집값 잡는 싱가포르, 한국은 안 되는 이유
📺 원본 영상: 집값 잡는 싱가포르 한국은 안 되는 이유 (싱가포르국립대 부동산학과 이관옥 교수) 🎙️ 채널: 언더스탠딩 : 세상의 모든 지식 🎓 출연: 이관옥 교수 (싱가포르 국립대학교, NUS 부동산학과) 📅 정리 일자: 2026-06-21 ⚠️ Note: 본 리포트는 영상의 음성을 텍스트로 변환(STT)하여 정리한 것입니다. 화면에 표시된 자료(차트, 슬라이드 등)는 음성에서 언급된 내용을 기반으로 서술하였으며, 일부 시각 자료의 세부 수치는 원본 영상을 참조하시기 바랍니다.
개요
싱가포르는 전체 주민 가구의 90%가 자가를 보유하면서도 집값이 비교적 안정적으로 관리되고 있다는 점에서 세계적인 주목을 받는 나라다. 특히 한국에서는 정치권을 중심으로 “싱가포르처럼 하면 된다”는 논의가 반복적으로 등장하는데, 과연 그 실체는 무엇이고 한국에 적용이 가능한지에 대한 심층적인 분석이 필요하다. 이 영상에서 싱가포르 국립대학교(NUS) 부동산학과 이관옥 교수는 HDB 공공주택 시스템, 99년 리스홀드(임대권), CPF(Central Provident Fund) 연금과의 연계, 수요 억제 세금 정책까지 싱가포르 주택 정책의 전체 구조를 한국과 비교하면서 체계적으로 설명한다.
싱가포르 자가 보유율 90%의 구조
싱가포르의 자가 보유율이 90%에 육박하는 이유를 이해하려면 먼저 “자가”의 범위를 명확히 할 필요가 있다. 이관옥 교수에 따르면, 전체 주택 재고의 약 71%가 HDB(Housing Development Board, 주택개발청)가 공급한 공공주택이며, 거주 가구 기준으로는 77%가 공공주택에 산다. 즉, 싱가포르에서 집 10채를 무작위로 고르면 7채는 정부가 공급한 공공주택이다. 이 공공주택들은 엄밀히는 ‘정부 소유’가 아니라 99년 임대 기간 동안 거주자가 소유하는 구조이지만, 그 공급 자체를 정부가 강력하게 통제한다는 점에서 사실상 정부 주도 시장이다.
01:49 - 싱가포르 자가 보유율 90%와 공공주택 거주 비율 77%를 보여주는 슬라이드. 주민 가구 정의(시민권자+영주권자) 포함
이렇게 높은 자가 보유율이 가능한 이유는 단순히 공공주택을 많이 지어서가 아니다. 교수는 이를 세 축의 결합으로 설명한다. 첫째는 정부가 지속적으로 공공주택을 저렴하게 공급하는 공급 정책, 둘째는 월급의 일정 부분을 강제 저축시켜 주택 구매에 활용하게 만드는 금융 정책(CPF), 셋째는 투기 수요를 세금으로 막는 수요 억제 정책이다. 이 세 가지가 동시에 작동하면서 시너지를 낸다는 것이 핵심이다.
투 트랙 주택 시장: 공공주택과 민영주택의 공존
싱가포르 주택 시장은 크게 두 개의 트랙으로 나뉜다. 하나는 HDB가 공급하는 공공주택 시장이고, 다른 하나는 시장 원리에 따라 움직이는 민영 콘도(Condominium) 시장이다. 이 두 시장은 수요 층부터 가격대까지 모든 것이 다르다.
HDB 공공주택의 신규 분양가는 교수 설명 기준으로 한화 약 4억 원에서 7억 원 이하 수준이다(90제곱미터, 우리나라 84㎡ 국민평형 기준). 이 가격이 적용되는 조건은 정부로부터 첫 번째로 신규 분양을 받을 때이며, 5년의 최소 거주 의무 기간(전매 제한) 이후에는 재판매 시장에 내놓을 수 있다. 재판매 가격은 신규 분양가 대비 통상 20~30% 정도 상승하며, 최근에는 인기 지역을 중심으로 한화 10억 원을 넘는 단지들도 생겨나고 있다. 단, 이 재판매 시장에는 외국인이 참여할 수 없고 싱가포르 시민권자와 영주권자만 거래할 수 있다.
반면, 민영 콘도 시장은 외국인도 참여할 수 있는 자유 시장이다. 같은 90제곱미터 기준으로 한화 약 20억 원 수준이며, 오차드로드 같은 프라임 지역의 고급 콘도는 30억 원을 훌쩍 넘는다. 같은 입지에서 HDB 재판매 아파트와 민영 콘도가 길 하나를 사이에 두고 두 배 가까운 가격 차이를 보이는 이유는 세 가지다. 우선 수요 층이 다르다(외국인 참여 여부). 다음으로 단지 내 어메니티(수영장, 헬스장 등 커뮤니티 시설) 수준이 다르다. 마지막으로 소유권의 성격이 다른데, 민영 콘도 중 일부는 ‘프리홀드(Freehold)‘라고 하여 자녀에게 상속할 수 있는 반면, HDB는 무조건 99년 임대권이다.
03:10 - 투 트랙 정책 시각화. 공공주택 신규 분양가(7억 이하)와 민영 콘도 가격(20억 이상) 비교 자료
99년 리스홀드의 실체와 불편한 진실
싱가포르 공공주택의 가장 독특한 특징이자 논란의 핵심은 99년 임대권(Leasehold) 제도다. 여기서 중요한 것은 99년의 기산점이다. 이관옥 교수는 이를 명확히 설명한다. “내가 산 순간부터 99년이 아니라, 이 주택이 착공된 시점부터 99년입니다.” 즉, 완공 후 10년이 지난 아파트를 재판매 시장에서 구매하면, 내게 남은 임대권은 89년에 불과하다. 40~50년 된 아파트를 사면 남은 기간이 50년도 채 안 된다. 실제로 교수는 싱가포르 연구 데이터를 인용하면서 “99년 만기에 수렴할수록 주택 가격이 0에 수렴한다”고 설명했다. 이는 당연한 결과다. 사용 가능 연수가 줄어드는 만큼 가치도 감소한다.
이 문제에 대해 싱가포르 정부는 “자동 연장은 없다”는 입장을 명확히 했다. 국회에서도 “오래 살던 할머니를 쫓아내라는 것이냐”는 감정적인 호소가 있었지만, 국토부 장관이 나서서 핵심 논리를 제시했다. 싱가포르는 섬나라로 토지가 극히 희소하기 때문에, 한 사람이 영구적으로 토지를 점유하는 것은 다음 세대의 주거권을 침해한다는 것이다. 99년이면 이미 두세 세대를 커버하고도 남는 기간이며, 이를 무한 연장해주면 사실상 세습을 허용하는 셈이 된다는 논리다.
이 지점에서 한국과의 차이가 극명하게 드러난다. 한국은 유사한 상황에서 주민들이 집단 행동을 통해 정부의 양보를 이끌어내는 경향이 있지만, 싱가포르는 철학적 원칙을 법적으로 관철한다. 다만 이것이 가능한 배경에는 90%의 국민이 이미 자가를 보유하고 있다는 사실, 즉 “다음 세대를 위한 리사이클링”이라는 논리에 국민 대다수가 공감할 수 있는 구조가 형성되어 있다는 점이 깔려 있다.
투기 억제를 위한 수요 정책: 세금의 철학
싱가포르는 외국인과 다주택자에 대해 매우 강력한 취득 부담을 부과한다. 이관옥 교수에 따르면, 외국인이 싱가포르에서 집을 살 경우 첫 번째 주택부터 **60%의 추가 취득세(ABSD, Additional Buyer’s Stamp Duty)**가 붙는다. 10억 원짜리 집이라면 6억 원을 세금으로 내고 시작하는 것이다. 사실상 일반 외국인이 거주 목적이 아닌 한 투자 목적으로 접근하기 어렵게 만드는 진입 장벽이다. 싱가포르 국민이라 하더라도 두 번째 주택을 구매하면 20%의 추가 취득세가 부과된다.
24:08 - 싱가포르 취득세 체계. 외국인 60% ABSD, 싱가포르 국민 다주택자 20% 추가 취득세 설명 구간
이 세금 정책은 처음부터 설계된 것이 아니라 집값이 급등하는 과정에서 단계적으로 강화된 대응 정책이다. 주목할 점은 양도세가 없다는 것이다. 정확히는 3년 이내 단기 매도가 아닌 경우에는 양도 차익에 세금이 없다. 대신 보유세로 압력을 가하고, 팔 때는 열어두는 방식이다. 이 조합의 논리는 명확하다. 살 때 비용을 높여서 투기 수요 진입을 막고, 이미 보유한 사람에게는 높은 보유세로 부담을 주어 자연스럽게 매도를 유도하되, 팔 때는 양도세 없이 활로를 열어두는 것이다.
보유세 체계도 한국과 다른 독특한 원칙 위에 서 있다. 싱가포르의 보유세는 주택 개수가 아니라 실거주 여부를 기준으로 차등 적용된다. 집을 가지고 있어도 본인이 직접 거주하면 보유세가 매우 낮고, 심지어 일정 구간까지는 0원이다. 반면 본인은 다른 곳에서 살면서 이 집을 임대 주거나 비워두면 세율이 크게 올라간다. 교수가 계산한 바로는 서울 12억 원짜리 아파트에 싱가포르 방식을 적용하면 직접 거주 시 연간 보유세가 약 80만 원이지만, 비거주 시에는 한 달치 월세에 해당하는 세금을 내야 한다. 비싼 민영주택의 경우 월세가 수백만 원에서 수천만 원에 달하므로, 보유세가 석 달치 월세 수준이 될 수 있다.
이 원칙의 철학적 근거는 명확하다. 직접 거주하는 사람은 주택을 ‘소비재’로 사용하는 것이지만, 거주하지 않고 보유하는 것은 언젠가 팔기 위한 ‘투자재’ 보유라는 것이다. 교수는 이 논리에 동의한다고 밝혔다.
CPF: 연금과 주택을 연결하는 강제저축 시스템
싱가포르 주택 정책의 가장 독창적인 축은 CPF(Central Provident Fund, 중앙공제기금)다. CPF는 우리로 치면 국민연금, 건강보험, 청약통장이 하나로 합쳐진 종합 강제저축 계좌다. 구조적으로는 세 개의 하위 계좌로 나뉘는데, 주택에 사용할 수 있는 OA(Ordinary Account), 은퇴 자금으로 쓰이는 SA(Special Account), 의료비를 위한 MA(Medisave Account)다. 고용인과 고용주 양측이 의무적으로 납입하며, 이 자금은 정해진 목적 외에는 인출이 불가능하다.
핵심은 OA 계좌에 쌓인 돈으로 주택을 구매할 수 있다는 점이다. 이 돈은 엄밀히는 ‘지원금’이 아니라 ‘자기 자신에게서 빌리는 돈’이다. 주택을 구매할 때 OA에서 다운페이먼트(계약금)와 모기지 상환을 충당하고, 집을 팔면 이 금액을 이자와 함께 OA에 다시 반납해야 한다. 그렇게 반납된 돈은 55세 이후 은퇴 연금으로 흘러간다. 이 구조에서 주택은 단순한 거주 공간이 아니라 연금 자산과 직결된 노후 보장 수단이 된다.
49:44 - CPF(Central Provident Fund) 세 계좌 구조(OA/SA/MA) 및 주택 구매에 활용되는 흐름 설명 슬라이드
정부가 생애 첫 주택 구매자에게 제공하는 보조금도 이 OA 계좌로 들어온다. 소득이 낮고 소형 주택을 구매하며 부모님 근처에 거주하는 등 다양한 조건을 충족하면 최대 한화 약 2억 5,000만 원까지 지원받을 수 있다. 이 돈은 현금으로 수령하는 것이 아니라 연금 계좌에 적립되어 계약금 납부에 사용된다. 그 결과 사회 초년생도 목돈 없이 집을 살 수 있게 된다. 이것이 싱가포르에서 젊은 세대가 결혼 후 빠르게 집을 장만할 수 있는 구조적 이유다.
모기지 금리도 인상적이다. OA의 이자율이 2.5%인 반면, 정부 대출(HDB 모기지)의 금리는 2.6%에 불과하다. 차이가 0.1%포인트밖에 안 된다. 게다가 월급에서 CPF가 자동으로 적립되고 거기서 모기지 상환이 자동으로 이루어지므로, 매달 별도로 대출금을 갚는 번거로움도 없다.
53:00 - HDB 주택 보조금이 CPF OA로 유입되어 모기지 상환으로 자동 처리되는 자금 흐름 다이어그램
주거사다리: 올라가는 것만큼 내려가는 것도 중요하다
이관옥 교수가 특히 강조한 개념은 ‘주거사다리(Housing Ladder)‘다. 우리는 보통 주거사다리를 작은 집에서 큰 집으로, 공공주택에서 민영주택으로 올라가는 경로로만 생각한다. 그러나 교수는 내려가는 사다리의 중요성을 역설한다. 자녀가 모두 독립하고 노부부만 남은 집에서 큰 평수를 계속 유지하는 것은 경제적으로도 비효율이고 사회적으로도 공급 낭비다.
싱가포르는 고령층이 자발적으로 다운사이징을 선택할 유인을 만들었다. 큰 집을 팔고 작은 노인 특화 주택으로 이동하면 정부가 약 4,000~5,000만 원(한화 기준)을 CPF 계좌에 추가 적립해준다. 또한 이 노인 주택들은 역세권에 위치하며, 의료 시설과 커뮤니티 시설이 갖추어져 있고 분양가가 한화 1억 원 이하로 매우 저렴하다. 99년 임대권도 필요 없이 30년짜리 리스로 공급된다.
이 정책의 진짜 효과는 순환에 있다. 고령층이 다운사이징을 하면 기존에 살던 큰 집이 시장에 나오고, 이는 공급 확대 효과를 낸다. 싱가포르 국토부 장관은 교수와의 만남에서 “한 계층을 위한 주거 복지가 아니라, 공급을 전반적으로 늘려서 모두에게 분산되는 효과를 만드는 것”이 주택 정책의 기반이라고 말했다. 이 관점에서 다운사이징 지원은 노인 복지이자 동시에 공급 정책이다.
💡 핵심 정책 분석: 주거 세그먼트 세분화 전략
이관옥 교수는 싱가포르가 주택 시장을 매우 촘촘하게 세분화한 것을 중요한 성공 요인으로 꼽는다. 싱가포르의 주거사다리는 아래에서 위로 이렇게 구성된다. 극빈층을 위한 HDB 공공임대주택, 일반 국민을 위한 HDB 자가 공공주택(스탠다드/플러스/프라임 세 등급), 중간 소득층을 위한 EC(Executive Condominium), 그리고 민영 콘도 시장이다.
이 세분화의 논리는 수요 분산이다. 시장을 하나로 두면 모든 수요가 한 곳으로 몰려 가격이 폭등한다. 그러나 소득과 라이프스타일에 따라 선택지를 다양하게 펼쳐놓으면 수요가 자연스럽게 분산된다. 한국에 비유하면, 강남 3구에 해당하는 민영주택, 마용성에 해당하는 EC, 나머지 지역의 공공주택이 각자의 시장을 형성하면서도 서로 연동되는 구조다.
프라임 지역에 공공주택이 공급될 때는 전매기한을 5년에서 10년으로 늘리고, 매각 시 정부가 이익 일부를 환수하는 조건을 붙인다. 좋은 입지를 무조건 막는 것이 아니라, 패널티를 통해 투기적 수요를 걸러내는 방식이다. 교수는 이 접근이 중요하다고 강조한다. “그렇게 안 하면 다 여기에 몰려서 또 로또가 되는 거”이기 때문이다.
PIR로 본 싱가포르 주택 접근성
40:25 - PIR(Price-to-Income Ratio) 비교 차트. HDB 공공주택 PIR 4.9 vs 민영 콘도 PIR 15.6 대비
교수가 제시한 PIR(Price-to-Income Ratio) 데이터는 싱가포르 공공주택의 실질적 접근성을 보여준다. HDB 공공주택의 PIR은 약 4.9로, 중위 소득자가 소득을 한 푼도 쓰지 않고 모으면 약 5년 만에 집을 살 수 있다는 뜻이다. 실제로는 생활비를 쓰며 저축의 3분의 1만 주택에 쓴다고 가정하면 약 15년이지만, 이는 국제적으로 매우 양호한 수치다.
반면 민영 콘도의 PIR은 15.6으로 치솟는다. 중위 소득자는 사실상 콘도에 접근하기 어렵다는 의미다. 그러나 가구 소득(맞벌이 기준) 상위 80% 소득자를 기준으로 하면 콘도 PIR은 6.4로 내려온다. 교수는 이 수치를 “그렇게 나쁘지 않다”고 평가하면서도, 이것이 주택 시장의 이중 구조가 만들어내는 자산 격차 문제로 이어진다는 점을 지적했다.
민영주택 가격 상승 속도가 공공주택 재판매 가격 상승 속도보다 훨씬 빠르기 때문에, 어느 집을 가지고 있느냐에 따라 자산 격차가 계속 벌어진다. 교수는 싱가포르의 소득 지니계수가 한국보다 높다고 밝혔다. 즉, 잘 살긴 하지만 빈부 격차도 크다는 뜻이다. 이는 싱가포르 주택 정책의 미완성 과제 중 하나다.
싱가포르도 풀지 못한 숙제들
이관옥 교수는 싱가포르의 주택 정책이 해결하지 못한 문제들도 솔직하게 언급했다. 그 중 가장 구조적인 것은 세대 간 갈등이다. 교수는 이를 IPO 비유로 설명했다. 1965년 독립 당시 싱가포르를 하나의 주식회사라고 가정하면, 초기 세대(‘파이어니어’라 불린다)는 그 공모주를 받은 셈이다. 나라의 성장과 함께 집값이 크게 올라 이들은 엄청난 자산 이득을 얻었다. 그러나 지금의 젊은 세대는 이미 충분히 성장한 시점에 태어났기 때문에 같은 수준의 자산 상승을 기대하기 어렵다. 그래서 실제로는 다른 나라보다 훨씬 저렴한 주택 시스템 안에 있음에도 불구하고, 교수의 NUS 학생들은 끊임없이 “어포더블(affordable)하지 않다”고 불평한다는 것이다.
또 다른 문제는 집값이 연금 자산과 연동된 구조에서 비롯되는 딜레마다. 90%의 국민이 자가를 보유하고 그것이 노후 자산이기 때문에, 집값이 오르길 바라는 사람이 절대 다수다. 그러나 너무 많이 오르면 젊은 세대가 구매하기 어려워진다. 교수는 이를 “싱가포르 정부가 지금 고민하고 있는 부분”이라고 표현했다.
코로나 이후 공급 지연과 팬데믹 발 수요 증가가 겹치면서 패닉바잉 현상이 나타났고, 집값이 급등했다. 싱가포르 정부는 즉각 공급 확대를 발표하고 실행했으며, 그것이 가격 안정에 일정 부분 기여했다. 하지만 교수는 단일 정책의 효과를 분리해서 측정하기 어렵다는 점도 솔직히 인정했다.
싱가포르가 한국에 주는 시사점
이관옥 교수는 싱가포르 모델을 한국에 그대로 이식할 수 없는 이유를 다각도로 설명했다. 가장 근본적인 차이는 토지 소유 구조다. 싱가포르는 국토의 약 90%를 정부가 소유하기 때문에 공급 계획을 자유롭게 실행할 수 있다. 반면 한국의 토지는 대부분 민간 소유이므로, 공급 주도권 자체가 다르다. 교수는 “신도시 개발 시 수용한 토지를 전부 팔지 말고 일부를 계속 비축했더라면”이라고 아쉬움을 표했다. 판교만 해도 LH가 수용해서 팔지 않고 계속 보유했다면 막대한 토지 자산을 국가가 가질 수 있었을 것이다.
두 번째 차이는 공공기관에 대한 신뢰다. 교수는 이를 악순환 구조로 설명했다. 주택 정책은 10년, 20년을 내다보는 장기 사업인데, 정권이 바뀔 때마다 LH 사장이 바뀌고 정책 방향이 달라진다. 그러니 장기적 성과를 낼 수가 없고, 성과가 없으니 신뢰가 쌓이지 않으며, 신뢰가 없으니 장기 권한을 주지 않는 악순환이 반복된다. 싱가포르 HDB는 만년 적자 조직임에도 정부가 매년 예산의 2~5%(많을 때는 약 6조 원)를 보전해주며 지속 운영을 보장한다. 적자를 내면 방만 경영, 흑자를 내면 “공기업이 장사를 해?”라는 이중 잣대를 받는 한국 공기업의 현실과 대비된다.
세 번째로 교수가 제안한 정책 방향은 **‘다운사이징 유도를 통한 공급 순환’**이다. 공공주택을 새로 짓는 것 외에도, 고령층이 자발적으로 작은 집으로 이동하면 그것이 시장의 공급 확대로 이어진다는 논리다. 노인 친화적이고 역세권에 위치한 저렴한 실버주택을 적극 공급하고, 이동 시 인센티브를 부여하면 효과적인 공급 확대 수단이 될 수 있다.
네 번째는 해외 자본 유치에 대한 발상의 전환이다. 교수는 해외 부동산 개발사(디벨로퍼)들이 가장 싫어하는 것이 불확실성이라고 강조했다. 한국에는 용산, 북한 등 세계적으로도 유망한 입지가 있지만, 정권마다 개발 방향이 바뀌고 인허가 리스크가 크다는 이유로 해외 자본이 진입을 꺼린다. 싱가포르는 마리나베이 샌즈(Marina Bay Sands) 개발 당시 정부 공무원들이 직접 라스베가스, 칸 등을 돌아다니며 디벨로퍼를 유치했다. 한국 공무원들이 먼저 “우리 땅이 팔릴까?”라고 자신 없어하며 국내 플레이어에게만 의존하는 현실과 대조적이다.
마무리: 공급의 철학이 신뢰를 만든다
이관옥 교수의 강연을 관통하는 핵심 명제는 하나다. “주택 정책은 단일 툴로 해결되지 않는다.” 조세 정책 하나로, 혹은 공급 정책 하나로 주택 문제를 해결하려는 시도는 필연적으로 실패한다. 싱가포르가 성공한 것은 공급 정책(HDB), 금융 정책(CPF), 수요 정책(세금)을 동시에 운용하면서 장기적으로 일관되게 실행했기 때문이다.
그리고 그 기저에는 “정부가 충분히 공급할 것이다”라는 국민적 신뢰가 있다. 집값이 오를 것 같다는 불안 심리, 즉 패닉바잉이 발생하더라도 정부가 즉각 공급 신호를 보내면 시장이 반응한다. 이 신뢰는 수십 년간의 일관된 정책 집행으로 쌓인 것이다. 한국에서 LH에 대한 신뢰 부재, 정권 교체마다 반복되는 정책 방향 전환, 개발 이익 환수 없이 땅을 전부 민간에 매각한 역사는 정확히 그 반대의 길이었다. 교수의 강연은 불편하지만 명확한 메시지로 끝난다. 싱가포르가 잘하는 건 땅이 좁아서도, 나라가 작아서도 아니다. 장기적 비전을 세우고, 그것을 변하지 않게 지킬 수 있는 시스템을 만들었기 때문이다.
📚 출처 및 참고
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 원본 영상 | 집값 잡는 싱가포르 한국은 안 되는 이유 |
| 채널 | 언더스탠딩 : 세상의 모든 지식 |
| 출연 | 이관옥 교수 (싱가포르 국립대학교 부동산학과) |
| 리포트 작성 | 2026-06-21 |
| 작성 방식 | YouTube 영상 STT 변환 후 에디팅 |
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