아파트 복비, 약정과 실제 업무 사이
원본 영상: 아파트 복비 1천만원 훌쩍 넘기도…이러면 법원에서 직권으로 깎습니다 (언더스탠딩 백종훈 기자)
채널: 언더스탠딩 : 세상의 모든 지식
집값이 오르면 중개사의 일도 그만큼 늘어나는가
영상은 중개보수를 둘러싼 두 가지 질문에서 출발한다. 집값이 오르는 만큼 중개보수도 커지는 구조는 합리적인가. 당사자가 이미 합의한 보수를 법원이 사후에 줄일 수 있는가.
진행자는 집값이 3억 원일 때와 30억 원일 때를 비교한다. 중개 업무가 열 배로 늘어나는 것은 아닌데 보수는 집값에 따라 크게 달라진다는 문제 제기다. 거래를 성사시키는 데 드는 노력과 자산가격 사이에 어떤 관계가 있는지 묻는 것이다.
백종훈 기자는 중개보수 관련 판례를 소개하며 논의를 구체화한다. 영상에서 살펴보는 쟁점은 법정 상한을 넘긴 약정, 실제 업무에 비해 과도한 보수, 보수를 받지 않겠다는 약속, 중개사를 제외하고 체결한 계약이다. 각각의 사례는 보수의 액수뿐 아니라 당사자가 무엇을 약속했고 중개사가 어떤 역할을 했는지를 함께 살펴야 한다는 질문으로 이어진다.
상한요율은 반드시 받아야 하는 가격이 아니다
영상은 국내 중개보수 제도를 ‘상한요율제’라고 설명한다. 정해진 요율은 반드시 그대로 받아야 하는 가격이 아니라 받을 수 있는 최대치이며, 그보다 낮은 보수는 당사자가 협의할 수 있다는 것이다.
백 기자가 소개한 매매 기준에서 15억 원 이상 구간의 상한요율은 0.7%다. 여기서 중요한 구분은 법정 상한과 실제 약정 보수가 같지 않다는 점이다. 상한은 약정이 넘을 수 없는 경계이고, 실제 보수는 그 아래에서 정할 수 있다.
진행자가 특히 문제 삼는 부분은 고가 구간에서 요율이 다시 높아지는 구조다. 영상에서는 9억 원 이상부터 요율이 다시 올라간다고 설명한다. 진행자는 같은 요율을 적용해도 거래금액이 커지면 보수 총액은 늘어나는데, 적용 비율까지 높아져야 하는 이유가 무엇인지 묻는다.
이 질문은 단순히 중개보수가 비싸다는 불만과는 구별된다. 고가 거래에 더 큰 책임이 따른다는 설명만으로, 보수 총액과 요율이 함께 높아지는 구조까지 충분히 설명할 수 있느냐는 문제 제기다.
법정 상한을 넘긴 약정과 예외적 감액
상한 초과와 추가 감액은 다른 쟁점
첫 번째 사례는 지역주택조합 관련 회사가 아파트 사업을 위해 건물과 토지를 매입하면서 중개보수를 약정한 사건이다. 영상에서는 2021년과 2022년에 이뤄진 거래를 소개한다.
백 기자는 관련 상한요율이 0.9%에서 0.7%로 낮아진 개정의 시행일을 2021년 10월 19일이라고 설명한다. 이 사건에서는 개정 이후에도 종전 요율로 보수를 약정한 점이 쟁점으로 제시된다.
출연진은 법정 상한을 초과한 부분을 인정하지 않는 것과, 그보다 더 나아가 보수를 감액하는 것은 별개의 문제라고 짚는다. 백 기자는 소개한 판결을 통해 당사자의 계약을 존중하는 원칙과 법정 한도를 구분해 설명한다.
진행자 역시 법원이 약정 보수를 줄이려면 별도의 근거가 필요하다는 입장을 보인다. 상한을 넘겼다는 사실만으로 추가 감액까지 당연해지는 것은 아니라는 취지다.
계약 변경만 도왔다면 보수를 어떻게 볼 것인가
다른 사례에서는 거래 당사자와 주요 조건이 이미 정해진 뒤 중개사가 계약 변경을 돕는다. 백 기자는 중개사가 수행한 일을 계약변경합의서 작성 정도로 설명하며, 실제 역할에 비해 약정 보수가 과도한지가 다퉈진 사건을 소개한다.
백 기자는 이 사례를 거래 상대방을 찾아 연결하는 중개의 역할과 연결한다. 당사자들이 이미 거래를 추진한 상태에서 중개사가 제한적으로 관여했다는 사정이 감액 판단에서 중요하게 다뤄졌다는 설명이다.
진행자는 이에 대해서도 계약 존중의 관점에서 반론을 제기한다. 법정 상한 안에서 합의했다면 계약 전에 업무 범위에 맞춰 보수를 협상할 수 있지 않았느냐는 것이다. 출연진의 논의는 실제 업무에 비해 보수가 많다는 평가와 법원이 계약에 개입할 근거 사이의 긴장을 보여준다.
백 기자는 이러한 감액을 일반적인 원칙이 아니라 구체적인 거래 사정을 고려한 예외로 설명한다. 영상의 판례 소개를 “비싸다고 느끼면 법원이 깎아준다”는 의미로 받아들여서는 안 되는 이유다.
보수를 받지 않겠다는 약속과 중개사를 제외한 계약
구두로 한 면제 약속도 계약이 될 수 있다
영상은 중개사가 보수를 받지 않겠다고 약속한 뒤 보수를 청구하면서 생긴 분쟁도 소개한다. 이 사례에서 쟁점은 중개 업무가 있었는지뿐 아니라, 보수 면제에 관한 합의가 있었는지였다.
백 기자는 재판부가 구두계약도 계약이라는 점을 인정했다고 설명한다. 보수를 받지 않겠다는 약속이 실제로 있었다면 그 약속 역시 보수 청구를 판단하는 기준이 된다는 것이다.
이 사례는 중개보수 분쟁에서 당사자 사이의 약속이 갖는 의미를 보여준다. 중개사가 어떤 일을 했는지와 별개로, 그 대가를 어떻게 정했는지도 살펴야 한다.
최종 계약에서 빠졌다고 연결한 역할까지 사라지는가
반대 방향의 사례도 등장한다. 중개사가 연결한 거래 당사자들이 이후 중개인을 제외하고 직접 계약하면서 보수 분쟁이 발생한 사건이다.
영상에서는 거래 상대방을 찾아 연결한 기여를 인정해야 한다는 의견과, 조건을 조율해 계약을 완성하는 것까지 중개사의 역할로 봐야 한다는 의견이 함께 제시된다. 백 기자는 소개한 사건에서 중개사의 연결 역할이 보수 지급 판단에 반영됐다고 설명한다.
두 사례는 서로 다른 방향에서 같은 질문을 던진다. 보수 지급 여부를 판단할 때 최종 계약서를 누가 작성했는지만 볼 것인가, 아니면 보수에 관한 약속과 거래 성사에 대한 기여도 함께 살필 것인가.
해외 사례: 요율과 계약 구조를 함께 보기
미국의 매수인 대리 계약
백 기자는 미국 사례를 설명하며 매수인 측 대리를 별도로 계약한다고 소개한다. 어떤 업무를 맡기고 거래가 성사되면 얼마를 지급할지 미리 정하는 방식에 초점을 맞춘다.
진행자는 해외의 보수 수준을 국내와 숫자만으로 비교하기 어렵다고 본다. 적합한 매물을 찾는 과정과 제공하는 서비스가 다르다면 보수를 평가할 때도 그 차이를 함께 살펴야 한다는 취지다.
일본의 구간별 계산 방식
일본 사례에서는 보수를 계산하는 방식이 논의된다. 백 기자는 거래금액을 구간별로 나누고 각 구간에 해당하는 요율을 적용한다고 설명한다.
진행자는 이 계산 방식을 국내 고가 구간의 요율 구조와 연결해 살펴본다. 해외 비교의 초점은 어느 나라의 보수가 더 비싼지에만 있지 않다. 보수를 어떤 방식으로 계산하고, 그 대가로 어떤 업무를 맡기는지가 함께 논의된다.
중개보수는 어떤 업무의 대가여야 하는가
후반부에서 진행자는 모든 중개보수를 일률적으로 낮추자는 주장보다 업무의 차이를 반영해야 한다는 데 무게를 둔다. 거래금액이 낮아도 매수인을 찾기 어렵거나 안내와 설명에 많은 노력이 필요한 거래가 있을 수 있다는 것이다.
그는 적극적으로 매수인을 발굴하고 추가 업무를 수행해야 하는 경우에는 그에 맞는 높은 보수를 약속할 수 있어야 한다고 주장한다. 이 관점에서 상한제는 소비자 보호 장치인 동시에 의뢰인이 선택할 수 있는 서비스와 보수의 범위를 제한하는 규칙으로 논의된다.
44:43 - 적극적인 매수인 발굴과 추가 업무에 높은 보수를 약속할 수 있어야 한다는 진행자의 주장
고가 주택의 높은 보수율에 대한 비판과 어려운 중개에 더 높은 보수를 허용하자는 주장은 같은 문제의식에서 나온다. 자산가격 때문에 보수가 커지는 것과 더 많은 업무를 맡기는 대가로 보수를 높이는 것은 구분해야 한다는 것이다.
마지막에는 아파트 관리사무소가 공인중개사 자격을 가진 사람을 활용해 중개하고, 수익을 주민에게 돌리자는 아이디어도 나온다. 이는 아파트 거래에 필요한 중개 기능을 누가 제공하고 그 수익을 어떻게 나눌지에 관한 진행자의 제안이다.
영상의 판례와 제도 논의는 중개보수를 집값에 따라 붙는 비용으로만 볼 수 있는지 묻는다. 당사자의 약속, 법정 상한, 거래를 성사시키는 데 기여한 업무를 함께 살펴야 한다는 것이 토론을 관통하는 문제의식이다.
출처
언더스탠딩 : 세상의 모든 지식 — 아파트 복비 1천만원 훌쩍 넘기도…이러면 법원에서 직권으로 깎습니다 (언더스탠딩 백종훈 기자)