시골집 하나 때문에 세금 8억 나왔습니다
📺 원본 영상: (1부) 시골집 하나 때문에 세금 8억 나왔습니다 (세무법인 리치 이장원 세무사) 🎙️ 채널: 언더스탠딩 - 세상의 모든 지식 📅 정리 일자: 2026-04-24 ⚠️ Note: 본 리포트는 영상의 음성을 텍스트로 변환(STT)하여 정리한 것입니다. 화면에 표시된 자료(차트, 비교표, 시뮬레이션 수치 등)는 포함되지 않을 수 있으며, 음성으로 언급된 수치와 내용만을 기반으로 작성되었습니다.
개요
5월 9일을 기점으로 다주택자에 대한 양도소득세 중과가 재시행될 예정인 가운데, 세무법인 리치의 이장원 세무사가 현장에서 직접 목격하고 있는 세금 분쟁 사례와 다주택자의 의사결정 패턴을 상세히 풀어놓았다. 이 인터뷰는 단순한 세금 안내를 넘어, 법 조문 한 줄을 잘못 해석했을 때 세금이 350만 원에서 8억 원으로 폭증할 수 있는 현실을 구체적 케이스로 보여준다. 2017년 8·2 부동산 대책 이후 주택 세금 상담을 본격적으로 시작해 현재까지 약 만 건에 달하는 상담 경험을 쌓은 이장원 세무사(‘두꺼비 세무사’라는 닉네임으로도 알려진)는, 이번 중과 재시행이 2017년보다 훨씬 더 복잡한 지형에서 이루어지고 있다고 진단한다.
5월 9일 데드라인: 양도소득세 중과의 귀환
양도소득세 중과 유예는 수년간 다주택자들에게 사실상의 완충 장치 역할을 해왔다. 그러나 정부는 5월 9일 이후 양도분부터 중과세를 다시 적용하기로 했고, 이 날짜를 기준으로 세금 부담은 완전히 다른 레벨로 도약한다. 이장원 세무사에 따르면, 중과세가 적용될 경우 장기보유특별공제도 0%가 되기 때문에 양도차익이 그대로 과세표준에 반영되며, 여기에 중과세율 30%포인트가 추가로 올라붙는다. 그 결과 최고 세율 구간에서는 양도소득세 실효세율이 82.5%에 달할 수 있어, 팔아서 남는 이익의 대부분을 세금으로 내야 하는 상황이 현실화된다.
다만 5월 9일이 토요일이라는 특수한 사정으로 인해, 실제로는 5월 8일까지 토지거래허가 신청을 완료한 경우도 중과 적용 대상에서 제외하기로 정부가 한 발 더 양보했다. 당초에는 계약뿐만 아니라 토지거래허가 도장까지 받아야 했으나, 최종적으로는 신청까지로 요건을 완화한 것이다. 그러나 이장원 세무사는 이 부분에서도 현장의 현실적인 한계를 지적한다. 토지거래허가구역 내에서의 허가 처리 기간이 최근 들어 최대 15일까지 늘어나 있기 때문에, 사실상 기간 내 절차 완료 자체가 매우 빠듯하다는 것이다. 실제로 관할 구청 창구에는 서류 더미가 쌓여 있고 담당 공무원들이 업무량에 치이는 광경이 연일 목격되고 있다고 한다.
아는 것이 독이 되다: 350만 원에서 8억으로
이장원 세무사가 소개한 가장 충격적인 사례는 스스로 ‘비과세 대상’임을 확신하고 직접 신고를 진행했다가 8억 원에 달하는 세금 폭탄을 맞은 케이스다. 매매가격 15억 원, 취득가격 7억 원의 서울 아파트를 양도한 이 납세자는 일시적 1세대 2주택에 해당한다고 판단해 비과세 신고를 했고, 신고 대리 수수료도 아끼겠다며 직접 처리했다. 세금은 약 350만 원, 취득세·등록세 정도의 부수비용 수준이었다.
04:37 - 비과세 자가신고 케이스(세금 350만원)와 3주택 중과세 케이스(세금 6억)를 비교한 실제 세금 계산 비교표
그런데 문제는 이 납세자가 보유했던 또 다른 주택의 요건을 잘못 판단한 데서 비롯됐다. 일시적 1세대 2주택에서 주택 수 배제를 받으려면 해당 주택이 상속주택으로서 요건을 갖춰야 하는데, 이 요건을 충족하지 못하면서 갑자기 3주택 중과세로 신분이 바뀌어버렸다. 그 결과 납부해야 할 세금이 6억 원으로 치솟았다. 여기서 끝이 아니다. 나중에야 오류가 발견됐기 때문에 가산세가 붙었다. 과소신고가산세 10%, 그리고 약 1년 반이 지나 납부가 이루어졌기 때문에 납부불성실가산세 15~25%가 추가로 누적되었다. 최종 납부 금액은 7억 5천에서 약 8억 원에 달했다.
05:12 - 과소신고가산세 10%·납부불성실가산세 15~25% 포함 최종 납부세액 약 8억 원에 대한 가산세 구조 설명
이 사례가 특히 중요한 이유는, 이 납세자가 세무사에게 상담을 받았더라도 결과가 다르지 않았을 수 있다는 점이다. 납세자는 아버지로부터 주택 두 채를 물려받은 사실만 세무사에게 고지했는데, 실제로는 아버지 명의의 토지에 68년도에 지어진 낡은 건물이 ‘주택’으로 등재되어 있었다는 사실을 본인도 몰랐다. 세무사도 당연히 그 주택의 존재를 모른 채 적법하게 비과세 상담을 해준 것이기 때문에, 세무사 300명에게 물어봐도 같은 답이 나왔을 것이라고 이장원 세무사는 설명한다. 이 함정이 항공사진 조회로 비로소 드러났다는 사실은, 세금 문제의 복잡성이 단순한 법률 해석의 차원을 넘어섰음을 보여준다.
상속주택의 함정: ‘투명’은 단 한 채뿐
많은 사람들이 상속주택에 대해 갖는 가장 큰 오해는 “어차피 물려받은 것이니 내 주택 수에서 다 빠진다”는 믿음이다. 이장원 세무사는 이 믿음이 얼마나 위험한지를 단호하게 설명한다. 법이 인정하는 ‘주택 수 배제’는 오직 한 채뿐이다. 아버지가 세 채의 주택을 남겼다면, 그 중 법에서 정한 요건(가장 오래 보유한 주택이 선순위 상속주택으로 인정되는 구조)을 충족한 한 채만이 자녀의 주택 수에서 제외된다. 나머지 두 채는 일반적인 방법으로 취득한 주택과 동일하게 간주된다.
상속주택이 선산에 딸린 건물이나 임야 위의 무허가 건축물, 혹은 수십 년간 방치된 노후 건물인 경우에는 당사자조차 그 존재를 인지하지 못하는 경우가 있다. 문제는 ‘주택’의 판단 기준이 공부상 용도가 아니라 실제 건물의 용도에 따르기 때문에, 임야 지목이라도 그 위에 사람이 거주할 수 있는 구조물이 있다면 세법상 주택으로 간주될 수 있다는 점이다. 이장원 세무사는 이런 숨겨진 주택을 찾아내기 위해 아버지의 상속세 결정 내역서에 첨부된 재산 목록 전체를 요청하고, 항공사진까지 일일이 조회한다고 말한다. 재산세 고지 내역에 주택분이 아주 소액으로라도 포함되어 있는지 확인하는 것도 그가 반드시 거치는 절차다. 이 정도의 실사 없이는 비과세 여부를 확신할 수 없다는 것이 그의 결론이다.
이 사례가 시사하는 바는 명확하다. 이장원 세무사는 “5월 9일 이후에 무언가를 파신다면, 아무리 스스로 명확하다고 생각하더라도 최소한 세 명의 세무사에게 물어보라”고 강조한다. 세 명 중 한 명이라도 비과세가 아니라고 하면 반드시 의심해보아야 한다. ChatGPT에 물어보는 것은? 이장원 세무사는 농담 섞인 어조로, ChatGPT가 여전히 잘못된 정보를 제공하고 있어 본인 사무실에는 고맙게도 꾸준한 손님이 이어지고 있다고 말한다. 그 이면에는 세법의 복잡성을 AI가 완전히 소화하기 어렵다는 냉정한 현실 인식이 담겨 있다.
다주택자의 세 갈래 길: 매도, 증여, 그리고 버티기
이장원 세무사가 현장에서 목격하는 다주택자의 의사결정은 크게 세 가지 방향으로 수렴된다. 제3자에게 시가로 매도하는 것, 자녀에게 증여 혹은 저가로 양도하는 것, 그리고 보유세를 감당하며 버티는 것이다. 그가 상담 현장에서 가장 먼저 하는 일은 이 세 가지 옵션 각각의 예상 세금과 비용을 시뮬레이션하여 나란히 보여주는 것이다.
11:20 - 공시가격 연 10% 상승 가정 하에 다주택 보유자의 3~4년간 종합부동산세·재산세 시뮬레이션 결과(연간 약 3억 납부 사례)
12:23 - 버티는 경우의 연도별 보유세 총액과 지금 매도할 때의 양도세를 비교한 의사결정 분기 자료
실제로 상담한 90세가 넘은 한 고령 보유자는 이 시뮬레이션을 보고도 버티기로 결정했다. 부동산 가격이 어떻게 움직이는지를 수십 년간 몸으로 경험해온 이 분은 “그래도 버티면 된다”는 결론을 냈다. 이 선택이 가능한 전제 조건은 충분한 유동성이다. 억 단위의 보유세를 현금으로 납부할 수 없는 경우라면 선택지 자체가 사라진다.
기재부의 연구 용역 자료에 따르면, 중과세 적용 국면에서 다주택자의 선택은 역사적으로 버티기와 증여가 압도적으로 높은 비중을 차지해 왔으며, 이번에도 같은 패턴이 재현될 것이라고 이장원 세무사는 전망한다. 그리고 버티기를 선택한 이들이 곧바로 마주하는 다음 과제는 보유세 재원 마련이다. 세입자의 전·월세를 올려 그 차액으로 종합부동산세와 재산세를 충당하려는 유인이 생기는 구조이며, 이는 임대차 시장에 직접적인 영향을 미친다. 실제로 이장원 세무사는 8년간 같은 세입자를 시세보다 낮은 임대료로 유지해온 한 집주인이 종합부동산세 시뮬레이션을 본 뒤 “어쩔 수 없이 내보내고 월세를 올려야 할 것 같다”는 결론을 내렸다는 사례를 전한다.
💡 핵심 세금 전략: 가족 간 저가양도(低價讓渡)
원리 (Logic)
세법은 특수관계인(가족) 간 거래라 하더라도 시가의 일정 범위 내에서의 저가 거래를 허용한다. 구체적으로 시가의 30% 또는 3억 원, 둘 중 작은 금액까지는 시가보다 낮게 거래해도 추가적인 증여세가 발생하지 않는다. 이 범위 내에서 자녀에게 저가로 양도하면, 양도자는 실제 거래가격(감액된 가격)을 기준으로 양도소득세를 계산하게 된다. 감정평가를 통해 시가를 약 10% 정도 낮출 수 있으므로, 실질적인 절세 효과는 더욱 커진다.
예컨대 시가 20억 원의 주택을 자녀에게 넘길 경우, 감정평가를 통해 18억 원으로 감액한 뒤 다시 3억 원을 추가로 낮춰 17억 원 수준에서 거래가 가능하다. 이 거래가에 대해서만 양도소득세가 계산되므로, 중과세율이 적용되는 상황에서도 과세표준이 유의미하게 줄어든다. 여기서 더 나아가 주택 지분을 자녀와 자녀의 배우자에게 각각 50%씩 나누어 양도하면, 각 인별로 별도의 30%·3억 원 감액 요건이 적용된다. 즉 20억 원 주택을 10억 원씩 두 명에게 나눌 경우 각각 3억 원씩, 합계 6억 원을 더 낮출 수 있다는 계산이 나온다.
실행 방법 (How-to)
먼저 감정평가법인에 의뢰하여 시장 가치를 공식 평가받는다. 통상 시세 대비 10% 내외로 낮게 나오는 경향이 있으며, 여기서 세법이 허용하는 30% 또는 3억 원 한도를 추가로 적용한다. 소유 지분을 자녀 부부 등 여러 명에게 나누어 이전할수록 인별 감액 한도가 늘어난다. 단, 토지거래허가구역 내 주택의 경우 매매 계약 이후 실거주 의무가 부과되므로, 지분을 나누어 받은 모든 사람이 해당 주택에 실제로 거주해야 하는 요건이 붙는다. 현실적으로 자녀 가족 외에 며느리·사위까지 한 주택에 공동 거주하는 것은 사실상 불가능하기 때문에, 이 경우 저가양도보다 순수 증여를 선택하는 것이 더 나을 수 있다.
주의 사항 (Risk)
저가양도의 최대 약점은 자녀에게 매매대금을 실제로 지불할 능력이 있어야 한다는 점이다. 이장원 세무사는 상담 전화가 오면 가장 먼저 “자녀분이 주택가격의 25% 정도 현금이 있으신가요?”라고 묻는다고 한다. 15억 원짜리 주택이라면 최소 2억~3억 원 이상의 자기 자금이 있어야 이야기가 시작된다. 이 자금이 없는 사회초년생이라면 어떤 플래닝도 현실적으로 진행하기 어렵기 때문에, 상담 자체를 권하지 않는다는 것이다.
증여의 숨겨진 폭탄: 증여취득세 중과
순수 증여로 자녀에게 주택을 넘기면 증여세가 발생한다는 사실은 대부분 알고 있다. 그러나 이보다 더 뼈아프게 느껴지는 세금이 있다. 바로 증여취득세 중과다. 조정대상지역 내 주택을 다주택자인 부모로부터 증여받을 경우, 해당 주택의 공동주택가격 또는 개별주택가격이 3억 원을 초과하면, 수증자(받는 사람)가 납부해야 하는 취득세가 일반 세율의 약 3배 수준인 12.4%(국민주택 규모 이하) 또는 13.4%로 올라간다. 10억 원짜리 주택을 물려받으면 취득세만 1억 3,400만 원이 나오는 셈이다.
이장원 세무사는 이 세금의 논리 구조에 근본적인 문제가 있다고 비판한다. 취득세는 취득하는 사람의 세금이다. 다주택자에게 세금을 중과하겠다는 정책 목적이라면, 받는 자녀가 이미 다주택자인 경우에 중과해야 논리가 맞다. 그런데 현행 제도는 주는 쪽(부모)이 다주택자라는 이유로 받는 쪽(무주택 자녀)이 중과세율을 부담하는 구조다. 마치 같은 아파트 단지의 같은 동에서 203호(다주택자 소유)와 204호(1주택자 소유)를 살 때 취득세가 달라지는 것과 같은 비합리성이라고 그는 지적한다.
현실적인 대응 방안으로는, 자녀가 증여취득세 납부 자금을 직접 마련하기 어려운 경우 전세입자를 들여 전세보증금으로 충당하는 방법이 활용된다. 통상 세금(증여세)이 전체 주택 가치의 30~40% 수준으로 계산되고, 전세가율 또한 비슷한 수준이기 때문에 전세보증금으로 증여세를 납부하는 구조가 상당히 자연스럽게 맞아 떨어진다. 다만 증여세 납부 기한은 증여일로부터 3개월 이내이므로 타이밍을 맞추는 것이 중요하고, 연부연납(분할납부) 제도를 통해 납부 부담을 분산하는 것도 가능하다.
부모 차용금의 딜레마
자녀에게 돈을 빌려주고 그 돈으로 주택을 매수하게 하면 되는 것 아닌가? 언뜻 보면 합리적인 방법처럼 보이지만, 이장원 세무사는 이 경로가 생각보다 훨씬 좁고 위험하다고 경고한다.
실제 사례로 47억 원짜리 아파트를 매수하면서 은행 LTV(Loan to Value) 한도에 따라 17억 원을 대출받고, 나머지 30억 원을 아버지에게 차용한 케이스가 소개됐다.
27:48 - 47억 아파트 매수에서 은행 LTV 17억 + 부모 차용금 30억 활용 사례 및 법정이자 4.6% 기준 연간 이자 1억 3,800만원 계산 구조
상속세 및 증여세법상 가족 간 금전 대여 시 적용되는 법정이자율은 4.6%다. 30억 원에 대한 연간 이자는 1억 3,800만 원이 된다. 문제는 30대 자녀의 연간 소득이 이 이자를 충당하기에 턱없이 부족하다면, 세법은 이 차용을 진정한 대여로 보지 않고 증여로 간주할 수 있다는 것이다.
이 경우 세무조사가 들어오면 두 가지 결론 중 하나가 나온다. 원금 30억 원 전체를 증여로 보는 것이 첫 번째인데, 이 경우 증여세만 약 10억 4,000만 원에 가산세까지 합치면 10억 원 이상이 되고 해당 아파트는 공매로 넘어갈 수 있다. 두 번째는 이자를 실제로 지급했더라도 법정이자에서 연간 1,000만 원을 공제하고 나머지를 매년 증여로 보는 방식이다. 30억 원의 4.6%인 1억 3,800만 원에서 1,000만 원을 빼면 매년 1억 2,800만 원씩이 증여 과세 대상이 되는 구조다. 이 경우 대출을 완전히 상환하기 전까지 매년 세금이 쌓이게 된다. 어느 쪽이든 차용 금액이 크면 클수록 위험 부담은 기하급수적으로 늘어난다.
더 교묘하게 구성된 사례도 있었다. 30억 원 대신 40억 원을 빌려주고 10억 원의 현금을 남겨 그 현금에서 이자를 지불하는 구조다. 그러나 이 경우에도 원금 40억 원 전체를 증여로 과세하려는 시도가 있었다는 사실이 알려져 있다. 이장원 세무사는 이러한 구조가 세법상 실질적으로 매우 취약하다는 점을 경고하면서, 부모 차용금을 이용한 주택 매수는 형식이 아닌 경제적 실질로 판단될 수 있음을 명심해야 한다고 강조한다.
지금 시장은 어디로 가는가
이장원 세무사는 현장에서 느끼는 시장 분위기를 솔직하게 전한다. 이미 3월 말을 기점으로 진짜 의미의 급매(急賣)는 사실상 종료됐다는 것이다. 세금 때문에 반드시 팔아야 했던 매도자들은 3월 내에 거래를 마쳤고, 현재 시장에 나와 있는 매물은 “안 팔리면 말고” 식으로 가격을 올려서 내놓은 것들이 주를 이룬다. 4월 둘째 주부터는 오히려 매수자가 달려드는 수가 늘어나면서 호가가 다시 올라가는 현상이 관찰되고 있다.
매수자 측에서는 두 가지 압박이 동시에 작용하고 있다. 하나는 5월 9일 이후 정책대출(정부 지원 주택담보대출) 규모가 더 축소될 수 있다는 우려다. 이미 최대 6억 원이던 기준이 더 낮아질 가능성이 거론되고 있어, 지금 사지 않으면 나중에는 대출 자체가 안 나올 수 있다는 위기감이 퍼지고 있다. 또 하나는 세입자들의 이중 압박이다. 매도 물건이 나오면서 집주인이 매수자에게 “기간을 연장해드리겠다”고 했을 때, 세입자는 ‘어차피 나가야 하는 상황’임을 직감하고 차라리 지금 이사비를 받고 나간 뒤 매수 대열에 합류하려는 움직임을 보인다. 정책대출이 아직 남아 있는 지금이 적기라는 판단이 무주택 세입자들 사이에서 확산되고 있다는 것이다.
또한 은행권에서 2억 4,900만 원 이상의 주택담보대출에 대한 자본 부담 요건이 대폭 강화(최대 20배)됨에 따라, 은행들이 3억 원 이상의 고액 주택담보대출을 꺼리는 상황이 이미 시작되고 있다고 이장원 세무사는 전한다. 이 경계선을 넘어서는 대출이 점점 어려워지면서, 매수자들은 정책금융이 통하는 10억 원 이하 매물에 더욱 집중하고 있다.
보유세의 미래: 종합부동산세 개편 전망
이장원 세무사에 따르면, 입법예고 법령정보 시스템에 현재 공개된 종합부동산세(종부세) 개편안을 기반으로 시뮬레이션하면 2026~2027년의 보유세는 현재 대비 1.5배에서 최대 2배까지 올라갈 수 있다. 다만 그는 5월 9일 이전과 6월 3일 지방선거 이전에는 구체적인 개편 내용이 공표될 가능성이 거의 없다고 본다. 정치 일정상 유권자 반발을 살 수 있는 정책을 그 이전에 내놓을 이유가 없기 때문이다.
공정시장가액비율을 손댈 경우 시행령 개정만으로도 충분하기 때문에 국회 동의 없이 빠르게 변경할 수 있다. 한때 문재인 정부 시절 95%까지 올라갔던 이 비율은 현재 60% 수준으로 낮아져 있다. 이보다 더 유력하게 거론되는 카드는 공시가격 현실화율이다. 현재 15억 원 이하는 69%, 30억 원 초과는 75% 수준으로 책정되어 있는데, 이 비율이 문재인 정부 계획대로 90%까지 올라갈 경우 보유세는 현행의 몇 배로 뛸 수 있다.
세수 측면에서도 흐름은 명확하다. 서울시의 재산세 징수액은 불과 몇 년 전만 해도 연간 1~2조 원 수준이었으나 최근에는 7조 원에 육박하고 있다. 집값 상승이 이를 견인한 것이지만, 이장원 세무사는 재산세 자체가 이미 1주택자들에게도 상당한 부담이 되고 있음에 주목한다. 1주택자는 공정시장가액비율을 43%로 낮춰주는 혜택을 받지만, 공시가격 현실화율이 올라가면 이 혜택이 상쇄될 수 있다.
한편 국가 재정 상황도 세금 인상 방향에 힘을 실어주고 있다. 국채 발행 잔액이 매년 100조 원씩 늘어나는 구조 속에서 정부는 세수 확보 압력을 지속적으로 받고 있으며, 2025년 세법 개정안 역시 거의 전 분야에서 납세자가 더 내는 방향으로 설계됐다는 점에서 2026년 이후의 흐름도 크게 다르지 않을 것이라는 전망이다.
마무리: 세무사가 보내는 경고
이장원 세무사는 이번 중과 재시행이 단순히 세율이 높아지는 문제가 아니라고 말한다. 세금을 제대로 판단하지 못해 생기는 착오가 그 자체로 수억 원 단위의 손실을 만들어내고, 그 손실이 가산세를 통해 기하급수적으로 불어나는 것이 진짜 위험이다. 양도포기 세무사(양포 세무사)가 늘어나는 현상도 이 복잡성에서 비롯된다. 수수료 50만 원을 받는 신고 업무에서 잘못될 경우 수억 원의 책임을 질 수 있으니, 많은 세무사들이 양도소득세 상담 자체를 기피하게 된 것이다.
결국 그가 이 영상을 통해 전하는 메시지는 하나다. 주택을 팔든 증여하든 어떤 형태로든 처분을 고려하고 있다면, 스스로 법 조문을 해석하려 들지 말고 반드시 전문가에게 맡기되, 그것도 복수의 전문가에게 의견을 교차 검증하라는 것이다. 그 비용이 아깝게 느껴진다면, 8억 원짜리 착각이 얼마나 쉽게 일어날 수 있는지를 이 에피소드가 잘 보여준다.
📚 출처 및 참고
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 원본 영상 | (1부) 시골집 하나 때문에 세금 8억 나왔습니다 |
| 채널 | 언더스탠딩 - 세상의 모든 지식 |
| 출연 | 이장원 세무사 (세무법인 리치) |
| 리포트 작성 | 2026-04-24 |
| 작성 방식 | YouTube 영상 STT 변환 후 에디팅 |
💬 본 리포트는 영상 내용을 바탕으로 재구성되었습니다. 법률·세무 사항은 반드시 전문가와 상담하시기 바라며, 정확한 내용은 원본 영상을 참조해 주세요.