(2부) 요즘 함부로 집 사면 국세청에 탈탈 털립니다
📺 원본 영상: (2부) 요즘 함부로 집 사면 국세청에 탈탈 털립니다 🎙️ 채널: 언더스탠딩 : 세상의 모든 지식 👤 출연: 이장원 세무사 (세무법인 리치) 📅 정리 일자: 2026-04-25 ⚠️ Note: 본 리포트는 영상의 음성을 텍스트로 변환(STT)하여 정리한 것입니다. 화면에 표시된 자료(차트, 서식, 슬라이드 등)는 포함되지 않을 수 있습니다.
개요
2025년 현재, 부동산을 매수하는 행위 자체가 국세청의 정밀 레이더 위에 올라가는 시대가 됐다. 다주택자 양도세 중과를 앞두고 거래가 폭발적으로 증가했지만, 5월 9일을 기점으로 거래량이 반토막 나면 국세청의 행정력은 자연히 남은 거래에 집중된다. 세무법인 리치의 이장원 세무사는 이 영상에서 자금조달계획서의 변화, 토지거래허가구역(토허구역)의 법적 함정, 증여세·사업자 대출 추적, 가족 간 차용의 현실적 전략에 이르기까지, 2025년 부동산 매수자가 직면한 세무 리스크를 현장 경험을 바탕으로 상세히 짚는다.
마지막 창구가 된 대부업체: 잔금 딜의 실상
다주택자 양도세 중과 유예가 끝나는 시점을 앞두고 시장에는 특이한 거래 관행이 자리잡았다. 매도자 입장에서는 거래 확실성이 최우선이다. 계약이 파기되면 그 다음에 팔 때 세금을 몇 배 더 내야 하는 상황이기 때문에, 매수자가 대출이 안 된다는 이유로 파기를 주장하는 것보다 잔금 시기를 조율해서라도 거래를 성사시키는 것이 훨씬 유리하다. 이 지점에서 대부업체가 등장한다.
구조는 단순하다. 매수자가 대부업체에서 잔금을 먼저 빌려 매도자에게 즉시 지급하고, 그 대가로 가격 할인을 요구하는 딜이다. 매도자 입장에서도 깎아주는 금액의 절반 가까이가 어차피 세금으로 나갈 몫이기 때문에, 이 딜이 충분히 매력적이다. 이장원 세무사에 따르면, 이러한 수요가 급증하면서 대부업체들이 경쟁적으로 금리를 낮추고 있다. 한때 20%에 달했던 대부업체 금리가 9.9%를 거쳐 8.8%까지 내려왔다는 것이다. 그는 “이 금리가 어느 은행 상품보다도 경쟁력 있다”고 표현했다. 한편 4월 1일자로 P2P 대출이 막힌 데 이어 대부업체도 규제될 것이라는 우려가 있지만, 대부업체는 자기 돈을 빌려주는 구조라 금융위원회가 직접 규제하기 어렵다는 점에서 P2P와는 다르다고 이 세무사는 분석했다.
5월 9일 이후: 거래량 급락과 세무 조사 집중
이장원 세무사가 이 영상에서 반복적으로 강조한 핵심 메시지는 하나다. “5월 9일 이후를 준비해야 한다.” 현재 서울 아파트 거래량은 규제가 없을 때 한 달에 약 1만 건에 달하지만, 중과 유예 종료 이후에는 3,000~4,000건으로 급감한다는 것이 과거 데이터의 교훈이다. 실제로 심했을 때는 월 4,000건이던 서울 아파트 거래량이 800건 수준까지 빠진 적이 있다. 이 변화는 공인중개사 11만 명에게 심각한 타격이 되지만, 세무 환경에도 결정적인 변수로 작용한다.
세무서의 행정력에는 한계가 있다. 이장원 세무사의 추산에 따르면 한 달에 처리할 수 있는 캐파(Capacity)가 약 8,000건이라고 할 때, 거래가 1만 건이면 일부를 놓치고 선별 조사가 불가피하다. 그러나 거래가 4,000건으로 줄어드는 순간, 남은 캐파 4,000건은 고스란히 남은 거래에 집중된다. 즉, 거래량 감소가 역설적으로 조사 밀도를 높이는 결과를 낳는다는 것이다. 그는 2018~2019년의 경험을 직접 언급하며 “그때 조사 강도가 너무 셌다”고 회고했다. 5월 9일 이전 거래분의 잔금이 7~8월에 몰리는 만큼, 하반기부터 국세청의 본격적인 전수조사가 시작될 것이라고 예측했다.
| 구분 | 규제 없을 때 | 규제 후 (예측) |
|---|---|---|
| 서울 전체 거래량 (월) | 약 10,000건 | 3,000~4,000건 |
| 서울 아파트 거래량 (월) | 약 4,000건 | 800건 수준 (최악) |
| 세무서 처리 캐파 (추정) | 8,000건 → 선별 조사 | 8,000건 → 전수조사 |
02:13 - 서울 아파트 거래량 데이터 - 규제 없을 때 월 1만 건, 규제 후 3천~4천 건, 최악의 경우 800건 수준
자금조달계획서, 이제 진짜 무서워졌다
자금조달계획서는 투기과열지구·토지거래허가구역·조정대상지역에서 6억 원을 초과하는 주택을 취득할 때 작성해야 하는 서류다. 그런데 2025년 2월 10일부터 규정이 하나 추가됐다. 기존에는 자금 항목만 기재하면 됐지만, 이제는 계약금 지급 사실을 입증하는 영수증 사본·통장 사본 등의 증빙서류를 함께 제출해야 한다. 이는 사전 약정이나 위장 계약을 걸러내기 위한 조치로 풀이된다.
내용 면에서도 변화가 있었다. 금융기관 예금 항목에 해외예금과 외화까지 포함됐고, 증여·상속 신고 여부도 계획서에 기재하도록 했다.
09:22 - 강화된 자금조달계획서 서식 - 해외예금·외화 항목 추가 및 계약금 지급 증빙서류 첨부 의무 등 새 항목
이 세무사는 현장에서 이런 상담을 가장 많이 받는다고 했다. “15억짜리 집을 사려는데 전세보증금 8억, 주식 매도 5억, 어머니께 3억 빌릴 건데 어떻게 써야 하냐”는 식이다. 표면적으로는 형태가 맞아서 시군구청과 한국부동산원의 1차 검토를 통과할 수 있지만, 이는 게임의 시작에 불과하다.
실제로 자금조달계획서를 통해 유관기관에 통보되는 건수의 85%는 국세청으로 간다고 이 세무사는 강조했다. 국세청 조사에서는 “20억 집을 샀으면 취득세는 어디서 나왔냐, 중개수수료는 어디서 나왔냐”까지 소명 대상이 된다. 20억 5천, 나아가 20억 8천 전체 자금의 흐름을 맞춰야 한다는 뜻이다. 잔금을 치른 지 불과 2주 만에 소명 통보가 날아온 사례도 있다고 했다.
14:40 - 실제 사례 타임라인 - 2025년 11월 계약, 3월 8일 잔금, 2주 후 소명 통보 도착
“마음의 준비를 미리 해두시라”며, 소명 통보는 “거의 100% 나온다”고 단언했다.
토지거래허가구역의 법적 함정
실무에서 가장 혼란스러운 부분 중 하나가 토지거래허가구역(토허구역) 내 거래 관행과 법 규정의 충돌이다. 부동산 거래 신고법 11조 6항은 “토지거래 허가 이전에 한 계약은 효력이 발생하지 않는다”고 명시하고 있다. 법의 취지는 명확하다. 정부가 먼저 승인해야 거래가 성립한다는 것이다. 그런데 현실에서는 이 원칙이 거의 지켜지지 않는다.
현장에서 통용되는 방식은 다음과 같다. 먼저 매수·매도자가 약정서(사실상의 계약서)를 작성하고 약정금 명목으로 일부 금액을 지급한다. 그런 다음 토허구역 허가를 신청하고, 허가가 나오면 공식 계약서를 쓰면서 나머지 계약금을 정산하는 방식이다. 이 방법이 법 위반일 수 있다는 것이 문제의 핵심이다. 이장원 세무사는 법무 자문을 받아본 결과, 약정서도 거래 내용이 명시된 계약서에 해당하기 때문에 “허가 전 체결된 계약”으로 볼 수 있다는 견해가 있다고 전했다. 구청 주무관이 “돈을 돌려주고 다시 신청하시라”고 안내한 사례도 있었다.
극단적으로는 해당 거래 자체가 무효가 되어 원상복귀(부동산 반환 + 대금 환급)를 요구받을 가능성도 있다고 했다. 물론 현실에서 그 수준까지 가기는 어렵지만, 법리적으로는 가능한 리스크다. 이 세무사는 “법이 이상하다”고 직접 표현했다. 혼인신고 전에 손을 잡지 말라는 식의 규정이라는 것이다. 그는 “토허구역 허가가 나오기 전에 두 사람이 아무런 약속도 안 하고 어떻게 거래를 진행하냐”며 현실과 법의 괴리를 비판했다.
💡 [영상 참조] 강연자는 이 부분에서 부동산 거래 신고법의 해당 조항을 화면에 띄워 설명합니다. 상세 내용은 원본 영상을 확인하세요.
자금 추적의 끝: 증여세와 상속세의 실상
자금조달계획서가 국세청에 통보되면 본격적인 자금 역추적이 시작된다. 이장원 세무사는 이를 “고구마 줄기 캐듯”이라고 표현했다. 전세보증금 8억의 출처를 물으면 그 이전에 부모에게 받은 4억이 나오고, 이것이 다시 신혼 때 받은 증여로 이어지는 식이다.
증여세 소멸시효에 대한 오해도 많다. 대부분 ‘10년이 지나면 안전하다’고 알고 있지만, 법은 더 복잡하다.
| 상황 | 조사 소멸시효 |
|---|---|
| 일반적 증여 | 10년 (실무상 조사관도 어느 정도 관용) |
| 약간 부정한 방법 | 15년 |
| 중대한 탈루 | 세무서가 인지한 날로부터 1년 이내 추징 가능 |
마지막 항목이 중요하다. 세무서가 새로 알게 된 시점부터 1년 이내라면 10년이 넘어도 추징할 수 있는 별도 법 규정이 있다는 것이다. 이 세무사는 “9년 11개월 28일 전에 전세금 3억을 증여받은 게 걸린 사례”를 언급했다. 이 경우 증여세 약 4천만 원에 가산세가 5천만 원 붙어 총 9천만 원을 납부해야 했다. 증여받은 3억 중 9천만 원이 세금으로 빠지는 상황이다.
상속세의 대중화도 주목할 만한 현상이다. 2016년에는 상속세를 낸 인원이 약 6,000명에 불과했지만 현재는 2만 1,000명 수준으로 늘었다. 서울에서 주택을 한 채 보유하고 있다면 사망 시 상속세 납부를 피하기 어려운 시대가 됐다는 뜻이다. 이 세무사는 “7~8년 전만 해도 CEO 대상 강의만 했는데 이제 주민센터에서도 강의 요청이 온다”고 전했다. 상속재산의 평가액이 실거래 수준으로 높게 책정되지만 시장에서 실제로 팔리지 않는 물건(이 세무사가 예로 든 변두리 모텔)을 보유하고 있을 경우, 현금 유동성 없이 세금만 납부해야 하는 극히 불합리한 상황도 발생한다.
사업자 대출의 함정: 하반기 전수조사 예고
이장원 세무사가 하반기 세무조사의 또 다른 핵심 타깃으로 지목한 것은 사업자 대출이다. 주택담보대출 규제가 강화되자 사업용 담보로 대출을 받아 주택 매수 자금으로 활용하는 사례가 많아졌기 때문이다. 국세청은 이미 이 경로를 주시하고 있다고 했다. 3월 법인세, 5월 종합소득세 신고가 끝나면, 하반기에 “사업자 대출이 있으면서 최근에 집을 산 사람”에 대한 전수조사를 진행할 것이 거의 확실하다는 것이 이 세무사의 판단이다. 특히 강남 3구에 대해서는 “거의 100% 조사”라고 단언했다.
조사가 나오면 단순히 자금 흐름 확인에 그치지 않는다. 사업자 대출 이자를 경비로 처리하면서 실제로는 그 자금을 주택 매수에 썼다면, 경비 처리 자체가 잘못된 것이 된다. 이 세무사는 “한 김에 3년치 통합 조사를 한다”며, 세무조사가 시작되면 원금을 부모가 대신 상환한 것은 아닌지까지 확인한다고 했다. 더 무서운 것은 채무 사후관리라는 제도다. 세무조사는 중복 조사가 금지돼 있지만, 채무 사후관리는 세무조사가 아니기 때문에 중복 조사 제한이 적용되지 않는다. 쉽게 말해, 국세청이 지속적으로 해당 채무 관계를 모니터링할 수 있다는 뜻이다. 실제로 2023년 조사에서 소명에 성공했던 분이 이후 이자 지급을 끊었다가 2025년 하반기에 다시 조사를 받은 사례가 있었다고 했다.
가족 간 차용, 이제는 디폴트가 됐다
가족 간 자금 차용은 이제 일부의 전략이 아니라 사실상 기본값(Default)이 됐다고 이장원 세무사는 단언했다. 주택 가격의 상승 속도를 근로소득 증가폭이 절대 따라잡을 수 없기 때문에, 부모의 자금 지원 없이 서울에서 집을 사는 것은 현실적으로 불가능에 가깝다는 것이다. 일부 부모는 다주택 중 한 채를 처분해 그 유동성을 자녀에게 빌려주고 집을 사게 하는 케이스도 늘고 있다.
그러나 차용 형식을 갖추지 않으면 전부 증여로 간주될 수 있다. 이 세무사가 제시하는 필수 요건은 세 가지다. 첫째, 차용증 작성. 둘째, 실제 이자 지급. 셋째, 부모의 자금 출처 소명 가능성. 5억을 빌릴 능력이 자녀에게 있다 하더라도, 부모가 그 5억을 어디서 마련했는지도 함께 들여다본다는 점을 놓쳐서는 안 된다. 이 세무사는 사업체를 운영하는 부모가 낮은 매출을 신고했는데 5억을 자녀에게 빌려줬다면, 국세청은 부모의 사업체 세무조사로 연결한다고 설명했다.
이자를 4년 동안 지급하지 않았더라도 지금이라도 한꺼번에 지급하는 것이 낫다고 조언했다. 정확한 날짜와 금액을 명시한 메모를 남겨두는 것도 중요하다. 조사관 입장에서는 이자 지급 사실이 있으면 “소송 가면 무조건 이긴다는 보장이 없다”는 부담이 생겨, 실무적으로 융통성을 발휘하는 경향이 있다는 것이다. 반면 이자를 전혀 지급하지 않으면 사실상 증여로 보는 게 자연스럽다.
농지·고액 전세·비주택: 확산되는 조사 범위
세무조사의 사정권은 이제 아파트 매수자에만 머물지 않는다. 이장원 세무사는 세 가지 추가 분야를 언급했다.
농지 전수조사는 농지가 DSR(총부채원리금상환비율) 규제 적용을 받지 않아 풀 대출이 가능하다는 점이 악용 대상이 됐기 때문이다. 2021년 LH 사태를 계기로 농지 관리 주체가 거주지 구청에서 농지 소재 구청으로 바뀌어 전수조사가 용이해졌다. 수도권 3기 신도시, 용인 SK하이닉스 클러스터 인근 등 개발 호재 지역에서 실제 농사를 짓지 않으면서 농지를 취득한 사례가 주요 타깃이 된다. 특히 경기도는 이 분야 조사 빈도가 높다.
강남 3구 고액 전세 임차인, 특히 30대에 대한 조사는 2019~2020년에도 이미 진행된 바 있다. PCI(소득 대비 자산 분석) 기법상 그동안 2억을 벌었는데 10억 전세를 들어가면 논리적으로 맞지 않기 때문이다.
23:49 - 국세청이 소득금액증명원을 통해 10년간 소득을 즉시 조회하는 방법 및 PCI 분석 기법 설명
주택 취득이 강하게 규제되면서 “전세로 우선 들어가고 이후에 취득하자”는 우회 전략이 확산됐는데, 전월세 신고제(2021년 6월부터 보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 시 신고 의무)를 통해 데이터가 축적돼 있어 이 전략도 안전하지 않다.
29:32 - 전월세 신고 의무 기준 - 보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 시 임대차 계약 신고 의무 (2021년 6월 시행)
비주택 대출 분야에서는 4월 1일자 규제가 핵심이다. 대출을 부정한 목적으로 사용한 사실이 확인되면 원 아웃(1회 적발) 시 3년, 투 아웃(2회 적발) 시 10년간 대출이 금지된다.
20:09 - 4월 1일자 비주택 대출 규제 - 원 아웃 3년 대출 금지, 투 아웃 10년 대출 금지 규정
아파트 담보로 사업자 대출을 받아 추가 주택 매수에 사용한 경우가 대표적인 조사 대상이 된다. 천안 동남구처럼 지방 도시에서도, 주변 시세 대비 현저히 싸게 팔린 거래가 전산 필터에 자동으로 걸려 매도자·매수자·공인중개사 3인 모두 조사 대상이 된 사례가 있었다.
한국 세법은 왜 이렇게 복잡한가
이장원 세무사는 영상 말미에 한국 세법의 구조적 문제를 직접 비판했다. 비과세 해당 여부를 판단하는 경우의 수가 100가지가 넘고, 주택의 법적 정의 자체가 복잡해 일반인이 스스로 파악하는 것이 사실상 불가능하다는 것이다. 그는 미국을 예로 들었다. 미국에서도 교포 한인들을 대상으로 강의 요청이 오는데, 미국 세법 관련 책을 찾아봐도 부동산 세금을 다룬 책이 거의 없다. 그만큼 심플하기 때문이다.
핵심적인 불합리로 그는 ‘주택 수 기준의 양도세 중과’ 방식을 들었다. 거주하는 메인하우스를 팔 때 감면이 적용되는 것은 합리적이지만, 시골에 아주 작은 집이 한 채 있다는 이유만으로 도시의 30억짜리 아파트 양도세가 달라지는 구조는 납득하기 어렵다는 것이다. 그는 “금액 기준으로 단순화해야 한다”고 주장했다. 메인하우스 매각 시 감면, 나머지는 금액에 따라 과세하는 방식이 훨씬 직관적이고 공정하다는 논리다. 상속세·증여세법 역시 원래는 재벌 규제를 위한 법이었지만 서울 아파트 한 채를 가진 중산층 전체에게 적용되는 법으로 변질됐다고 비판했다.
마무리 - 집을 사는 행위가 감사(監査)의 출발점이 된 시대
이장원 세무사는 이 모든 조사와 규제의 메시지를 하나로 요약했다. “골치 아프면 집 사지 마세요.” 단순한 농담이 아니다. 대출도 안 해주고, 자금조달계획서를 내면 국세청에서 소명 요청이 오고, 사업자 대출이 있으면 조사를 받고, 증여 이력이 있으면 타고타고 역추적을 당하는 구조는 실수요자에게도 상당한 행정적·심리적 부담을 안긴다. 그것이 행정의 목표일 수 있다는 것이다.
그럼에도 불구하고 거래를 결정했다면, 이 세무사는 몇 가지를 반드시 준비하라고 강조했다. 계약금·잔금 전후 2주간의 입출금 내역이 깨끗해야 하고, 취득세와 중개수수료까지 포함한 전체 자금의 출처를 소명할 수 있어야 하며, 가족 간 차용이 있다면 차용증과 정기 이자 지급 기록이 있어야 한다. 그리고 무엇보다, 소명 통보(그가 ‘초대장’이라고 부르는)는 거의 반드시 날아온다는 사실을 전제하고 준비해야 한다.
📚 출처 및 참고
| 구분 | 내용 |
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| 원본 영상 | (2부) 요즘 함부로 집 사면 국세청에 탈탈 털립니다 |
| 채널 | 언더스탠딩 : 세상의 모든 지식 |
| 출연 | 이장원 세무사 (세무법인 리치) |
| 리포트 작성 | 2026-04-25 |
| 작성 방식 | YouTube 영상 STT 변환 후 에디팅 |
💬 본 리포트는 영상 내용을 바탕으로 재구성되었습니다. 정확한 내용은 원본 영상을 참조해 주세요.