으로 보인다. 과천 경마장은 레저파크로 이전될 예정이며, 해당 부지에는 과천 AI 테크노밸리가 조성되어 첨단 기업들이 유치될 계획이다.
정부는 이 지역을 단순 주거단지가 아닌 첨단 산업 벨트로 구상하고 있다. 과천 남쪽의 지식정보타운 위에 AI 테크노밸리를 만들고, 북쪽으로 양재 AI 특구와 연결하여 첨단벨트를 조성한다는 계획이다. 이는 일자리 창출과 주거를 동시에 해결하려는 시도로, 과천-양재 축을 따라 기술기업과 주거단지가 함께 성장하는 모델을 지향한다.
과천은 사당 아래에 위치하여 서울 접근성이 좋고, 만약 이 계획이 실현된다면 상당한 가격 상승이 예상된다. 다만 경마장 이전 위치는 아직 공개되지 않았으며, “경기도 내 이전을 검토 중”이라는 수준까지만 발표되었다. 올해 상반기에 이전 계획이 수립될 예정이다.
1-4. 핵심 공급지역 3 - 노원구 태릉CC (6,800호)
노원구 태릉골프장 부지에는 6,800호가 공급될 예정이다. 다만 이 지역은 세계문화유산인 태릉과 강릉이 인접해 있어 조정이 필요하다. 태릉은 조선 11대 중종의 제2계비 문정왕후의 릉이며, 강릉은 인순왕후의 무덤이다. 정부는 “세계유산과의 조화를 위해 중저층 주택으로 짓겠다”고 밝혔으며, 중층 오피스텔과 청년·신혼부부 맞춤형 주거권 형태가 검토되고 있다.
세계문화유산 영향평가를 거친 후 공공주택지구 지정 절차가 진행되기 때문에 시간이 다소 걸릴 것으로 보이며, 착공 목표는 2030년이다. 그럼에도 불구하고 6,800호는 대규모 단지에 해당하며, 노원구 내 새로운 주거 중심지가 될 가능성이 있다.
1-5. 기타 주요 공급지역 - 성남·동대문·은평·금천·남양주·고양
이 외에도 여러 지역에 주택 공급이 예정되어 있다.
성남시에는 두 곳이 포함된다. 판교 테크노밸리 인근 성남 금토지구와 성남시청 인근 여수지구에 각각 대규모 단지가 들어선다. 금토지구는 판교 테크노밸리 바로 위에 위치하여 도로 하나만 건너면 첨단 업무지구와 연결된다. 주거와 업무·상업이 복합된 형태로 개발될 예정이며, 청년 창업단지도 함께 조성된다. 여수지구는 성남시청 바로 위에 위치하며, 오른쪽은 여수천변 공원으로 둘러싸여 있어 주거 환경이 양호할 것으로 예상된다. 두 지구 합쳐 6,300호 이상이 공급된다.
동대문구에는 1,500호, 은평구에는 1,300호, 금천구에는 공군부대 이전 부지에 2,900호가 공급된다. 남양주에는 군부대 부지에 4,180호가 계획되어 있으며, 고양시에는 국방대학교 부지에 2,570호가 배정되었다.
1-6. 향후 일정과 추가 발표
정부는 2월 중 신규 부지와 제도에 관한 더 자세한 내용을 발표할 예정이다. 상반기에는 주거복지 추진방안도 추가로 발표되며, 이번에 포함되지 않은 지역에 대한 추가 주택 공급방안도 2월에 나올 수 있다고 밝혔다. 현재 6만호가 발표되었지만, 조금 더 늘어날 가능성도 있다.
착공 시기는 2027년부터 본격화될 예정이다. 2027년에는 소규모 착공이 시작되고, 대규모 물량 공급은 2028년 이후에 이루어질 것으로 보인다. 2026년이 현재이므로, 내년·내후년 정도면 가시화되지 않을까 강연자는 전망했다.
1-7. 토지거래허가구역 즉시 지정 - 투기 방지 조치
발표 당일, 해당 지역들은 즉시 토지거래허가구역으로 지정되었다. 이미 서울과 경기 남부 대부분 지역이 토지거래허가구역이었기 때문에, 이번 발표로 새로 지정된 곳은 남양주 일부나 인천 일부 등 기존에 지정되지 않았던 곳들이다. 강연자는 “먼저 사야지 하는 생각은 이미 늦었다”고 말하며, 투기 목적의 토지 매입은 불가능하다고 강조했다.
1-8. Q&A - 임대·분양 비율과 경마장 이전 문제
정부는 Q&A를 통해 몇 가지 추가 정보를 제공했다. 임대물량과 분양물량 비율은 상반기 중 발표될 주거복지 로드맵에 포함될 예정이다. 청년과 신혼부부에게 얼마나 분양될지도 그때 구체화될 것으로 보인다.
과천 경마장 이전에 대한 반발이 있다는 질문에는, “경마장은 한국마사회 소유이며, 노동조합과도 충분히 협의하고 있다”고 답변했다. 기존 직원들의 피해가 가지 않도록 이전 계획을 수립하겠다는 입장이다. 경마장뿐 아니라 군부대, 대학 등 여러 기관이 이전해야 하므로, 정부는 이들의 피해를 최소화하면서 추진하겠다고 밝혔다.
2. 코스닥 1000 돌파와 구조적 문제 - 30년간 제자리걸음
2-1. 코스닥의 역사적 급등 - 7% 상승과 매수사이드카 발동
2025년 1월 코스닥 시장은 역사적인 급등세를 보였다. 특히 1월 26일 하루 만에 7% 상승하며 매수사이드카가 발동되었다. 매수사이드카는 선물이 5% 이상 상승한 상태가 1분간 지속되면 호가를 정지하는 제도로, 과열을 막기 위한 장치다. 개별 종목 중에는 10%, 15% 상승한 곳도 많았다.
최근 일주일간 코스닥 상승률을 보면 2.49%, 7%, 1.71%, 4.7%, 2.73%로 금요일 하루만 소폭 하락했을 뿐 연일 2~7% 급등을 기록했다. 지수는 1,149까지 올라갔으며, 이는 코스닥이 1996년 시작 이후 처음으로 1000을 안정적으로 넘긴 것으로 평가된다.
강연자는 “요즘 코스피 투자자들은 포모(FOMO, Fear of Missing Out)를 느끼고 있다”며, 자신도 코스피만 투자해서 코스닥 상승에 아쉬움을 느낀다고 솔직히 밝혔다.
2-2. 코스닥의 구조적 문제 - 시가총액은 15배, 지수는 2.3배
일부에서는 “코스닥 1000이 급등인가?”라고 의문을 제기할 수 있다. 실제로 코스닥은 1996년 시작이 1000이었기 때문이다. 30년이 지난 지금도 1000이라는 것은, 코스닥이 얼마나 침체되어 있었는지를 보여준다.
더 놀라운 것은 코스닥의 장중 최고점이 약 2,900 포인트였다는 사실이다. 2000년 닷컴버블 당시 기록한 수치로, 지금 대학생들은 태어나기 전 일이다. 강연자는 “전설의 코스닥 1900 시대가 있었다”며, 당시를 기억하지 못하는 세대가 많다고 언급했다.
흥미로운 점은 코스닥 지수가 원래 100에서 시작했다는 것이다. 정확히는 105로 출발했으며, 2000년에 292 포인트까지 올랐다. 그러나 버블 붕괴로 30포인트까지 폭락했다. “오늘의 코스닥 지수 34, 내일은 35 예상됩니다”라는 식의 멘트가 우스꽝스럽게 느껴지자, 정부는 2004년 기준을 1000으로 변경했다. 즉, 뒤에 0을 하나 붙여 340을 3400으로 만들어 체면을 유지한 것이다. 그럼에도 불구하고 20년이 지난 지금까지 1000 수준에 머물러 있다.
그렇다면 핵심 질문은 이것이다. “30년 전 코스닥 기업 시가총액과 지금 시가총액이 어떻게 같을 수 있는가?” 1996년에는 버스비가 토큰으로 지불되던 시절이었고, 회수권이 150원 정도였다. 짜장면 가격도 지금의 10분의 1 수준이었다. 삐삐가 막 등장하고 천리안, 나우누리 같은 PC통신 서비스가 주류였던 시절이다. 그때와 지금의 경제 규모가 같을 리 없다.
실제로 시가총액은 같지 않다. 금융위원회 자료에 따르면, 2005년을 100으로 봤을 때 코스닥 시가총액은 15배 증가했다. 그렇다면 원래대로라면 지수도 15배가 되어야 한다. 2005년 당시 코스닥이 1000이었다면, 지금은 15,000이 되어야 정상이다. 그러나 실제 지수는 2005년 대비 2.3배 상승에 그쳤다. 시가총액의 15배 증가 중 겨우 5분의 1도 지수에 반영되지 않은 것이다.
비교하자면 코스피는 시가총액이 8배 증가했는데 지수는 4.5배 올랐다. 절반 정도는 따라갔다. 하지만 코스닥은 5분의 1도 못 따라간 셈이다.
2-3. 왜 시가총액과 지수가 괴리되는가? - 신규상장·유상증자·좀비기업
**“지수는 시가총액으로 계산하는데, 어떻게 이런 일이 가능한가?”**라는 의문이 들 수 있다. 이는 주가지수 계산 방식의 특성 때문이다.
주가지수는 기존 주식의 가격 상승만 반영하며, 신규 상장·분할 상장·유상증자·상장 폐지 등으로 인한 주식수 변동은 지수에 반영하지 않는다. 즉, 시장에 새로운 주식이 들어와 시가총액이 늘어나도 지수는 오르지 않는다. 오직 기존 주식의 가격이 올라야 지수가 상승한다.
강연자는 이를 간단한 예시로 설명했다. A사가 성장하면 지수가 오른다. 그러나 A사가 A1, A2, A3로 쪼개져 중복상장·분할상장되면 시가총액만 올라가고 지수는 그대로다. 한국 시장에서는 이런 “땡땡 상장”이 많았다고 강연자는 지적했다.
또한 좀비기업의 존재도 문제다. 여기서 좀비기업은 “영업이익으로 이자비용도 못 내는 기업”을 의미하지만, 넓게는 성장하지 않는 기업을 뜻한다. 코스닥의 놀라운 특징 중 하나는 퇴출이 잘 안 된다는 점이다. 성장하는 기업이 아무리 주가를 끌어올려도, 발목에 모래주머니처럼 매달린 좀비기업들이 많으면 전체 지수는 오르지 않는다.
2-4. 한국 vs 미국 - 신규상장이 많은데 왜 미국은 지수가 오를까?
일각에서는 “한국 시장이 너무 역동적이어서 신규 상장이 많다 보니 지수가 안 오르는 것 아니냐”고 생각할 수 있다. 그러나 실제 데이터를 보면 미국도 신규 상장이 엄청나게 많다. 그럼에도 미국은 시가총액과 지수가 거의 같이 간다. 어떻게 가능할까?
강연자는 삼성증권 자료(조선일보 재인용)를 언급하며, 미국 기업들이 자사주 매입 후 소각을 엄청나게 많이 한다고 설명했다. 기존 주식수가 줄어들면 주주 1인당 가치가 상승하며, 주가도 올라간다. 신규 상장으로 시장에 새 주식이 들어와도, 우량 기업들이 계속 자사주를 소각하기 때문에 전체 시장의 주식수가 크게 늘어나지 않는다. 결과적으로 시가총액 증가가 지수 상승으로 이어진다.
반면 한국은 주식수가 계속 증가하고 주주 가치가 희석되는 구조다. 미국은 주주 가치를 높이는 방향으로 움직이지만, 한국은 그렇지 않다는 것이 강연자의 지적이다.
2-5. IPO 가격 부풀리기와 ‘상장 머티’ 문화
과거 한국 주식시장에는 IPO 가격을 높게 책정한 뒤 지속적으로 하락하는 패턴이 많았다. 강연자는 이를 “70년 전부터 ‘상장 머티(마티)‘라고 불렀다”고 언급했다. 상장 자체가 기업의 최종 목표인 경우가 많았다는 것이다. “나는 상장을 했다, 나는 부자가 됐다, 나는 엑시트했다”는 식으로, 회사 운영자들이 상장을 출구 전략으로 삼았다.
물론 투자자들은 엑시트해도 되지만, 회사를 운영하는 사람들이 엑시트하면 안 된다. 상장 후에도 계속 성장해야 하기 때문이다. 그러나 일부 기업들은 상장 이후 성장 동력을 잃고 주가가 계속 하락했다. 이런 기업들이 코스닥 지수 전체를 끌어내렸고, IPO 시장에 대한 신뢰도 무너뜨렸다.
강연자는 예시로 “A 주관사가 ‘이 기업은 10조를 벌 수 있습니다’라고 했는데 실제로는 적자가 지속되는 경우”를 들었다. 이런 일이 반복되자 IPO 시장의 신뢰가 상실되었고, 정부는 이를 개선하기 위한 조치를 내놓게 되었다.
3. 코스닥 시장 개혁안 - 상장폐지 완화, 연기금 유입, IPO 규제 강화
3-1. 2024년 12월 9일 발표 - 코스닥 시장 신뢰 회복 재고방안
2024년 12월 9일 금융위원회는 **“코스닥 시장 신뢰 회복 재고방안”**을 발표했다. 핵심 내용은 다음과 같다.
1) 상장폐지 기준 완화
주된 사업이 변경되어도 상장폐지 심사를 진행하도록 요건을 간소화했다. 과거에는 상장폐지가 잘 이루어지지 않았다. 투자자들의 항의도 많았고, 절차가 질질 끌리는 경우가 많았다. 이제는 빨리 들어오게 하고, 성장시키고, 못하면 빠르게 퇴출하겠다는 방향으로 전환한 것이다.
2) 기관투자자(코너스톤) 참여 유인 확대
핵심 투자자들이 IPO에 함께 참여해야 주가가 안정적으로 올라간다. 이를 위해 연기금의 코스닥 시장 참여 유인을 제고하겠다고 밝혔다. 이 부분이 이후 코스닥 급등의 핵심 원인이 된다.
3) 물적분할·중복상장 심사 기준 강화
기업 쪼개기, 중복상장 등을 통해 시가총액만 늘리고 지수는 오르지 않는 구조를 막기 위해 심사 기준을 강화하고 별도로 명시하겠다고 했다. 앞으로는 이런 방식의 상장이 어려워질 것으로 보인다.
4) 주관사 추정 실적 괴리율 비교공시
IPO 당시 주관사가 제시한 실적 전망과 실제 실적의 차이를 비교공시하겠다고 밝혔다. 예를 들어 “이 기업은 10조를 벌 수 있다”고 했는데 실제로는 적자라면, 해당 주관사의 신뢰도가 공개되는 것이다. 이를 통해 부풀려진 IPO 가격을 막겠다는 의도다.
강연자는 과거 주관사들이 비교 기업으로 엔비디아, 아마존, 테슬라를 제시하며 멀티플을 부풀렸던 사례를 언급했다. “커머스를 한다고 아마존 PER을 가져오고, 전기차를 한다고 테슬라를 가져오는” 식이었는데, 이제는 그런 방식이 통하지 않는다.
3-2. 2025년 1월 29일 확정 - 연기금 벤치마크에 코스닥 150 편입
2024년 12월 발표 이후, 코스닥은 서서히 상승하기 시작했다. 그리고 2025년 1월 29일, 구체적인 내용이 확정되었다. 2025년 기금 운용 평가 지침에 코스닥 150 지수가 벤치마크로 편입된 것이다.
현재 67개 기금이 1,222조 원을 운용 중이며, 이 중 코스닥에는 5조 8천억 원만 들어가 있다. 기존에는 벤치마크가 **코스피 100%**였다. 그런데 이번 조치로 **코스피 95%, 코스닥 150 5%**로 변경되었다.
이것이 왜 중요한가? 강연자는 벤치마크의 의미를 설명했다. 기금 운용자는 벤치마크 성과에 따라 평가받는다. 평가가 좋으면 성과급을 받고 승진하며, 나쁘면 문제가 생긴다. 따라서 기금 운용자들은 벤치마크를 추종할 수밖에 없다. 이제 벤치마크에 코스닥 150이 5% 포함되었으므로, 연기금들은 의무적으로 코스닥에 투자를 늘려야 한다.
1,222조 원의 5%는 약 61조 원이다. 현재 5조 8천억 원만 들어가 있으므로, 이론적으로는 55조 원 이상의 추가 자금이 코스닥으로 유입될 수 있다. 물론 즉시 전부 유입되는 것은 아니지만, 구조적으로 대규모 매수세가 형성될 것이 확실하다. 이것이 코스닥이 1월 말 급등한 핵심 원인이다.
4. ETF 규제 개편 - 단일종목 레버리지 ETF 도입과 완전 액티브 허용
4-1. 2025년 1월 30일 발표 - ETF 규제 입법 예고
2025년 1월 30일, 정부는 국내·해외상장 ETF 법 개편을 입법 예고했다. 핵심은 단일종목 ETF 허용, 그중에서도 단일종목 레버리지 ETF의 도입이다.
현재까지 국내에서는 단일종목 ETF를 만들 수 없었다. ETF는 10개 종목 이상이 들어가야 하며, 종목당 비중은 30%를 넘을 수 없다. 예를 들어 “삼성전자 90% ETF”는 불가능했다. 그런데 이제는 국내 우량 주식을 기초로 하는 단일종목 ETF가 가능해진다.
그렇다면 “왜 삼성전자 100% ETF를 만드는가? 그냥 삼성전자를 사면 되지 않나?”라는 의문이 들 수 있다. 강연자는 이것이 단일종목 레버리지 ETF를 허용하겠다는 의미라고 설명했다. 즉, 삼성전자 2배 ETF, SK하이닉스 2배 ETF가 가능해진다는 것이다.
미국 시장에서는 이미 개별 종목의 레버리지 상품이 활발히 거래되고 있다. 한국 투자자들도 미국까지 가서 “쏙쓸(SOXL, 반도체 3배 레버리지)”, “큐큐큐(QQQ 레버리지)” 같은 상품을 거래하고 있다. 미국 시장에서는 한국인들의 이런 거래 패턴을 신기하게 보고 있다고 한다. 정부는 “자꾸 외국 가서 하지 말고, 국내에서 할 수 있게 해주겠다”며 단일종목 레버리지를 허용하기로 했다.
다만 배수는 2배까지만 허용된다. 3배는 불가능하다. 이유는 투자자 안전 보호와 글로벌 동향 때문이라고 한다. 플러스 2배, 마이너스 2배(인버스 2배)까지 가능하므로, 상승장에서도, 하락장에서도 2배 수익(또는 손실)을 노릴 수 있다.
4-2. 단일종목 레버리지 상품의 명칭 - ETF 사용 금지
흥미로운 점은 단일종목 레버리지 상품은 ‘ETF’라는 명칭을 사용할 수 없다는 것이다. 그동안 ETF는 “여러 종목을 담은 꾸러미”라는 이미지로 홍보되어 왔다. 분산투자가 되므로 변동성이 상대적으로 낮다는 인식이 있었다. 그런데 “삼성전자 2배 ETF”라고 하면, 잘 모르는 투자자들이 “2배로 많이 벌게 해주는 ETF인가?”라고 오해할 수 있다.
따라서 정부는 ETF라는 명칭을 제한할 예정이다. 구체적인 명칭은 아직 정해지지 않았지만, 강연자는 “온리롱(Only Long)”, “온리쇼트(Only Short)” 같은 이름이 붙을 수 있다고 추측했다. 어떤 형태가 되든, ETF와는 명확히 구분되는 명칭이 사용될 것이다.
4-3. 사전교육 의무와 기본예탁금 요건
단일종목 레버리지 상품에 투자하려면 추가적인 심화 사전교육을 받아야 한다. 기존에 해외상장 레버리지 ETF 교육을 받았더라도, 새로 도입되는 국내 단일종목 레버리지 상품을 거래하려면 별도 교육이 필요하다.
강연자는 코스닥이 7% 급등한 날, 많은 사람들이 “2배짜리 사야지”라며 급하게 교육을 신청했던 에피소드를 언급했다. “승질을 내면서 한 시간 동안 교육을 듣고 있어야 한다”며, 급할 때일수록 침착해야 한다고 조언했다. 관심 있는 투자자는 미리 사전교육을 받아두는 것이 좋다.
또한 해외상장 레버리지 ETF에도 기본예탁금 요건이 새로 적용된다. 현재 국내 상장 레버리지 ETF는 기본예탁금 1,000만 원이 요구되지만, 해외상장 레버리지 ETF는 그동안 요구되지 않았다. 이제는 해외상장 레버리지 ETF 투자 시에도 1,000만 원 기본예탁금이 필요하다. 다만 이미 포지션을 보유한 투자자는 기존 포지션에는 적용되지 않으며, 신규 투자자부터 적용된다.
4-4. 커버드콜·배당형·데일리/위클리 배당 ETF 도입
정부는 단일종목 레버리지 외에도 다양한 ETF를 도입하겠다고 밝혔다. 그동안 한국 투자자들이 미국 시장에서 거래하던 상품들을 국내로 가져오겠다는 것이다.
커버드콜 배당형 ETF는 옵션 프리미엄으로 배당을 주는 상품이다. 미국에는 데일리(Daily) 배당 ETF도 있다. 매일 배당이 나오는 상품이며, 위클리(Weekly) 배당 ETF도 있다. 강연자는 “어떻게 매일 배당이 가능하냐”는 의문을 제기할 수 있다고 하면서도, “실제로 있다”고 확인했다.
이런 상품들을 가능하게 하려면 파생상품(만기별 옵션) 시장이 활성화되어야 한다. 정부는 옵션 시장을 확대하고, 다양한 만기의 옵션을 거래할 수 있도록 규제를 완화하겠다고 밝혔다.
4-5. 완전 액티브 ETF 도입 - 펀드매니저 재량 허용
또 하나 주목할 만한 내용은 완전 액티브 ETF의 도입이다. 현재 한국 ETF는 지수 연동 요건이 있다. 즉, 펀드매니저가 마음대로 운용할 수 없다. 특정 지수나 벤치마크에 일정 비율(예: 60%) 이상 추종해야 한다. “믿고 맡겨주세요”라는 식의 완전 재량 운용은 불가능했다.
그러나 이제 완전 액티브 ETF가 허용된다. 미국처럼 펀드매니저가 100% 재량으로 운용하는 ETF가 가능해진다는 의미다. 강연자는 “축하 마음대로 하는 ETF”, “축하 복지 ETF”, “인생 한방 ETF” 같은 이름이 붙을 수도 있다고 농담조로 말했다. 심지어 펀드매니저 이름을 거는 ETF도 등장할 수 있다. 실력 있는 액티브 매니저의 ETF는 조 단위 자금이 몰릴 가능성도 있다.
이는 한국 자산운용 시장에 상당한 변화를 가져올 것으로 보인다. 그동안 패시브(지수 추종) 위주였던 ETF 시장에 액티브 전략이 본격적으로 도입되는 것이기 때문이다.
4-6. 정책 배경 - 국내 자본 유출 방지
금융위원회는 이번 ETF 규제 개편의 배경을 다음과 같이 설명했다. “그동안 다양한 ETF에 대한 투자 수요(QQQ, SOXL, TQQQ 등)를 국내에서 충족하지 못해서, 투자자들이 미국 시장으로 가고 있다. 국내 투자자의 편의를 높이고, 자본 유출 유인을 제거하며, 국내 자본시장 매력을 높이기 위해 이런 조치를 취한다.”
즉, 한국 투자자들이 국내에서 충분히 다양한 상품에 투자할 수 있도록 환경을 조성하겠다는 것이다. 이는 코스닥 활성화, 국내 증시 유동성 확보라는 정부의 큰 그림과 맞물려 있다.
핵심 정리
2025년 1월 말 정부는 주택 공급과 자본시장 활성화라는 두 가지 중요한 정책을 동시에 발표했다.
주택 공급 측면에서는 수도권 6만호 공급대책이 핵심이다. 서울 32,000호, 경기 28,000호로 서울 비중이 53%에 달하며, 용산 13,501호, 과천 9,800호, 노원 6,800호 등 대규모 단지가 도심 요지에 들어선다. 청년과 신혼부부를 위한 맞춤형 공급이 강조되었으며, 착공은 2027년부터 본격화될 전망이다. 토지거래허가구역 즉시 지정으로 투기는 원천 차단되었고, 2월 이후 임대·분양 비율, 주거복지 로드맵 등이 추가로 발표될 예정이다.
자본시장 측면에서는 코스닥 활성화가 핵심이다. 30년간 제자리걸음이었던 코스닥은 시가총액 15배 증가에도 지수는 2.3배 상승에 그쳤다. 신규상장·물적분할·좀비기업 등이 구조적 문제로 지목되었고, 정부는 상장폐지 완화, IPO 규제 강화, 주관사 책임 강화 등으로 대응했다. 결정타는 연기금 벤치마크에 코스닥 150 5% 편입으로, 1,222조 원 중 55조 원 이상이 코스닥으로 유입될 구조가 만들어졌다. 이것이 1월 말 코스닥 7% 급등의 핵심 원인이다.
ETF 규제 개편도 함께 발표되었다. 단일종목 레버리지 ETF(2배까지), 커버드콜·배당형·데일리/위클리 배당 ETF, 완전 액티브 ETF 등이 도입된다. 다만 단일종목 레버리지는 ‘ETF’ 명칭을 사용할 수 없으며, 사전교육과 기본예탁금 1,000만 원이 요구된다. 정부는 이를 통해 미국으로 빠져나가던 국내 자본을 국내 시장으로 유도하겠다는 의도를 밝혔다.
강연자는 이 모든 정책이 청년 세대 주거안정과 국내 자본시장 경쟁력 강화라는 두 가지 목표 아래 설계되었다고 분석했다. 주택은 공급 확대와 투기 차단을 동시에 추진하고, 자본시장은 구조 개혁과 상품 다양화를 통해 활성화하겠다는 것이 정부의 전략이다.
📚 출처 및 참고
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 원본 영상 | 수도권 주택 6만호 신속 공급 발표 / 1,000스닥 시대 |
| 채널 | 슈카월드 |
| 리포트 작성 | 2026-02-04 |
| 작성 방식 | YouTube 영상 STT 변환 후 에디팅 |
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