다주택자 때려도 집값 오르는 이유 (분전 아카데미 김건우 대표)
📺 원본 영상: 다주택자 때려도 집값 오르는 이유 (분전 아카데미 김건우 대표)
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📅 정리 일자: 2026-02-12
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개요
2025년 초, 대한민국 부동산 시장은 정부의 강력한 수요 억제 정책과 구조적 공급 부족이라는 두 가지 상반된 힘이 충돌하는 국면을 맞이했다. 대통령이 직접 SNS에서 양도세 중과유예 종료를 예고하며 다주택자를 겨냥한 메시지를 쏟아냈고, 국토부는 6만 세대 공급대책을 발표했지만 실상은 “공급의 영끌”에 가까운 수준이었다. 분전 아카데미 김건우 대표는 이번 강연에서 왜 다주택자를 때려도 집값이 오를 수밖에 없는지, 그리고 현재 정책이 가진 구조적 모순을 심층 분석했다.
공급대책의 민낯: 땅이 정말 없다
6만 세대의 실체
2025년 초 국토부가 발표한 6만 세대 공급대책은 겉으로는 대규모 공급 확대처럼 보였지만, 실상은 그렇지 않았다. 전체 6만 호 중 약 7천여 호는 이미 예정되어 있던 물량이었고, 실질적인 신규 공급은 5만 호 수준이었다. 여기서 노후청사 복합개발 같은 자잘한 프로젝트(세무소 200세대, 성남 세관 100세대 등)를 제외하면 실질 공급은 4만 세대 정도에 불과했다.
문제는 이 수치가 주는 메시지였다. 김건우 대표는 “하남 테니스장 300호, 강서 군부지 900호처럼 0.6천 호(600호) 단위의 소규모 부지까지 리스트에 올랐다”며 “정부가 공급할 땅을 마지막 한 방울까지 짜내는 영끌(Young+끌어모으기) 상태”라고 지적했다. 이는 역설적으로 “내년에는 집을 지을 곳이 정말 없겠구나”라는 시장 인식을 강화시켰다.
과거 공약의 좌초
2020년 8월 4일, 문재인 정부는 테릉, 용산 캠프킴 등을 활용한 신규 택지 3만 3천 세대 공급을 발표했다. 그러나 2025년 현재까지 착공된 단지는 단 한 건도 없었다. 이번 대책에서도 테릉과 캠프킴이 재탕으로 등장했다. 김 대표는 “규모가 나오지도 않는데 발표만 한 것들이 제대로 진행되기는 매우 어려운 상황”이라며 “2026년부터 2029년 하반기, 길게는 2030년까지 공급 부족 상황은 바뀔 게 없다”고 전망했다.
집값이 올라야 공급되는 아이러니
현재 부동산 정책이 직면한 가장 큰 딜레마는 “집값을 잡으려면 공급을 늘려야 하는데, 공급을 하려면 집값이 올라야 한다”는 구조적 모순이다. 과천과 용산을 제외한 대부분의 신규 택지(테릉 골프장, 남양주·독산 군부대 등)는 서울 외곽이거나 경기도 지역이다. 이런 곳에 LH가 신축으로 아파트를 지으면 분양가가 국민평형 기준 8억~13억 원 수준이 나온다.
문제는 최근 건설비와 인건비 급등으로 사업성이 나오지 않는다는 점이다. 민간 사업자가 택지를 낙찰받고 건설비·홍보비를 들여 분양하려면 최소 10억 원 이상의 분양가가 필요한데, 해당 지역의 시세가 그 수준에 미치지 못하면 공급 자체가 이루어지지 않는다. 김 대표는 “핵심지는 집값이 많이 올랐지만, 외곽 지역은 상대적으로 덜 올랐다”며 “공급해야 할 곳은 외곽인데, 거기는 집값이 올라줘야 공급이 가능하다”고 설명했다.
정부는 이 문제를 해결하기 위해 LH 같은 공공기관이 직접 시행하는 방안을 제시했다. 그러나 김 대표는 “지금도 3기 신도시의 40% 이상을 공공이 직접 시행하고 있지만, 전체 20만 세대 중 본 분양된 단지는 1만여 세대에 불과하다”며 “공공 직접 시행도 속도가 느리기는 마찬가지”라고 지적했다. LH 사장도 국회에서 “정부 지원 없이는 어렵다. 시세만큼 받아야 한다(집장사 해야 한다)“고 공개적으로 발언했을 정도로, 공공조차 수지타산 문제에서 자유롭지 않다.
양도세 중과유예 종료: 매물출회 vs 매물잠김
정책 커뮤니케이션의 실책
2025년 5월, 다주택자에 대한 양도세 중과유예가 종료될 예정이었다. 이는 전 정부에서 1년 유예로 정해진 사안이었기 때문에 자동으로 종료되는 것이었지만, 정부는 이를 10월 15일 토지거래허가구역 전면 지정 당시 함께 공지하지 않았다. 김용범 정책실장도 “이는 실책이었다”고 인정했을 정도로, 시장에 혼란을 가중시켰다.
양도세 중과는 조정지역·투기과열지구 내 다주택자에게 적용된다. 2주택자는 20%, 3주택자는 30%의 세율이 가산되는데, 이는 단순히 세금을 20~30% 더 내는 것이 아니라 세율 자체에 20~30%p가 더해지는 것이다. 예를 들어 양도차익이 큰 경우 원래 지방세 포함 약 50%의 양도세를 내야 하는데, 3주택자는 여기에 30%p가 추가되어 **82.5%**의 양도세를 내게 된다. 10억 원의 차익이 발생하면 원래는 5억 원 정도 세금을 내면 되지만, 중과 시에는 8억 2천 5백만 원을 내야 하므로 사실상 차익이 거의 남지 않는다.
5월 9일까지의 유예: 매물출회 전략
정부는 2026년 2월, 양도세 중과 재개에 따른 혼란을 최소화하기 위해 세부 지침을 발표했다. 5월 9일 계약분까지는 중과를 적용하지 않으며, 잔금 기한은 지역에 따라 차등을 두었다. 강남 3구와 용산처럼 오래전부터 투기과열지구였던 곳은 4개월 유예, 10월 15일에 갑자기 규제지역으로 지정된 곳은 6개월 유예를 주었다. 또한 토지거래허가구역 내에서는 임차인 만기 때까지 전입을 유예해주기로 했다. 이는 예를 들어 두 달 전 임차인이 들어온 집도 5월 9일까지 계약만 하면, 실제 전입은 1년 10개월 후에도 가능하다는 의미다.
김 대표는 이 조치를 “결과적으로 매물출회를 최대한 끌어내기 위한 스마트한 방법”이라고 평가했다. 원래 시행령대로라면 5월 9일까지 잔금을 치를 수 있고, 임차인 만기도 그 전에 끝나야 하는 물건만 팔 수 있어 매물 풀이 극도로 제한됐을 것이다. 그러나 유예 기간을 확대함으로써 5월 9일까지 시장에 상당한 매물이 나올 것으로 예상된다.
다만 한 가지 문제가 있다. 토지거래허가제에서는 약정 후 허가를 받아야 정식 계약이 성립하는데, 허가 기간이 통상 3주, 물량이 몰리면 4주까지 걸릴 수 있다. 김 대표는 “4월 9일에 약정해서 신청했는데 허가가 5주 걸려 5월 10일에 나오면 중과 대상이 되는 모순”이라며 “토지거래허가 신청 또는 계약 중 먼저 이루어진 것이 5월 9일 이전이면 인정하는 방식으로 개선해야 한다”고 제안했다.
매물은 나오는가? 거래량 데이터 분석
김 대표는 토지거래허가 신청 수를 실시간으로 추적하여 시장 반응을 분석했다. 1월 4주차 금요일, 대통령이 처음으로 SNS에 “중과유예를 종료한다”는 메시지를 올렸고, 이듬주 거래량이 급증했다. 송파구, 강남구, 은평구 모두 거래가 늘었고, 노원구는 워낙 상승세였기 때문에 떨어지지 않았다. 10월 15일 토지거래허가 전면 지정 이후 최고치를 기록한 것이다.
흥미로운 점은 그 다음 주부터다. 대통령이 연일 강한 메시지(“마귀의 시”)를 쏟아내자 거래량이 다시 줄어들었다. 김 대표는 이를 “환율의 구두개입 같은 것”이라고 표현했다. “처음에는 안 먹히다가 계속 내니까 먹히고 있다. 현재로는 하방 압력 효과를 보이고 있다”는 것이다. 다만 줄었다고 해도 2024년 11~12월보다는 여전히 높은 수준이며, 특히 비상급지(노원구, 은평구 등)는 여전히 거래가 활발했다.
매물량도 증가했다. 서울 전체 기준으로 2024년 하반기 동안 크게 감소했던 매물이 중과 종료 선언 이후 다시 올라왔다. 다만 지역별 편차가 컸다. 송파구와 강남구, 서초구는 매물이 급증한 반면, 은평구와 노원구는 오히려 감소했다. 김 대표는 “던지는 사람의 차이도 있지만 소화의 차이도 있다”고 설명했다. 강남권은 대출이 2억밖에 안 나오는데도 매물이 쏟아지니 현금으로 받을 수 있는 수요가 제한적이어서 매물이 쌓이는 반면, 은평·노원 같은 비상급지는 LTV 40%를 거의 다 받을 수 있어 매물이 나오는 족족 소화되고 있다는 분석이다.
💡 핵심 투자 전략: 5월 9일 전후 매수·매도 타이밍
전략의 원리 (Logic)
양도세 중과유예 종료는 단기적 매물출회와 중장기적 매물잠김이라는 상반된 효과를 동시에 발생시킨다. 5월 9일까지는 다주택자들이 중과를 피하기 위해 급매를 내놓을 가능성이 높지만, 5월 10일부터는 82.5%의 양도세 부담 때문에 매물이 극도로 제한될 것이다. 과거 사례(2018년 4월 1일 중과 시행)에서도 중과 시행 직전까지 거래량이 폭발했고, 시행 이후에는 매물 감소로 인해 오히려 집값이 상승했다.
현재 시장 참여자들은 “5월 9일 이후 매물이 잠기면 집값이 오를 것”이라는 기대를 갖고 있다. 따라서 5월 9일 이전에 나온 매물을 “금매”로 인식하고 적극적으로 매수에 나서는 경향이 있다. 이는 2018년 당시와 동일한 패턴이다. 당시에도 중과 시행 직전 집값은 하락하지 않고 오히려 상승했으며, 거래량도 증가했다.
실행 방법 (How-to)
매도자 입장:
- 5월 9일까지 계약 가능한 물건은 최대한 빨리 매물을 내놓는다.
- 토지거래허가 신청 기간(3~4주)을 고려하여 늦어도 4월 초에는 약정을 완료해야 안전하다.
- 임차인이 있는 경우, 만기가 5월 9일 이후라도 유예 혜택을 받을 수 있으므로 적극 활용한다.
- 강남 3구·용산은 4개월 유예, 10.15 신규 지정 지역은 6개월 유예를 받을 수 있다.
매수자 입장:
- 5월 9일 이전에 나온 매물 중 대출이 잘 나오는 지역(15억 이하, LTV 40% 적용 가능)을 우선 타겟팅한다.
- 강남권 고가주택(40억대)은 대출이 2억밖에 안 나오므로 현금 여력이 충분한 경우에만 접근한다.
- 5월 9일 이후에는 매물이 급감할 가능성이 높으므로, 이 시기를 “마지막 기회”로 인식하고 신중하게 판단한다.
- 다만 5월 10일 이후에도 임대사업자 매물(후술)이 나올 것으로 예상되므로, 급매에 휩쓸리지 말고 냉정하게 가격을 평가한다.
주의 사항 (Risk)
과거 사례의 함정:
2018년 중과 시행 당시, 시행 직전까지 집값이 오르고 거래량도 증가했다. 매물이 많이 나왔지만 수요도 그만큼 많았기 때문이다. 그러나 중과 시행 이후에는 매물이 잠기면서 4월부터 집값이 급등했다(서울 실거래가 지수 단 한 달에 7% 이상 상승). 이후 정부가 9.13 대책을 내놓으면서 상승세가 꺾였다.
현재도 동일한 패턴이 재현될 가능성이 있다. 5월 9일까지는 매물이 쏟아지지만, 이를 받아줄 수요도 충분하다면 가격이 크게 떨어지지 않을 수 있다. 오히려 5월 10일 이후 매물 잠김으로 인해 집값이 급등할 위험이 있다.
지역별 편차:
강남권 고가주택은 대출 규제로 인해 현금 부자만 살 수 있는 구조다. 따라서 매물이 나와도 소화가 더디고, 가격 조정 폭이 클 수 있다. 반면 노원·은평 같은 비상급지는 대출이 잘 나오기 때문에 매물이 나오는 족족 소화되며, 가격은 보합세를 유지할 가능성이 높다.
임대사업자 매물 변수:
정부가 임대사업자에 대한 양도세 중과 배제 기간을 축소할 경우, 5월 9일 이후에도 추가 매물이 나올 수 있다. 이는 5월 10일 이후 매물 잠김 효과를 완화시킬 수 있는 변수다.
토지거래허가 처리 지연:
신청이 몰리면 허가 기간이 4~5주까지 늘어날 수 있다. 5월 9일 기준을 맞추려면 최소 4월 초에는 약정을 완료해야 한다. 그러나 정부가 “계약일”을 기준으로 할지 “허가 신청일”을 기준으로 할지 명확히 하지 않으면, 허가 지연으로 인해 의도치 않게 중과 대상이 될 위험이 있다.
임대사업자 타겟팅: 수백 채 보유자를 겨냥하다
정부의 새로운 카드
대통령은 SNS에서 “수백 채를 갖고 있는 임대사업자들 때문에 수만 채를 공급해도 무슨 의미가 있겠느냐”며 임대사업자에 대한 문제 제기를 했다. 실제로 한 사람이 600채, 500채, 400채를 보유한 임대사업자 300명이 총 만 천여 채를 소유하고 있다는 자료가 SNS에서 화제가 되었다.
현행 제도는 임대사업자가 8년 의무 임대를 완수하면 해당 주택에 대해 양도세 중과를 영구히 면제받는다. 즉, 8년 동안 5% 이내로만 임대료를 올리며 의무를 다한 후에는 언제 팔아도 중과 대상이 아니다. 이들은 보유세 감면, 거주주택 비과세 등의 혜택도 받는다. 문제는 이들이 양도세 중과 부담이 없기 때문에 매물을 내놓을 이유가 전혀 없다는 점이다. 20년이든 30년이든 계속 보유하면서 임대수익과 자산가치 상승을 모두 누릴 수 있다.
정부는 이 구조를 건드려 매물을 끌어내기로 했다. 검토 중인 수정안은 의무기간 만료 후 양도세 중과 면제 기간에 제한을 두는 것이다. 예를 들어 8년 임대를 완수하면 만료 시점부터 3년 동안만 중과를 면제하고, 그 이후에는 다시 중과 대상으로 전환하는 방식이다. 계약갱신청구권까지 고려하면 실제로는 만료 후 2년간은 팔 수 없으므로, 사실상 만료 후 1년 이내에 매물을 내놓아야 한다.
매물출회의 규모
2025년 기준, 서울 아파트 중 임대사업자 주택은 약 5만 호다. 2025년 만기 주택은 약 1만 5천 세대인데, 임차인 문제와 토지거래허가구역 지정 때문에 팔지 못하고 있다. 이들은 2027년 초부터 본격적으로 매물로 나올 수 있다(만기 2년 전부터 매물 등록 가능).
2026년 만기 주택은 약 2만 2천8백 세대로, 이들이 가장 큰 타겟이다. 2018년 9.13 대책 이전에 등록한 임대사업자들은 양도세 100% 면제 혜택을 받았기 때문에, 2018년 막차를 탄 이들의 8년 만기가 2026년에 도래한다. 이들은 원래 팔 이유가 전혀 없었지만, 중과 면제 기간을 3년으로 제한하면 2026~2029년 사이에 매물을 내놓을 수밖에 없다.
2027년, 2028년 만기 주택도 각각 수천 세대씩 존재한다. 정부가 이 정책을 시행하면 향후 3~4년간 매년 수만 세대의 임대사업자 매물이 시장에 나올 것으로 예상된다.
정책 신뢰의 문제
김 대표는 이 정책의 효과는 인정하면서도 정부 정책 신뢰에 대한 우려를 표했다. 임대사업자들은 2017~2018년 정부의 권유로 등록했다. 당시 김수현 수석은 임대사업자 중심의 임대주택 체계를 구축하기 위해 각종 세제 혜택을 약속하며 등록을 독려했다. 이들은 8년 동안 5% 이내로 임대료를 올리며 의무를 완수했다. 그런데 이제 와서 “수백 채 갖고 있는 너희들 때문에 집값이 오른다”며 혜택을 회수하는 것은 정책 신뢰를 근본적으로 훼손하는 행위다.
게다가 이미 문재인 정부 시절 한 차례 소급 적용으로 혜택을 축소한 전력이 있다. 같은 정부가 두 번씩이나 약속을 번복하는 것은 민간의 신뢰를 무너뜨린다. 김 대표는 “정부가 권유해서 등록했는데, 나중에 와서 불공정 행위라고 혜택을 뺏는 것은 정부가 해서는 안 될 일”이라고 강조했다.
또 다른 문제는 지역 편차다. 임대사업자 주택이 모두 서울 강남의 잘 팔리는 아파트는 아니다. 시골 단독주택도 많고, 지방 아파트도 포함되어 있다. 이런 물건들은 2~3년 안에 팔기 어렵다. 정부는 “서울 4만 가구”를 주요 타겟으로 언급했지만, 실제 시행 시 지방 임대사업자까지 피해를 볼 가능성이 크다.
다주택자는 정말 ‘마귀’인가?
다주택자 비율의 진실
정부와 여론은 집값 상승의 주범으로 다주택자를 지목한다. 그러나 데이터는 다른 이야기를 한다. 김 대표가 제시한 통계에 따르면, 다주택자 비율은 2019년을 정점으로 지속적으로 감소하고 있다. 가구 기준으로 2019년 14.7%에서 2025년 13.4%로 줄었고, 3주택 이상 보유자는 4.9%에서 4.1%로 20% 가까이 감소했다.
같은 기간 무주택자 비율은 큰 변화가 없었고, 1주택자 비율이 늘어났다. 즉, 다주택자들이 집을 팔았고, 그 집을 산 사람은 무주택자가 아니라 기존 1주택자들이었다. 이 시기에 양극화가 심화되었다는 점을 감안하면, 다주택자를 규제했더니 “똘똘한 한 채” 투자가 늘어났고, 이것이 양극화를 가속화시켰다는 해석이 가능하다.
김 대표는 “다주택자들이 집을 선점해서 무주택자들이 살 집이 없어서 집값이 오른 게 아니다”라며 “2019년부터 2025년까지 다주택자는 계속 줄었는데 집값은 많이 올랐다. 다주택자를 더 때리면 똘똘한 한 채로 자산이 더 집중될 것”이라고 경고했다.
다주택자의 사회적 역할
한국은 1970년대부터 개인 임대주택 중심의 주거 체계를 유지해왔다. 1969년 한강맨션이 선분양 제도를 처음 도입한 이래, 정부는 건설사에 자금을 지원하고 개인들이 계약금만 내고 집을 분양받는 구조를 만들었다. 서울 인구가 300만에서 1,000만으로 폭증하는 동안, 정부와 건설사는 자금이 부족했고, 결국 개인의 돈으로 주택을 공급했다.
그 결과 현재 전체 임대시장의 76%(서울 73%)를 개인 임대인이 차지하고 있다. 글로벌 기준으로 보면 정부나 기업이 해야 할 일을 개인이 대신한 것이다. 물론 이들의 동기는 차익 추구였지만, 결과적으로는 저렴한 임차주거비를 제공하는 역할을 했다. 서울의 집값은 비싸지만, 비슷한 소득의 메가시티들과 비교하면 임차주거비는 상대적으로 싸다.
김 대표는 “다주택자들이 사회에 기여하는 역할이 분명히 있다”며 “공공이나 기업형 임대주택 구조가 충분히 준비되지 않은 상태에서 다주택자만 때릴 경우, 임차주택 공급이 줄어들고 전월세 가격이 급등할 수 있다”고 우려했다.
”불공정 행위” 프레임의 문제
구윤철 경제부총리는 양도세 중과 재개를 “비정상과 불공정 행위의 정상화”라고 표현했다. 그러나 김 대표는 “다주택자가 집을 보유하는 것이 무슨 불공정 행위냐”고 반문했다. 이들은 집을 팔 때 45~50%의 양도세를 낸다(중과 전 기준). 82.5%는 극단적이지만, 50%도 이미 상당한 수준이다. 임대를 주고 이익의 절반을 세금으로 내는 것이 왜 “불공정”인가?
더욱이 현재의 82.5% 중과 세율은 1년밖에 유지되지 않았다. 이 세율은 코로나 시기 유동성 폭발 당시 한시적으로 도입된 것으로, 오히려 이쪽이 “스페셜한 세율”이다. 중과유예 기간은 4년이지만, 82.5% 세율 자체는 그보다 짧은 기간만 적용되었다. 김 대표는 “유예가 비정상이고 중과가 정상이라는 프레임은 사실과 다르다”고 지적했다.
집값 상승의 진짜 주인공: ‘똘똘한 한 채’
투자 패러다임의 변화
5~10년 전의 부동산 투자는 여러 채 분산 투자였다. 지방에 50~60채를 사서 한 채당 2천만 원 오르면 10억 원을 벌 수 있었다. 이런 “진짜 투기꾼”들은 법인을 만들고 매매사업자 등록을 하여 세금을 회피하기도 했다. 그러나 현재는 상황이 완전히 바뀌었다. 지방 다주택 투자자들은 출구가 막혀 “빌라왕”이 되거나 처벌을 받았다.
반면 집값 상승의 최대 수혜자는 서울 강남의 똘똘한 한 채를 보유한 1주택자들이다. 의사·변호사 같은 고소득 전문직 부부는 반포·잠실 같은 핵심 입지에 40억짜리 집 한 채를 사서, 실거주와 자산투자를 동시에 누린다. 이들은 다주택자가 아니므로 토지거래허가구역, 양도세 중과 등 모든 규제에서 자유롭다.
김 대표는 “지금 집값을 올리는 건 다주택자가 아니다”라며 “똘똘한 한 채로 자산이 집중되면서 양극화가 심화되고 있다”고 강조했다. 실제로 전세가율(전세가/매매가)이 30%대로 떨어진 것은 매매가가 전세가와 무관하게 폭등했다는 의미다. 만약 서울의 인프라와 프리미엄이 집값을 올린다면 전세가도 같이 올라야 하는데, 실상은 그렇지 않다. 이는 고가주택이 에셋 파킹(Asset Parking, 자산 보관처) 역할을 하고 있음을 보여준다.
정책 미스매칭
현재 정부 정책은 다주택자 투자를 막는 데 집중되어 있다. 토지거래허가구역 지정도, 양도세 중과도 모두 다주택자가 추가 매수를 못하게 하는 장치다. 그러나 김 대표는 “지금은 다주택자가 투자하는 시대가 아니다”라며 “대출 규제는 효과가 있지만, 세금 규제는 엉뚱한 대상을 때리고 있다”고 지적했다.
대출 규제(LTV 40%, 고가주택 2억 한도)는 실제로 고가주택 매수를 억제하는 효과가 있다. 그러나 이는 역설적으로 현금 부자들의 놀이터를 만든다. 40억짜리 집을 사려면 38억 현금이 필요한데, 이 정도 자금력을 가진 사람은 보유세나 양도세에 크게 동요하지 않는다. 결국 정책이 의도한 “투기 억제”는 달성되지만, 부의 양극화는 오히려 심화되는 모순이 발생한다.
5월 9일 이후, 집값은 어떻게 될까?
시나리오 1: 문재인 정부 2018년의 재현
2018년 4월 1일, 문재인 정부는 양도세 중과를 시행했다. 그 이전 6개월간(2017년 8월 2일 대책 발표 후) 시장은 어떻게 반응했을까? 매물이 쏟아졌지만, 수요도 폭발했다. 매수자들은 “중과 시행 후에는 매물이 사라질 것”이라고 판단하고 금매를 잡기 위해 경쟁했다. 그 결과 집값은 하락하지 않고 오히려 상승했으며, 거래량도 증가했다.
중과 시행 후에는 매물이 급감하면서 집값이 급등했다. 단 한 달(2018년 4월) 동안 서울 실거래가 지수가 7% 이상 올랐다. 당시 현장에서는 “앉아서 전화로 매도·매수 연결하면서 1억씩 올리는” 광기의 시장이 펼쳐졌다. 이후 정부가 9.13 대책을 내놓으면서 상승세가 꺾였지만, 중과 시행 자체는 집값 상승을 촉발했다.
시나리오 2: 임대사업자 매물로 완충
김 대표는 “원래는 5월 9일 이후 급등을 예상했다”고 밝혔다. 그러나 임대사업자 규제가 추가되면서 전망을 수정했다. 임대사업자 수만 세대의 매물이 5월 9일 이후에도 지속적으로 나온다면, 매물 잠김 효과가 완화될 수 있다. 이 경우 “급등”은 피하고 “완만한 상승”으로 귀결될 가능성이 있다.
김 대표는 “5월 9일까지는 확실히 집값이 내려갈 수 있다. 무주택자들이 약간 저렴한 가격에 집을 살 수 있는 기회가 될 것”이라며 “그러나 그 이후에는 결국 매물 부족과 공급 부족이 이길 것 같다”고 전망했다. 즉, 일시적 하락 → 재상승의 패턴이 예상된다.
구조적 상방 압력: 공급 부족의 악순환
가장 큰 문제는 집값을 잡으면 공급이 더 줄어든다는 구조적 모순이다. 외곽 지역의 집값이 억제되면 사업성이 나오지 않아 신규 공급이 중단된다. 이는 2032~2034년까지 공급 부족을 연장시키고, 결국 언젠가는 공급 부족으로 인해 폭등하게 된다. 그때 가서 “이제 공급하자”고 해도 6~7년이 걸리기 때문에, 2035년에나 공급이 이루어진다.
김 대표는 “세금으로 집값을 잡는 것은 단기적으로는 효과가 있지만, 길게 보면 공급 부족의 악순환을 만든다”며 “많이 오를 것을 조금 오르게는 할 수 있겠지만, 역효과 문제가 커지면서 집값을 완전히 잡기는 어려울 것”이라고 전망했다.
대안은 없는가? 공급과 세금의 딜레마
공급을 늘리려면 누군가 부자가 되어야 한다
공급을 늘리는 방법은 있다. 용적률을 올리고, 재개발·재건축을 활성화하고, 낙후 지역을 허물고 신축을 짓는 것이다. 그러나 이는 트레이드오프를 수반한다. 재개발을 하려면 기존에 월세 60만 원에 살던 서민 가족을 내보내야 한다. 2008년에 지은 멀쩡한 빌라를 부숴야 한다. 땅 주인에게 막대한 개발이익이 돌아간다.
김 대표는 “모든 것은 트레이드오프가 있다”며 “공급만 무조건 늘려야 한다고 하면 재개발을 무차별적으로 밀어붙일 수 있지만, 그것이 사회적으로 합의될 수 있을지는 의문”이라고 말했다. 특히 재건축처럼 토지 소유자에게 막대한 혜택이 돌아가는 구조는 “부자 만들어주기”라는 비판을 피할 수 없다.
양극화 vs 전체 안정화
김 대표는 정책 방향에 대한 근본적 질문을 던진다. “양극화를 용인할 것인가, 아니면 상급지 집값을 잡는 것이 목적인가, 국민 다수가 사는 집값을 안정화시키는 것이 목적인가?” 이에 따라 정책 효과가 완전히 달라진다.
비싼 주택도 잡고 저렴한 주택도 안정화시키는 정책은 거의 없다. 만약 상급지 집값을 잡는 것이 목표라면 대출 규제와 보유세 강화가 효과적이다. 그러나 이는 일반 서민들의 주거비 부담과는 무관하다. 반포 아파트가 40억에서 35억으로 떨어져도, 노원구 아파트가 10억에서 12억으로 오르면 서민에게는 오히려 악화다.
현 정부는 “최소한 마용성(마포·용산·성동) 이상의 집값을 잡겠다”는 목표를 세운 것으로 보인다. 이는 선거를 앞두고 특정 계층(집 없는 서민, 1주택 실수요자)을 타겟팅한 전략일 수 있다. 그러나 김 대표는 “그 동네 집값을 내리려면 보유세를 높이고 매물을 뽑아내야 하는데, 그 매물을 받는 사람은 보유세가 부담스럽지 않은 현금 부자들”이라며 “한 바퀴 돌고 나면 더 이상 매물이 없어서 다시 상승한다”고 지적했다.
주식 vs 부동산: 신뢰의 문제
김 대표는 흥미로운 관찰을 공유했다. 그는 주변 지인들에게 “주식투자를 하자. 코스피 5000, 7000 간다”고 권유했지만, 30억짜리 아파트를 살 수 있는 고소득자들조차 주식에는 3천만 원만 투자한다. 반면 부동산에는 수십억을 박는다.
이는 신뢰의 차이다. 코스피가 5000이면 고점이라 불안하고, 3000이면 낮아서 불안하다. 그러나 강남 아파트는 “무조건 오른다”는 신뢰가 있다. 김 대표는 “만약 코스피가 나스닥처럼 매년 10~15%씩 꾸준히 올라간다면, 10년 후에는 신뢰가 쌓여서 부동산에서 주식으로 자금이 이동할 수 있다”며 “그러나 단기적으로 5000, 7000 간다고 해서는 사람들이 믿지 않는다. 꾸준히 장기적으로 가야 한다”고 강조했다.
마무리 / 핵심 정리
2025년 대한민국 부동산 시장은 정부의 강력한 수요 억제 정책과 구조적 공급 부족이라는 두 거대한 힘이 충돌하는 실험장이 되었다. 양도세 중과유예 종료와 임대사업자 규제는 5월 9일까지 단기적으로 매물을 끌어낼 것이다. 이 기간 동안 무주택자들은 상대적으로 저렴한 가격에 집을 살 기회를 얻을 수 있다.
그러나 5월 10일 이후에는 매물이 급감하면서 2018년과 유사한 급등 국면이 재현될 위험이 있다. 임대사업자 매물이 이를 얼마나 완충할지는 미지수다. 더 큰 문제는 중장기적으로 공급 부족이 심화되면서, 세금 규제가 오히려 공급 감소를 초래하는 악순환이 발생할 가능성이다.
김건우 대표는 “다주택자를 악마화하는 것은 문제의 본질을 호도하는 것”이라며 “진짜 집값을 올리는 건 똘똘한 한 채 투자자들이고, 정책은 엉뚱한 대상을 때리고 있다”고 지적했다. 그는 또한 “임대사업자들은 수십 년간 정부가 해야 할 임대주택 공급 역할을 대신해왔는데, 이제 와서 혜택을 뺏는 것은 정책 신뢰를 무너뜨리는 행위”라고 비판했다.
결론적으로, 현 정책은 단기적으로는 일시적 안정화 효과를 낼 수 있지만, 중장기적으로는 매물 잠김과 공급 부족으로 인해 상승 압력이 더 커질 것으로 전망된다. 집값 문제는 세금만으로 해결할 수 없으며, 공급 확대와 투자 대안(주식 등) 육성, 양극화 완화 등 종합적 접근이 필요하다는 것이 이번 강연의 핵심 메시지다.
📚 출처 및 참고
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 원본 영상 | 다주택자 때려도 집값 오르는 이유 (분전 아카데미 김건우 대표) |
| 채널 | 언더스탠딩 : 세상의 모든 지식 |
| 리포트 작성 | 2026-02-12 |
| 작성 방식 | YouTube 영상 STT 변환 후 에디팅 |
💬 본 리포트는 영상 내용을 바탕으로 재구성되었습니다. 정확한 내용은 원본 영상을 참조해 주세요.