이건 절대 못 버려 - 셀프 스토리지가 바꾸는 주거의 방정식
📺 원본 영상: 이건 절대 못 버려 🎙️ 채널: 머니코믹스 Money Comics 📅 정리 일자: 2026-04-24 ⚠️ Note: 본 리포트는 영상의 음성을 텍스트로 변환(STT)하여 정리한 것입니다. 화면에 표시된 자료(차트, 코드, 슬라이드 등)는 포함되지 않을 수 있습니다.
개요
이번 에피소드는 셀프 스토리지(Self-Storage) 플랫폼 아이엠박스(I AM BOX)의 남성훈 대표를 초청하여, 시청자들이 제보한 실제 방 사진을 함께 보며 공간 문제를 진단하는 방식으로 진행된다. 단순한 수납 꿀팁을 넘어, 한국의 주거비 상승과 1인 가구 증가가 셀프 스토리지 산업에 어떤 기회를 열어주고 있는지, 그리고 이 업종이 상업용 부동산 투자의 새로운 대안이 될 수 있는지까지 이야기가 확장된다.
아이엠박스는 어떻게 시작되었나
남성훈 대표는 전라남도 순천 출신으로, 상경 후 노량진, 봉천동, 서울대입구 근처에서 자취 생활을 했다. 처음에는 소프트웨어 개발 회사와 쇼핑몰 사업을 운영했지만, 온라인 기반 서비스는 투자 유치와 수익화가 어렵다는 한계에 부딪혔다. 그래서 ‘현금 흐름이 좋고, 온라인과 오프라인이 결합된 사업’을 찾아 인터넷을 검색하던 중 ‘셀프 스토리지’라는 산업을 우연히 발견했다.
처음에는 미국과 일본에서 시장이 크다는 사실을 확인하고 잊어버렸다가, 며칠 후 문득 자신도 지방에서 올라와 친구 집에 짐을 맡겨놓았다는 사실이 떠올랐다. ‘나처럼 짐을 맡겨야 하는 수요가 꽤 많겠다’는 단순한 직관이 사업의 출발점이 되었고, 약 11년 전 아이엠박스를 창업했다. 지금은 전국 220개 이상의 지점을 운영 중인 셀프 스토리지 플랫폼으로 성장했다.
07:47 - 아이엠박스 지점 수 220개 이상 언급 시점 - 사업 규모 관련 슬라이드 또는 지점 현황 화면
셀프 스토리지란 무엇인가 - 고시원 같은데 짐이 삽니다
아이엠박스의 서비스 구조는 언뜻 보면 단순하다. 개인이 월정액을 내고 작은 창고를 빌려 물건을 보관하는 것이다. 그러나 남성훈 대표는 “문밖에 없는 것처럼 보이지만 기술력이 많이 들어가 있다”고 강조한다. 결제를 완료하면 QR코드가 발급되고, 그 QR코드를 찍어야만 시설에 출입할 수 있다. 보안이 철저할 뿐 아니라, 온도와 습도가 자동으로 감지·조절된다.
가장 많이 사용하는 사이즈는 가로 1m, 세로 1m, 높이 약 2.4m 규모다. 가격은 지역에 따라 큰 차이가 있는데, 경기도 외곽 지점은 월 5~6만 원 수준인 반면, 서울 도심 주요 지역은 10만 원 이상인 곳도 있다. 비용이 부담스럽다면 친구와 함께 공간을 나눠 쓰는 ‘셰어(Share) 기능’을 활용하는 것도 가능하다.
03:25 - 아이엠박스 보관 유닛 내부 - 고객이 직접 수납장을 가져와 물품을 정리한 실제 사용 사례 사진
시청자 사연이 보여주는 한국 주거의 민낯
에피소드의 중반부는 시청자들이 직접 제보한 방 사진을 보며 공간 문제를 진단하는 방식으로 진행된다. 각 사연은 한국 주거 환경의 전형적인 고충을 압축적으로 보여준다.
‘빠동님’의 사연에서는 광파오븐과 밥솥이 현관 입구를 막아 거실로 가는 길목에 ‘통곡의 벽’이 생기는 상황이 소개된다. 남성훈 대표는 이에 대해 식탁 크기를 줄이거나 수납 위치를 재배치하는 방향을 제안했다. 신혼부부로 보이는 다른 시청자의 사연에서는 아들 방에 낚시 장비가 가득한 장면이 포착되었는데, 남성훈 대표는 이처럼 신도시 신혼부부들이 아이엠박스의 주요 고객층 중 하나라고 설명했다. 예전에는 베란다가 공간 완충지대 역할을 했지만, 베란다를 실내로 확장하는 것이 일반화된 지금은 유모차, 캐리어, 계절용품 등을 둘 곳이 없기 때문이다. 신축 아파트에 세대 창고가 생기고 있지만, 보안이 철조망으로 되어 있어 안이 다 보이는 데다 귀중품 보관이 사실상 불가능하다.
호스트가 “꼭 하나씩 있는 물건 - 부피는 큰데 자주 쓰지 않아서 버릴 수도 없는 것”을 댓글로 물었을 때, 시청자들이 가장 많이 꼽은 답변은 ‘여행용 캐리어’였다. 캐리어는 버리기에는 아깝고, 집 안에 두기에는 공간을 너무 많이 차지하는 애매한 물건의 대표주자다. 이처럼 아이엠박스의 핵심 타깃은 고가 컬렉션이나 사치품이 아니라, 평범한 사람들이 일상적으로 마주하는 ‘공간의 딜레마’에 있다.
주거비라는 거대한 압박 - 6평에서 시드를 모을 것인가
에피소드에서 가장 실질적인 조언이 나오는 대목은 ‘거지왕’이라는 닉네임의 사회 초년생 사연이다. 6평짜리 다가구 주택에 살면서 ‘이대로 계속 시드 머니(Seed Money)를 모을지, 아니면 넓은 집으로 이사할지’ 고민이라는 내용이었다.
남성훈 대표와 호스트 모두 이 질문에 명확한 입장을 제시했다. “주거비를 아껴서 그 돈으로 투자를 하든 다른 방법을 찾아 더 많은 돈을 모은 뒤, 다음에 더 좋은 곳으로 이동하는 게 맞다”는 것이다. 서울 기준으로 전체 소득의 30~40%가 주거비로 나간다는 현실에서, 이른 시기에 주거 공간을 업그레이드하는 것은 자산 형성의 속도를 크게 늦출 수 있다. 대신 짐을 아이엠박스 같은 외부 창고에 맡기고 비좁은 공간에서 최대한 쾌적하게 생활하면서 시드를 불리는 전략이 장기적으로 유리하다는 조언이었다. 호스트 또한 과거 자신이 시드를 단기 매매에 운용하다 전부 잃고 고시원으로 내려갔던 경험을 솔직하게 공유하며, 초년생 시절 자산을 지키는 것이 얼마나 중요한지를 강조했다.
셀프 스토리지 산업 분석 - 세계는 이미 거대한 시장
남성훈 대표에 따르면 셀프 스토리지는 미국과 일본에서 이미 상업용 부동산의 주요 섹터로 자리 잡은 거대 산업이다. 많은 사람들이 ‘미국은 땅이 넓은데 왜 창고를 빌리냐’고 의아해하지만, 핵심은 임대료의 비대칭성에 있다. 자신이 사는 집의 1평 임대료보다 창고의 1평 임대료가 훨씬 저렴하기 때문에, 집 안에 두기 애매한 물건들을 창고로 옮기는 것이 경제적으로 합리적인 선택이 된다.
11:20 - 셀프 스토리지 글로벌 시장 규모 및 미국·일본 산업 현황 설명 구간
한국 역시 임대료가 가파르게 상승하면서 이 산업의 성장 조건이 갖춰지고 있다는 것이 대표의 분석이다. 특히 1인 가구 증가와 베란다 없는 신축 아파트의 확산이 수요를 구조적으로 끌어올리고 있다. 아이엠박스는 다른 경쟁사와 달리 셀프 스토리지를 ‘플랫폼 사업’이 아닌 ‘부동산 사업’의 관점으로 접근한다. 구성원 대부분이 부동산 전문가들로 이루어져 있으며, 입지·상권·수익률을 철저히 분석해 지점을 오픈하는 방식이다.
💡 핵심 투자 전략: 셀프 스토리지와 상업용 부동산의 교차점
원리 (Logic)
남성훈 대표는 셀프 스토리지가 “거의 유일하게 상업용 부동산과 주거형 부동산 양쪽 모두에 밀접하게 연관된 업종”이라고 설명한다. 주거형 부동산(아파트 등)의 가격이 오르면 사람들이 더 작은 공간에 살게 되고, 그 결과 외부 창고에 대한 수요가 급증한다. 반면 상업용 부동산 가격이 올라가면 셀프 스토리지 운영을 위한 임차 비용이 높아지면서 수익성이 떨어진다. 두 변수가 반대 방향으로 작용하는 구조이기 때문에, 현재처럼 주거용 부동산 가격은 높고 일부 상업용 공간의 수익성이 낮은 환경이 셀프 스토리지에는 오히려 최적의 조건이 된다.
13:10 - 주거형 부동산과 상업용 부동산의 상관관계 설명 - 셀프 스토리지 수요 구조 도식화
실행 방법 (How-to)
14:01 - 상업용 부동산 층별 임대료 추이 차트 - 2층 이상 임대료 급락 데이터 및 경기도권 평균 임대료 수치 표시
투자자 관점에서 접근한다면, 상업용 부동산에서 2층 이상으로 올라갈수록 임대료가 급격히 낮아진다는 점에 주목할 필요가 있다. 강연자에 따르면 경기도권 기준 1층 평균 임대료는 평당 8~9만 원 수준이지만, 2층 이상에서는 이보다 현저히 낮아진다. 입지가 좋지 않거나 공실 위험이 높은 상업용 공간에 셀프 스토리지를 접목하면, 기존에 수익화가 어렵던 공간을 안정적인 현금 흐름 자산으로 전환할 수 있다는 것이 핵심 논리다. 신규 오픈 지점에서는 할인 혜택이 많아 초기 이용자로서 더 저렴하게 활용하는 방법도 있다.
주의 사항 (Risk)
셀프 스토리지 투자는 상업용 부동산 시장의 흐름에 민감하게 반응한다. 상업용 임대료가 급상승하면 운영 비용이 올라가 수익성이 악화된다. 또한 한국은 아직 이 산업에 대한 소비자 인식이 낮은 편으로, 수요 교육과 마케팅 비용이 성숙 시장 대비 더 많이 든다는 점도 고려해야 한다.
부동산 시장 전망 - 아파트 가격은 어디로 가는가
남성훈 대표는 글로벌 대도시 부동산을 직접 공부하며 도출한 개인적 견해를 공유했다. 그의 결론은 “주거형 부동산, 특히 아파트 가격이 앞으로 크게 오르지 않을 것 같다”는 것이다. 현재 고가 아파트를 실수요로 구매할 수 있는 인구 자체가 많지 않기 때문이다. 다만 강남 등 핵심 지역은 우상향 가능성이 여전히 크지만, 그 외 지역은 가격이 정체되거나 소폭 하락할 수 있다는 전망이다.
그렇다고 주거비 부담이 줄어들 것이라는 의미는 아니다. 오히려 반대다. 그는 “월세화가 빠르게 진행되면서 주거비는 오히려 올라갈 것”이라고 내다봤다. 뉴욕을 예시로 들었는데, 전체 평균으로 보면 서울과 뉴욕의 집값 수준이 사실 크게 다르지 않지만, 뉴욕은 보유세(Property Tax)가 높고 전세를 끼고 투자하는 방식이 구조적으로 불가능하기 때문에 순수 실거주 목적의 사람만 매수하는 시장이 형성되어 있다. 한국 부동산 시장도 장기적으로는 이 방향으로 수렴할 가능성이 있으며, 그 과정에서 셀프 스토리지 수요는 꾸준히 증가할 것으로 대표는 확신했다.
마무리 - 짐이 늘어나는 사회, 공간의 재편
이 에피소드의 핵심 통찰은 ‘물건이 많다’는 개인의 문제를 사회 구조적 현상으로 끌어올린 데 있다. 베란다의 소멸, 1인 가구의 급증, 주거비의 지속적 상승이라는 세 가지 변수가 맞물리면서, 셀프 스토리지는 더 이상 특별한 취미를 가진 사람들의 전유물이 아니라 보통 사람들의 생활 인프라로 자리잡아 가고 있다. 남성훈 대표가 강조한 것처럼, 셀프 스토리지를 단순한 ‘보관 창고’로 보는 시각에서 벗어나, 주거비를 줄이는 수단이자 수익성 낮은 상업용 부동산을 활성화하는 투자 도구로 바라볼 때 그 산업의 성장 잠재력이 온전히 보인다. 한국 시장은 아직 초입 단계지만, 구조적 조건은 이미 성장을 위한 토대를 단단하게 쌓고 있다.
📚 출처 및 참고
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 원본 영상 | 이건 절대 못 버려 |
| 채널 | 머니코믹스 Money Comics |
| 리포트 작성 | 2026-04-24 |
| 작성 방식 | YouTube 영상 STT 변환 후 에디팅 |
💬 본 리포트는 영상 내용을 바탕으로 재구성되었습니다. 정확한 내용은 원본 영상을 참조해 주세요.